* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 3.20%로 지난주대비 1bp 상승, 10년물 미국채 수익률은 0.685%로 지난주대비 7bp 상승하였습니다. 주초반 미중 무역분쟁에 대한 우려감이 재등장하면서 주가와 미국채 수익률 하락, 모기지증권 가격하락세로 출발한 시장은 화요일 양호한 경제지표 뉴스, 경제활동 재개 기대감 및 3조불 규모 미국채 발행물량이 주목을 받으면서 주가와 미국채 수익률은 상승세로 반전하였고, 수요일에는 연준의 국채발행 계획에 20년 만기 본드가 포함된 내용이 미국채 수익률을 큰 폭으로 상승시키는 요인으로 작용하였습니다. 목요일에는 여전히 3백만이 넘지만 점차 감소하는 실업신청건수, 미중 무역분쟁의 원활한 진행 및 경제활동 재개 기대감 영향으로 주가는 상승하였지만 미국채 수익률은 경기회복 지연 우려감이 주목을 받으며 하락세를 보인 이후 금요일 4월 실업률이 1930년대 대공황이후 최고치인 14.7%로 발표되자 미국채 수익률은 상승세로 반전하였지만 주가는 여전히 경제활동 재개기대감이 힘을 얻으며 상승세를 유지하며 마감하였습니다.  

[다음주 전망] 사회적 격리시행 8주차이면서 경제활동 재개 1주차입니다. 경제활동 재개범위가 확대되고 지역 또한 점차 미전역으로 확대되는 양상입니다. 이런 가운데 사회적 거리두기와 개인의 위생관리 필요성이 강조되고 있으며, 가이드라인 준수가 강조되고 있습니다. 당분간은 부진한 경제지표와 일부 업체들의 파산신청에 따른 고용 및 경기불안감이 경제활동 재개에 따른 생산 및 소비활동과 서로 부딪히면서 표출되는 많은 난관들을 극복해야 할 것입니다. 하반기가 되면 경기부양책이 경제부문 전반에 새로운 활력을 불어넣어서 실업률이 하락하고 경제지표도 개선되는 등 경기회복세가 확연하게 나타날 것으로 보입니다.

스프레드 측면에서는, 2분기 3조불 규모의 미국채 발행물량과 20년물 신규 발행요인이 부담감으로 작용하며 미국채 수익률이 상승쪽으로 방향을 뜬 모습이며, 모기지시장에서는 잠재되어 있는 유동성 이슈로 이자율 하락세가 제한되는 상황입니다. 30년 고정 모기지 이자율 3.10%~3.60% 범위, 스프레드는 2.30%~2.80% 수준으로 예상합니다.

10년물 미국채 key level: 1.67%(COVID-19), 1.43%(브렉시트 low), 1.32%(역사적 low), 0.38%(3/9)

Next FOMC meeting: Jun 9~10

민주당 주도 4번째 경기부양법안 초안, 다음주 발표 예정

Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 -3.3% => 0.1%┃구입 지수 208.0 => 220.0┃재융자 지수 3,901.4 => 3,835.7

Economic Indicators & Comments

• 3월 공장주문 -10.3%로 예측치 -9.7%대비 소폭 하락 (전월 -0.1%) => BAD
• 4월 ISM 비제조업지수 41.8로 예측치 36.8대비 큰 폭 개선(전월 52.5) => GOOD
• 주간실업청구건수 3,169,000개로 예측치 3,000,000개대비 소폭 증가(전주 3,839, 000) => BAD
• 4월 비농업고용건수 -20,500,000개로 예측치 -22,000,000대비 증가(전월 -870,000) => BAD
• 4월 실업률 14.7%로 예측치 16.0%대비 양호(전월 4.4%) => BAD

Economic Calendar

Real Estate Activities

1. 시장상황: 전체적으로 분위기가 다소 침체되면서 매매건수가 대폭 줄어들고 가격 디스카운트 분위기가 강하지만 경제활동이 부분적으로 재개되면서 부동산시장도 다소 활기를 되찾고 있습니다. 신규 리스팅이 점차 늘고 있으며 지나치게 낮은 주택재고 영향으로 주택가격 하락세는 제한되고 있습니다. 거시경제상황이 악화되면서 소비자 선호도에 따른 편차가 점차 크게 부각되는 상황으로, 우량매물 또는 저가 급매물 구입시 장기시세차익이 예상되는 시점입니다.

모기지 론측면에서 보면, 모기지시장의 안정성이 어느정도 회복되면서 연준의 시장유동성 공급이 소폭 줄어들었습니다. 컨벤셔널 컨포밍 30년 고정 모기지를 제외한 다른 론 프로그램들은 승인조건이 여전히 까다로운 가운데 FHA 론 이자율이 큰 폭으로 내려왔습니다. 모기지 페이먼트 유예(Forbearance) 플랜에 가입한 홈 오너의 신규 모기지 승인은 거절되고 있습니다.

시장 거래자료를 살펴보면, OC 액티브 리스팅 개로 일평균 신규 개 / 펜딩 개 / 클로징 개 / 홀딩 개이고, 얼바인 액티브 리스팅 개로 일평균 신규 개 / 펜딩 개 / 클로징 개 / 홀딩 개로 집계되었습니다.

2. 신규분양 정보(얼바인)

• 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
• 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
• 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
• 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

3. 핫 프로퍼티

• 뉴포트 코스트: 시티 뷰 70만불 후반부터, 오션 뷰 150만불이상
• 포톨라 스프링스 알테어 분양: 2백만중반부터, 즉시 입주 가능. 스페셜 프로모션 사전 예약 방문
• 시니어 단지: 라구나우즈(20만중반부터), 란쵸 미션비에호(50만중반부터)

4. 부동산 뉴스

• 부동산 조사업체 질로우에 따르면, 올해 부동산시장 거래량은 5월까지 50%~60% 감소한 후 매월 10% 정도 증가가 예상되고, 주택가격은 연간 2%~3% 정도 하락할 것으로 전망. 전국부동산협회에서는 금년 부동산가격이 전국적으로 편차가 있겠지만 평균 1.3%정도 상승할 것으로 예측
• 부동산 조사업체 코어로직에 따르면, 올해 주택가격은 3월까지 연율 4.5% 상승하였으며 4월에도 0.6% 상승한 것으로 발표. 향후에는 주택가격 상승세가 점차 둔화되며 내년 3월까지 0.5% 상승할 것으로 전망
• 체이스와 웰스파고 은행, 홈 에퀴티 론 잠정 중단 발표
• 연방주택금융청은 바이러스 위험으로 내외부 감정이 불가능할 경우 외부 또는 컴퓨터 감정이 가능토록 조치하였고, 취업증명으로 이메일 확인, 급여명세표, 은행거래내역서 등 제출 가능
• 패니매 주택구입심리지수, 3월 11.7포인트 하락에 이어 4월 17.8포인트 하락하여 63.0 기록. 2011년 11월이래 최저치
• 부동산 조사업체 블랙나이트에 따르면, 5월7일 현재 4백1십만 홈오너가 모기지 페이먼트 유예 플랜에 가입하였는데 이는 총 모기지의 7.7%, 원금기준 8천9백억 규모

※ 오늘의 관점: 경기변동에 따른 금융자산과 실물자산의 시장가격은 같이 올라가고 같이 내려갈까요?

☆소중한 부동산 꿈나무를 심고 알찬 열매로 보답해 드리는 에이전트 공형철입니다☆

주택 구입/투자를 계획하고 계신가요, 리스팅을 원하시나요? 정확한 분석으로 최적의 솔류션을 제시합니다!!!