라디오코리아 US Life

공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

부동산 매매 및 시장분석 전문가, 에이전트
KAIST 금융 MBA

Tel: 949-892-8229
Email: hyungkong@newstarrealty.com
모기지시장 워치 (Mar 20, '20) => Fed 긴급 금리인하 1%, 시장 패닉, 비상사태 선포, 생필품 사재기, 쏟아지는 대책들,,, 하지만 그 끝은 아직도 안 보이는 듯
hyungkong | 조회 1,588 | 03.20.2020
30년 고정 3.63%, 10년물 미국채 0.854%

KEY WORDS

KING CASH, QEVID-19, 세계경제질서, OPEC체제, 2% Inflation Target, Yield Curve, 낮은 주택재고

 

 

 

Market Closing (%)

Fed Reserve Target: 0.00~0.25%

USD/KRW: 1,245

 

Mar 20

Mar 13

Change

52-wk Low

52-wk High

30yr Jumbo

4.38

3.75

+0.63

3.25

4.50

30yr Fixed*

3.63

4.00

-0.37

3.13

4.37

30yr FHA

3.50

3.75

-0.25

2.75

4.04

15yr Fixed

3.25

3.50

-0.25

2.75

4.08

10yr Treasury

0.854

0.99

-0.136

0.38

2.62

[30yr Fixed – UST 10yr] spread

2.776

3.01

+0.295

1.70

3.01

* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

 

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 4.15%로 지난주대비 15bp 상승하였으며, 10년물 미국채 수익률은 0.854%로 지난주대비 14bp 하락하였습니다. 3주에 걸쳐 금융시장만이 아니라 전세계가 요동을 치고 있습니다. 지난 금요일 트럼트대통령의 기자회견 덕분에 막판 큰 폭으로 상승한 시장은 주말동안 유럽에서 사태의 진정기미가 보이지 않는 가운데 미국내 확진자가 급증하면서 다수 주에서 학교, 식당 등의 공공시설 Lockdown 이 실시되는 등 사회불안감이 급증하여 이번주 시장에 대한 불안감을 드리웠습니다. 하지만 이번에는 미연준이 대타로 나왔습니다. 일요일 저녁시간 연준이 1.0% 긴급 금리인하 및 7천억불 규모의 채권매입 계획 등을 포함한 통화공급 패키지를 발표하면서 미국경제의 소방수로 나서 시장지지를 시도하였지만 선물시장은 오히려 큰 폭의 하락세를 보였습니다. 이윽고 월요일 미국장은 시작과 함께 주가와 이자율이 폭락세를 보이면서 1987년이후 최대 낙폭인 주식 13%, 미국채수익률 25bp 하락한 채로 한 주를 시작하였습니다. 월요일 장 종료 후 연준의 기업어음 매입 등의 추가조치와 의회차원의 경기부양 재정정책들이 제시되면서 안정을 찾은 시장은 화요일 개장 후 소폭 상승세로 출발하여 지속적인 상승세를 보인 끝에 주식은 오랜만에 5%대 상승하였고, 미국채와 모기지 시장은 공급물량 부담으로 수익률이 큰 폭 상승세로 반전하였습니다. 시장상승 분위기를 지지하기 위하여 화요일 장 종료 후 정치권에서는 다양한 재정지원 방안을 검토하고 있으며 필요시 추가적인 대책도 추진할 것이라고 발표하였지만 오버나잇 장에서 또다시 하락세로 돌아선 시장은 수요일 6%의 폭락세로 출발하여 지속적으로 약세를 보이며 다우지수가 한때 10%선까지 폭락한 이후 6% 하락 마감하였고, 미국채는 공급물량 부담감으로 수익률이 꾸준히 상승하여 1.0%대 안착하는 모습을 보였습니다. MBS 매입지원 방안에 힘입어 주 초반 반짝 하락하였던 모기지 금리도 미국채 수익률의 상승세에 따라서 큰 폭으로 상승하여 다시 4.0%대를 상회하였고 스프레드도 3.0% 수준을 유지하였습니다. 수요일 장 종료후 유럽중앙은행이 75백억 유로 규모의 긴급 매입 프로그램을 발표하자 오버나잇 장에서 국채수익률과 주가가 큰 폭 상승하였습니다. 하지만 목요일 미국장에서는 하락세로 출발하며 힘없는 모습을 보였지만 시간이 지날수록 점차 매수세가 가세하여 지속적으로 상승한 후에 결국 소폭 상승 마감하였습니다. 주말인 금요일 소폭 상승세로 출발한 주식시장은 다수의 기대감과 달리 이내 힘을 잃으며 밀리기 시작하여 4%대 하락 마감하였고, 미국채는 미연준의 강력한 유동성 공급에 힘입은 저가 매수세가 유입되면서 수익률이 30bp이상 하락하여 지난주대비 소폭 강세로 마감하였습니다. 한마디로 일주일내내 시장이 춤을 추는 양상을 보였습니다.       

