* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 3.25%로 지난주대비 27bp 하락, 10년물 미국채 수익률은 0.729%로 지난주대비 13bp 상승하며 또다시 엇갈린 모습을 보였습니다. 주말에 코로나바이러스 확산 속도가 일부 완화되고 백신 인체테스트 소식이 전해지며 월요일 개장과 함께 강세로 출발한 시장은 오일 감산 합의안 도출 뉴스가 더해지며 주가는 7% 폭등하고 미국채 수익률은 8bp 상승하였습니다. 그동안의 하락세에서 반전 상황을 마련한 시장은 화요일에도 긍정적인 분위기속에 주가는 3% 상승, 미국채는 8bp 상승하기도 하였으나 오후장들어 오일감산 합의안 실패에 대한 우려감을 반영한 유가 하락과 단기 급등에 따른 차익매물이 나오면서 주가는 보합세로 내려 앉았고, 미국채는 4차 경기부양책이 구체적으로 검토되고 있다는 뉴스가 나오면서 보합세로 마감하였습니다. 수요일에는 코로나바이러스의 확산속도가 일부 꺾이고 추가 경기부양책 기대감이 힘을 얻으면서 주가와 미국채 수익률이 동시에 상승하였고, 목요일에도 파웰 연준의장의 실물경제 지원 의사가 재차 확인되면서 상승세를 이어간 시장은 주간 큰 폭의 상승세로 마감하였습니다.  

스프레드 측면에서는, 연준의 모기지증권 매입을 통한 시장유동성 공급이 이어지며 모기지 이자율이 지속적으로 하락한 반면 미국채는 경기반전 기대감과 공급물량 부담 우려로 수익률이 상승반전하면서 스프레드 수준이 큰 폭으로 축소되었습니다. 추가 이슈가 발생하지 않는 이상 스프레드 수준이 3%대 이하로 유지될 것으로 보입니다.

[다음주 전망] 일상생활 통제 및 사회봉쇄조치(Lockdown)가 4주차에 접어들었습니다. 3주에 걸친 실업청구건수가 약 1백7십만건으로 집계되었고 정부가 약속한 재난구호자금은 다음주부터 전달될 것으로 보입니다. 현재 금융시장에서는 두려움, 기술적 요인, 막연한 기대심리가 서로 뒤섞여 폭락과 폭등을 반복하면서 시장참여자들을 혼란스럽게 만들고 있습니다. 좋은 소식으로는 초기 발원지인 중국 우한의 사회봉쇄 조치가 3개월만에 해제되면서 타국가 타지역에서 참고할 사례가 생겼다는 점입니다. 미국 의료계 대처와 각종 정부대책에 힘입어 코로나바이러스 확산속도가 이번주를 거쳐 다음주에 피크를 치고 점차 하락세로 들어갈 것이라는 분석이 나왔습니다. IRS로부터 가계에는 현금이 지급되고 기업에는 직원급여와 운영자금이 지원될 것이며, 연준에서는 2.3조불 규모의 추가 대출 프로그램도 검토하고 있습니다. 백신 개발이 이루어지는 동안 바이러스 체크포인트 추가, 진단 키트 대량 공급, 긴급 치료약도 공급되고 있습니다. 모든 것이 불확실했던 3월을 뒤로 하고 4월에는 정부, 기업, 가계 등 사회참여자 모두가 현실적인 문제들을 직면하며 하나하나 대처하고 해결해 나가야 하는 국면입니다. 일부 사회경제활동 정상화 방안이 5월부터 시행되면 이전과는 다른 생활패턴이 나타날 것으로 보입니다. 장기적으로는 사회경제적 기능의 많은 부분들이 새로운 형태로 재구축되는 과정에서 가계파산이나 기업도산 등 일정부분 손실을 감당해야 할 수도 있습니다. 실물경제로 파급되는 범위와 규모를 살펴보시고 이를 해결하기위한 정부의 추가 경기부양책 시기, 내용 및 규모 등을 워치하세요.

