Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 3.09%로 지난주대비 11bp 하락, 10년물 미국채 수익률은 0.644%로 지난주대비 4bp 하락하였습니다. 경제활동 재개에 따른 기대감과 과다한 공급물량 부담감이 작용하며 미국채 수익률 상승, 모기지증권 가격하락세로 출발한 시장은 사회활동 증가로 인한 2차 감염사태 우려가 제기되는 가운데 화요일 10년물 미국채 경매가 양호하게 진행되면서 이자율 시장은 소폭 강세로 반전하였고 주가는 하락하였습니다. 수요일 연준의장 파웰이 코로나사태로 인한 경제충격이 예상외로 크고 급격하게 진행되어서 연준에서도 가능한 모든 수단을 동원하였고 원활한 경기회복세를 지지하기 위해서 앞으로도 추가 재정대책이 필요할 것이라는 발언을 하자 주가와 미국채 수익률이 큰 폭 하락하였고, 목요일에는 주간실업청구건수가 예상보다 많은 것으로 발표되자 미국채 수익률은 하락세를 지속한 반면 주식시장은 경제활동 재개 기대감에 힘이 실리며 큰 폭 상승하여 서로 엇갈린 움직임을 보였습니다. 금요일에는 역대 최대 하락폭을 기록한 소매판매실적 뉴스와 미중 무역갈등 우려가 주가와 이자율을 하락세로 이끌었으나 오후장들어 경기회복 기대감이 주목을 받으면서 주가와 미국채 수익률은 상승세로 반전하였고 모기지증권 가격도 초반 상승세를 반납하며 한주를 마감하였습니다.

[다음주 전망] 경제활동 부분재개 2주차입니다. Lockdown에 따른 사회경제적 비용부담을 완화하면서 경제를 살리기 위한 고육지책으로 경제활동을 재개하였지만, 사회 활동량과 대면접촉이 늘어나면서 바이러스 감염건수가 증가하고 있고 2차 감염사태 우려가 제기되고 있습니다. 코로나사태로 악화된 고용시장이 단기간에 개선될 기미가 보이지 않고 경제부진이 보다 장기적으로 지속될 것이라는 분석이 주목을 받으면서 3분기로 예상한 ‘V’자형 경기회복세에 대한 기대감이 줄어들고 있습니다. 충분한 진단키트와 치료제 및 확실한 백신이 개발되고 경제적 손실이 어느정도 흡수되는 4분기부터 보다 뚜렷한 경기회복세가 나타날 것으로 전망합니다.

스프레드 측면에서는, 과다한 공급물량 부담이 존재함에도 불구하고 양호한 10년물 경매결과 및 경기불안감이 재차 증폭되면서 미국채 수익률은 하락하였고 모기지증권 가격도 국채시장 움직임에 반응하며 강세를 보였습니다. 30년 고정 모기지이자율은 역사적 최저치를 기록하였습니다. 30년 고정 모기지 이자율 3.00%~3.45% 범위, 스프레드는 2.20%~2.60% 수준으로 예상합니다.

10년물 미국채 key level: 1.80%(2019년말), 1.43%(브렉시트), 1.32%(이전 최저치), 0.38%(3/9)

Next FOMC meeting: Jun 9~10

민주당 주도 3조불 규모 4번째 경기부양법안 발표

Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 0.1% => 0.3%┃구입 지수 220.0 => 243.3┃재융자 지수 3,835.7 => 3,709.3

Economic Indicators & Comments

• 4월 소비자물가지수 -0.8%/-0.4%(핵심)로 예측치 -0.8%/-0.2%대비 소폭 하락(전월 -0.4%/-0.1%) => BAD
• 4월 생산자물가지수 -1.3%/-0.3%(핵심)로 예측치 -0.5%/0.0%대비 큰 폭 하락(전월 -0.2%/0.2%) => BAD
• 주간실업청구건수 2,710,000개로 예측치 2,700,000대비 큰 폭 증가(전주 3,169, 000) => BAD
• 4월 소매판매 -16.4%/-17.2%(핵심)로 예측치 -12.0%/-8.6%대비 큰 폭 하락(전월 -8.4%/-4.2%) => BAD
• 4월 산업생산 -11.2%로 예측치 -11.5%대비 부합(전월 -5.4%) => NORMAL
• 5월 미시간 소비자심리지수 73.7로 예측치 68.0대비 큰 폭 개선(전월 71.8) => GOOD