[다음주 전망] 2008년 금융위기 이후 201512월까지 유지되었던 제로금리 시대로 다시 돌아왔습니다. 보다 정확하게는 2008년 금융위기를 넘어서는 불확실성이 시장을 지배하는 가운데 사회전반의 불안감, 공포감들이 마치 쓰나미와 같이 한꺼번에 밀려와서 전세계를 시험에 몰아넣고 있습니다. 지난번에는 서브프라임에 따른 금융권 신용경색이 원인이었다면 이번에는 바이러스라는 새로운 적이 인류의 일상생활을 공격하는 상황입니다. 효율적인 대처방법이 아직 뚜렷하지 않은 가운데 정부차원에서는 비상사태 선포와 일부 사회기능 Lockdown, 금리인하, 양적완화 단행 및 경기부양 재정지출을 준비중이고 국민과 지역사회에서는 자가격리, 생필품 비축, 백신 개발, 사회적 거리두기 등의 행동들이 나오고 있습니다. 마치 전쟁이 일어난 상황처럼 모든 것들이 긴급하게 움직이는데, 앞으로 2주가 미국내 전염병 확산의 1차 고비이고 이후로도 2달 정도는 일상생활의 불편함이 남아있는 시기가 될 것입니다. 혹은 트럼트대통령이 언급한 바와 같이 7월이나 8월까지 갈지도 모르고 그 이후로도 어떤 여파가 남을지, 장기적으로 리세션으로 접어들 지는 좀 더 두고 보아야 합니다. 이러한 복합적 요인들이 초유의 1% 긴급 금리인하에도 시장이 대폭락을 하는 요인으로 작용하였다고 생각됩니다. 더욱 나쁜 것은 유가전쟁 재발로 유가가 연일 하락하여 Crude oil18년래 최저치인 22불대로 폭락하면서 미국 정유업계에 큰 영향을 미칠 대형폭탄이 될 수도 있다는 점입니다. 또 언급할 점은 이러한 세계적 위기상황에서도 오로지 미국달러만이 강세를 유지하는 점이 신흥시장 자본유출로 이어지면서 경제에 충격을 주는 요인이 될 수도 있습니다. 모기지 시장도 급증하는 재융자 수요와 막대한 재정부담을 커버하기위한 채권공급물량부담, 전세계적 혼돈으로 시장 폐쇄 검토에 대비한 포지션 청산 움직임 등이 작용하며 수익률 하락세는 제한되는 양상입니다. 현재의 상황이 안정되고 정상적인 일상생활로 복귀되기 위해서는 바이러스 통제 및 예방대책이 구체적으로 진전되어야 하고 그동안 세계적 경기부양 대책이 획기적으로 시행되어야 할 것입니다. 굵직굵직한 위기 요인들이 복합적으로 작용하며 발생하는 새로운 유형의 위기 상황에서 기존의 대처 방식으로는 조기해결이 되지 않는 것만은 확실해 보입니다. 그렇다면 새로운 체제와 규칙, 운영방식이 필요할까요? 시장상황에 따른 정부와 중앙은행의 정책방향, 시장개입 내용 및 타이밍을 워치하시기 바랍니다.

  • 10년물 미국채 key level: 1.67%(코로나바이러스 터닝포인트), 1.43%(브렉시트 최저점), 1.32%(이전 역사적 최저점), 1.25%(2/27), 1.12%(2/28), 1.03%(3/2), 0.91%(3/3), 0.90%(3/5), 0.66%(3/6), 0.38%(3/9)
  • Focus on global financial systemic changes in USD, OIL, YIELDS
  • Fed’s first action on Mar 3: 긴급 정책금리 0.5% 인하, Repo market liquidity 공급
  • Fed’s second action on Mar 15: 정책금리 1% 인하, 7천억불 채권매입 약속, 할인창구 90일까지 확대, 은행자본과 유동성 완충방안, 지급준비율 0%로 인하, 5개국 달러스왑라인 금리 0%대로 인하
  • Fed’s third action on Mar 17: 기업어음 매입, 회사채 매입, 프라이머리 딜러 신용공여 프로그램
  • 1차 재정지출법안: 83억불 긴급 헬스케어 지원
  • 2차 재정지출법안: 트럼프 재정지원 요청 1조불
  • 3차 재정지출법안: 경기부양재정지원 1.3조불(유급병가, 코로나테스트 비용지원, 일인당 $2,000 무상지급, 항공산업 지원 등). 25년 및 50년 장기국채 발행 조달 (현재 국채부채잔액규모 약 17조불), Tax return due date 7/15로 연기
  • Next FOMC meeting: Apr 28~29