10년물 미국채 key level: 1.67%(코로나바이러스 터닝포인트), 1.43%(브렉시트 최저점), 1.32%(이전 역사적 최저점), 0.38%(3/9)

Next FOMC meeting: Apr 28~29

추가 경기부양책: 연준의 2.3조불 규모 대출 프로그램. 단기자금시장 유동성 공급약정, 소규모 기업 대출 약정, 급여보호약정, 발행/유통시장 투기등급회사 신용약정, 기업담보대출약정, 상업어음매입약정 등

Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 15.3% => -17.9%┃구입 지수 211.7 => 185.9┃재융자 지수 4,781.1 => 3,853.1

Economic Indicators & Comments

• 주간실업청구건수 6,606,000로 예측치 5,250,000대비 큰 폭 악화 => BAD
• 3월 생산자물가지수 -0.2%/0.2%(핵심)로 예측치 -0.4%/0.1% 대비 부합 => GOOD
• 4월 미시건 소비자심리지수 71.0로 예측치 75.0 대비 소폭 악화 => GOOD
• 3월 소비자물가지수 -0.4%/-0.1%(핵심)로 예측치 -0.3%/0.1%대비 소폭 하락 => BAD

Economic Calendar

Real Estate Activities

1. 시장상황: 부동산 매매활동이 위축되는 가운데 건축관련 실업률이 큰 폭 상승하였고, 현장규제조치 강화로 인한 공사지연 등의 영향으로 신규 공급물량이 일부 줄어들면서 인벤토리 부족현상을 악화시키고 있습니다. 여기에다 모기지 디폴트 유예 및 포클로져 일시 중단 영향으로 가격하락세는 일부 제한되는 양상입니다. 하지만 일부 지역에서는 고가주택, 투자용 주택위주로 신규 리스팅이 조금씩 늘어나는 모습이 보이기도 합니다. 대면 접촉 마케팅 활동을 대신하여 버츄얼 오픈 하우스와 비디오 쇼잉이 인기를 끌고 있지만 직접 눈으로 보고 냄새를 맡고 물체와 접촉하면서 감정을 느끼는 부분까지 완전히 대체하기에는 부족한 면이 많아 보입니다.

모기지 론측면에서 보면, 정부의 재정지원이 모기지증권 매입을 통한 시장유동성 공급으로 제한되면서 모기지 서비스회사로의 자금지원이 이루어지지 않고 있습니다. 모기지시장 유동성 위기감이 존재하는 가운데 점보론과 비적격 론이 어려운 상황이며, 우량조건의 신청자가 아닌 경우에는 높은 포인트가 요구되고 있습니다. 모기지 이자율이 전체적으로 하락세를 보이는 가운데 점보론 이자율도 조금씩 안정되는 분위기이며 특별히 FHA 론 이자율이 조금 높게 형성되고 있습니다. 융자신청건수는 소폭 감소하였지만 재융자 신청은 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 30년 고정 모기지 이자율이 지속적으로 하락하여 3.0%~3.7% 범위, 스프레드는 2.3%~2.8% 수준으로 예상합니다.

시장 거래자료를 살펴보면, 신규 리스팅은 평균수준으로 유지되고 있으며 클로징 건수가 소폭 증가하였고 홀딩 증가세가 멈추는 양상입니다. 오렌지카운티 액티브 리스팅 4,282개로 일평균 신규 45개 / 펜딩 35개 / 클로징 66개 / 홀딩 24개이고, 얼바인 액티브 리스팅 509개로 일평균 신규 7개 / 펜딩 3개 / 클로징 4개 / 홀딩 2개로 집계되었습니다.

2. 신규분양 정보

• 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
• 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
• 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
• 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

3. 핫 프로퍼티

• 뉴포트 코스트: 시티 뷰 70만불 후반부터, 오션 뷰 150만불이상
• 포톨라 스프링스 잔여분양 물량과 알테어 모델 홈 5집: 300백만불대, 즉시 입주 가능. 스페셜 프로모션 진행중이며 사전 예약후 방문 가능합니다.
• 시니어 단지: 라구나우즈(20만중반부터), 미션비에호(50만중반부터)

4. 부동산 법규/세제

• COVID-19 Safer at Home: 신규 리스팅 가능, 버츄얼 오픈 하우스/쇼잉, 계약기간 상호합의 조정, 클로징 연장가능, 신규 오퍼 가능, 컨틴전시 조건 상호합의 조정, 감정/인스펙션 가이드라인 준수 및 면제양식 활용, 서명/등기 전자거래 활용

※ 오늘의 관점: 코로나바이러스 백신이 대중적인 치료제로 사용될 시기는 언제쯤이 될까요?

☆소중한 부동산 꿈나무를 심고 알찬 열매로 보답해 드리는 에이전트 공형철입니다☆

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