Economic Calendar

Real Estate Activities

1. 시장상황: 경제활동이 재개되면서 부동산시장도 점차 활기를 띄기 시작했습니다. 신규 리스팅이 늘어나고 클로징 건수도 조금씩 증가하고 있으며 매매가격도 안정적인 모습을 보이고 있습니다. 현재의 부동산시장 상황은 침체기가 아니고 코로나바이러스 사태로 인하여 구매수요가 연기된 시점이므로 셀러의 디스카운트 요인은 크게 작용하고 있지 않습니다. 역사적 최저수준인 모기지 이자율을 감안하면 셀러보다는 바이어에게 유리한 상황이지만, 급증하는 모기지 유예 신청에 따른 시장유동성 이슈로 모기지 승인조건은 더욱 까다로워진 상황입니다.  

시장 거래자료를 살펴보면, OC 액티브 리스팅 4,893개로 일평균 신규 87개 / 펜딩 44개 / 클로징 40개 / 홀딩 17개이고, 얼바인 액티브 리스팅 618개로 일평균 신규 10개 / 펜딩 3개 / 클로징 3개 / 홀딩 2개로 집계되었습니다.

2. 신규분양 정보(얼바인)

• 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
• 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
• 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
• 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

3. 핫 프로퍼티

• 뉴포트 코스트: 시티 뷰 70만불 후반부터, 오션 뷰 150만불이상
• 포톨라 스프링스 알테어 분양: 2백만중반부터, 즉시 입주 가능. 스페셜 프로모션 사전 예약 방문
• 시니어 단지: 라구나우즈(20만중반부터), 란쵸 미션비에호(50만중반부터)

4. 부동산 뉴스

• 부동산 조사업체 블랙나이트에 따르면, 2월 모기지 페이먼트 30일 연체율이 3.6%로 전년동기대비 0.4% 하락한 것으로 발표. 코로나바이러스로 인한 대량 실업 및 모기지 유예 플랜 개시전 자료인 점에 주목.
• 전국부동산협회에 따르면, 1분기 단독주택 매매평균가격은 $274,000로 전년동기대비 7.7% 상승한 것으로 발표. 코로나바이러스로 인한 Lockdown이 시행되기 전 동향인 점에 주목.
• 소비자금융보호국, 연방주택금융청, 도시주택개발부는 코로나바이러스 비상사태 기간중 홈오너와 테넌트의 법적 권리를 제공하는 웹사이트 공동 운영키로 함. www.consumerfinance.gov/coronavirus/mortgage-and-housing-assistance/
• LA카운티, 주거용 및 상업용 테넌트의 퇴거 유예 6월30일까지 연장하고 매월 재연장여부 검토한다는 방안 발표.
• 연방주택금융청(FHFA)은 코로나사태로 경제적 손실을 입은 홈오너들의 모기지 페이먼트를 추가이자나 페널티 부과없이 7월1일부터 12개월간 유예할 수 있으며 미납부금 결제방식도 여러가지 옵션중 하나를 선택하도록 함.
• 연방주택금융청(FHFA), 정부보증 모기지론을 받은 주택의 포클로져와 이빅션 잠정중단 기한을 6월30일까지 연장 발표.
• 부동산 조사업체인 블랙나이트에 따르면, 5월12일현재 모기지 유예 플랜에 가입한 건수 4백7십만건으로 발표

※ 오늘의 관점: 30년 모기지 론의 평균적인 상환기간은 얼마나 될까요?  

☆소중한 부동산 꿈나무를 심고 알찬 열매로 보답해 드리는 에이전트 공형철입니다☆

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