 

Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 변동폭 55.4% => -8.4%┃구입 지수 280.7 => 278.1┃재융자 지수 6,418.9=> 5,751.0

 

Economic Indicators & Comments

  • 2월 소매판매 -0.5%/-0.4%로 예측치 0.2%/0.2% 큰 폭 하회 => BAD
  • 2월 산업생산 0.6%로 예측치 0.4% 부합 => NEUTRAL
  • 2월 건축허가 1,464,000로 예측치 1,500,000 소폭 하회 => BAD
  • 2월 주택착공 1,599,000로 예측치 1,500,000 중폭 상회 => GOOD
  • 주간실업청구건수 281,000로 예측치 220,000 큰 폭 상회 => BAD
  • 3월 필라델피아 제조업지수 -12.7로 예측치 10 큰 폭 하회 => BAD
  • 2월 기존주택판매 5,770,000로 예측치 5,500,000 소폭 상회 => GOOD

 

Economic Calendar

 

발표일

결과

예측

이전

3Manufacturing PMI

3/24()

 

42.5

50.7

2New Home Sales

3/24()

 

750K

764K

2Durable Goods Orders

3/25()

 

-0.9%/-0.4%

-0.2%/0.8%

4Q GDP

3/26()

 

2.1%

2.1%

Initial Jobless Claims

3/26()

 

560K

281K

3Michigan Consumer Sentiment

3/27()

 

89.5

95.9

 

 

Real Estate Activities

1. 시장상황: 코로나바이러스 사태가 부동산 시장에도 조금씩 영향을 미치는 분위기입니다. 오픈 하우스가 연기되거나 쇼잉이 까다로워지는 모습이 보입니다. 모기지시장에서는 주 초반 일시적 왜곡현상이 발생하여 융자비용이 크게 증가하기도 하였지만 연준의 적극적 개입으로 다소 정상화되어가고 있지만 시장은 여전히 불안정한 양상입니다. 매매측면에서 보면, 지난주까지는 낮은 인벤토리 수준 덕분에 셀러 마켓으로 인식되어 다수의 구매 오퍼가 경쟁하는 분위기였다면 이번주부터 클로징 가격이 점점 낮아지고 리스팅 건수도 조금씩 늘어나는 양상입니다. 한편, 정부보증 모기지 기관인 프레디 맥에서는 포클로져와 이빅션을 4월달까지 잠정 중단한다고 발표했습니다. 리스팅을 하실 분이나 부동산 구입 또는 투자를 준비중인 분들은 금융시장과 모기지 이자율 변동이 어떤 파급효과를 가져올 지 미리 검토하고 준비하는 것이 좋을 것 같습니다.

시장 거래자료를 살펴보면, 오렌지카운티 액티브 리스팅 4,161개로 신규 59/ 펜딩 68/ 클로징 58개이고, 얼바인 액티브 리스팅 467개로 신규 7/ 펜딩 1/ 클로징 1개로 집계되었습니다. 이번주부터 시행된 사회적 격리조치로 인하여 에스크로 클로징 홀딩 건수가 많이 늘어나고 있습니다.

2. 신규분양 정보

  • (그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
  • 포톨라 스프링스(알테어): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
  • 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불~80만불
  • 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

3. 프로모션 정보: 포톨라 스프링스 잔여분양 물량과 알테어 모델 6 위주로 스페셜 프로모션 진행중입니다. 사전 예약후 방문 가능합니다.

 

소중한 부동산 꿈나무 심고 알찬 열매 보답해 드리는 에이전트 공형철입니다☆

주택 구입/투자를 계획하고 계신가요, 리스팅을 원하시나요? 정확한 분석으로 최적의 솔류션을 제시합니다 !!!


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