라디오코리아 US Life

(Apr 17, '20) 부진한 경제지표로 인한 경기회복 기대감이 약해지는 가운데 정부지원자금 집행 개시 및 치료제 뉴스가 나오며 시장은 혼조세를 보임. 당분간 실물경제 악화수준과 경기부양책 효과를 살펴보며 바닥을 확인하는 과정을 거칠 듯.
hyungkong | 조회 1,634 | 04.18.2020
30년 고정 3.41%, 10년 미국채 0.642%

KEY WORDS

QEVID-19, 백신/치료제, 추가 경기부양책, 뉴 노말, 제로 금리, 낮은 주택재고

 

 

 

Market Closing (%)

Fed Reserve Target: 0.00~0.25%

USD/KRW: 1,218

 

Apr 17

Apr 10

Change

52-wk Low

52-wk High

30yr Jumbo

4.44

4.36

+0.08

3.25

4.75

30yr Fixed*

3.41

3.25

+0.16

3.13

4.37

30yr FHA

3.40

3.35

+0.05

2.75

4.04

15yr Fixed

3.25

3.00

+0.25

2.75

4.08

10yr Treasury

0.642

0.729

-0.087

0.38

2.62

[30yr Fixed – UST 10yr] spread

2.768

2.521

+0.247

1.70

3.25

* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

 

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 3.41%로 지난주대비 16bp 상승, 10년물 미국채 수익률은 0.642%로 지난주대비 9bp 하락하며 서로 엇갈린 모습을 보였습니다. 주말동안 바이러스 확산속도가 다소 억제되었다는 소식에도 불구하고 정부지원프로그램 집행지연 우려감으로 주가 하락, 이자율 상승세로 출발한 월요일 시장은 지속적으로 약세를 보이며 미국채는 4bp 상승, 30년 모기지증권은 0.5포인트 하락 마감하였습니다. 화요일에는 일부 경제기능 정상화 검토 기대감이 하락세를 저지하며 보합세로 출발하였으나 연준의 모기지시장 개입 물량이 다소 줄어들면서 공급물량 우려가 제기되어 전일에 이어 소폭 약세를 이어갔습니다. 수요일에는 부진한 소매판매 및 제조업 지수 악화로 인한 경기회복세 지연이 예상되자 매수세가 출현하며 이자율시장은 강세로 반전되어 당일 미국채 11bp 하락, 30년 모기지증권은 0.2 포인트 상승 마감하였고, 목요일에도 주간실업청구건수가 여전히 5백만개 이상, 최근 42천만개 이상으로 집계되자 경기불안감이 가중되며 이자율 하락세가 지속되었습니다. 주말인 금요일에는 경제정상화 및 일상복귀 가이드라인이 제시되고 미국 제약사의 코로나바이러스 치료제 뉴스가 주목을 받으며 미국채 및 모기지증권 이자율은 소폭 상승세로 반전하면서 한주를 마감하였습니다.

[다음주 전망] 일상생활 통제 및 사회봉쇄조치(Lockdown)5주차에 접어들었고, 최근 4주간 실업청구건수가 2천만건을 넘겼습니다. 하지만, 추가 악재가 없는 가운데 일부 지역의 바이러스 확산속도가 꺾이고 이번주부터 정부지원자금 집행이 이루어지면서 꽉 막혔던 경제상황에도 일말의 숨통이 트일 것으로 기대됩니다. 한편, 추가 경기부양책에 포함될 내용에 대한 양당 의견이 분분한 가운데 연준의 시장개입 강도가 다소 약해지면서 과다 상승하였던 모기지증권가격의 하락조정이 예상됩니다. 모기지 페이먼트 유예조치가 당장의 경제적 문제는 해결할 수 있지만 장기적으로 디폴트 위험을 증가시킬 것을 우려하는 투자자들의 분위기로 모기지 이자율 하락세는 제한될 것으로 보입니다.

스프레드 측면에서는, 급격히 하락하였던 30년 고정 이자율이 소폭 상승한 반면 미국채 수익률은 하락하면서 스프레드가 다소 확대되었지만 동조화(coupling) 추세는 유지되고 있습니다. 연준의 시장유동성 공급 덕분에 변동성이 크게 축소된 상황입니다. 30년 고정 모기지 이자율이 지속적으로 하락하여 3.0%~3.7% 범위, 스프레드는 2.3%~2.8% 수준으로 예상합니다.

 

10년물 미국채 key level: 1.67%(코로나바이러스 터닝포인트), 1.43%(브렉시트 최저점), 1.32%(이전 역사적 최저점), 0.38%(3/9)

Next FOMC meeting: Apr 28~29

 

Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 -17.9% => 7.3%┃구입 지수 185.9 => 182.6┃재융자 지수 3,853.1 => 4,242.7

 

Economic Indicators & Comments

  • 3월 소매판매 -8.7%/-4.5%로 예측치 -8.0%/-4.8%대비 큰 폭 하락 => BAD
  • 3월 산업생산 -5.4%로 예측치 -4.0%대비 큰 폭 하락 => BAD
  • 4월 주택가격지수 30로 예측치 55대비 큰 폭 악화 => BAD
  • 3월 건축허가건수 1,353,000개로 예측치 1,300,000대비 부합(전월대비 6.8% 하락=> BAD
  • 3월 주택착공건수 1,216,000개로 예측치 1,300,000개대비 큰 폭 하락(전월대비 22.3% 하락=> BAD
  • 4Fed 필라델피아 제조업지수 -56.6으로 예측치 -30.0대비 큰 폭 악화 => BAD

 

Economic Calendar

 

발표일

결과

예측

이전

3Existing Home Sales

4/21()

 

5,300K

5,770K

Initial Jobless Claims

4/23()

 

 

5,245K

4Manufacturing PMI

4/23()

 

37.0

48.5

3 New Home Sales

4/23()

 

645K

765K

3Durable Goods Orders(core)

4/24()

 

-11.3%/-6.0%

1.2%/-0.6%

4Michigan Consumer Sentiment

4/24()

 

68.0

89.1

 

 

Real Estate Activities

1. 시장상황: 코로나바이러스로 인한 사회경제적 격리 조치로 인하여 부동산 매매활동은 여러모로 제약을 받고 있지만 부동산 관련 경제지표나 가격측면에서는 일부 긍정적 기대감도 있는 것으로 조사되었습니다. 장기 거액의 자금이 필요하고 경기동향 움직임을 바탕으로 지역적 특성에 따라 거래되는 부동산 시장은 아직까지는 한쪽 방향으로의 쏠림현상은 나타나지 않고 있습니다. 시장분석 자료에 의하면, 2020년 부동산 거래량은 15% 하락, 향후 4분기 동안 부동산 가격은 소폭 하락할 것으로 조사되었는데, 이는 3분기 큰 폭의 경기회복세를 선반영한 것입니다.

모기지 론측면에서 보면, 비은행 모기지 서비스 회사의 유동성 이슈가 여전히 해결되지 않고 있으며 정부보증론(FHA, VA)마저 신용점수 및 LTV 비율을 상향조정하고 있는 상황입니다. 은행취급 모기지 론의 경우에도 포인트가 추가되고 있으며, 비적격 론 및 점보론은 승인이 잘 나오지 않고 있습니다. 한편, 정부발표에 따라 모기지 페이먼트 유예를 신청한 경우, 이를 다 갚기 전에는 또다른 모기지 론을 받기가 힘들 것입니다. 자신에게 잘 맞는 렌더를 찾는 것이 이자율을 낮추는 관건이 될 것입니다.

시장 거래자료를 살펴보면, 신규 리스팅, 펜딩, 클로징 및 홀딩 건수까지 전 부문에 걸쳐 소폭 줄어든 모습입니다. 오렌지카운티 액티브 리스팅 4,369개로 일평균 신규 44/ 펜딩 26/ 클로징 39/ 홀딩 14개이고, 얼바인 액티브 리스팅 510개로 일평균 신규 4/ 펜딩 3/ 클로징 3/ 홀딩 2개로 집계되었습니다.

 

2. 신규분양 정보(얼바인)

  • 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
  • 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
  • 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
  • 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

 

3. 프로퍼티

  • 뉴포트 코스트: 시티 70만불 후반부터, 오션 150만불이상
  • 포톨라 스프링스 잔여분양 물량과 알테어 모델 5: 300백만불대, 즉시 입주 가능. 스페셜 프로모션 진행중이며 사전 예약후 방문 가능합니다.
  • 시니어 단지: 라구나우즈(20만중반부터), 란쵸 미션비에호(50만중반부터)

 

4. 부동산 뉴스

  • 연방은행규제기관은 은행 모기지 론(레지덴셜, 커머셜) 주택감정 기한을 에스크로 클로징후 120일까지 연기할 수 있도록 시행령 개정. 다만, 정부보증론은 에스크로 클로징 기간내 마쳐야 함
  • 프레디맥은 다가구주택 소유주의 모기지 페이먼트 유예기간을 3개월로 하고 이의 신청기한을 금년말까지로 연장. 소유주는 코로나바이러스로 인한 피해사유를 제출하고 렌더승인을 받아야 하며, 이 기간동안 입주자 이빅션이나 연체이자 등 어떠한 불이익도 부과할 수 없도록 함
  • 모기지 페이먼트 유예건수 약 29십만건, 전체 모기지의 5.5%, 원금기준 65백억불 규모
  • 코로나바이러스관련 신규 부동산계약서류 4가지: Coronavirus Addendum or Amendment (CAR Form CVA, 3/20), Coronavirus Property Entry Advisory and Declaration (CAR Form PEAD, 4/20), Coronavirus Rent Payment Delay and Repayment Agreement (CAR Form RPD, 4/20), Listing Agreement Coronavirus Addendum or Amendment (CAR Form RLA-CAA, 4/20)

 

 

오늘의 관점: 사회적 거리두기는 언제까지 지속될까요?

 

소중한 부동산 꿈나무를 심고 알찬 열매로 보답해 드리는 에이전트 공형철입니다

주택 구입/투자를 계획하고 계신가요, 리스팅을 원하시나요? 정확한 분석으로 최적의 솔류션을 제시합니다!!!

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