Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 3.01%로 지난주대비 6bp 상승, 10년물 미국채 수익률은 0.699%로 지난주대비 1bp 하락하였습니다. 주말동안 중국을 비롯한 일부 남미국가와 미국 몇개 주의 코로나바이러스 재확산 사태가 경제에 부정적 영향을 줄 것이라는 분석으로 미국채 수익률 소폭 하락, 모기지증권 강세로 출발한 시장은 연준의 유통시장 기업채권 매입 뉴스가 시장유동성 개선효과로 이어질 것이라는 분석으로 주가와 미국채 수익률은 상승 반전한 이후, 화요일 5월 소매판매 실적이 예측치를 큰 폭 상회하고 코로나치료제 뉴스가 전해지면서 수익률 상승세는 지속되었습니다. 수요일 주택부문 지표가 개선되었다는 뉴스에 수익률이 큰 폭 하락한 재 시작한 시장은 시간이 지나면서 상승세로 반전하기도 하였으나 목요일 실업청구건수가 여전히 많아서 고용지표가 부진한 것으로 나오자 미국채 수익률 상승세는 힘을 얻지 못하였습니다. 금요일 오전 거래에서 경기회복 기대감이 주목을 받으며 큰 폭의 이자율 상승세로 출발하였으나 오후장들어 코로나 재확산에 대한 WHO 경고와 애플의 일부 매장 폐쇄 뉴스가 시장에 부정적 영향을 미치며 이자율은 다시 하락세로 반전하여 전주대비 큰 변동없이 한 주를 마감하였습니다.  

[다음주 전망] 급속히 진행된 일차 유동성 장세가 끝나면서 단기 조정장세에 진입하였습니다. 중국경제의 회복속도가 예상보다 더디게 진행되고 남미지역의 겨울시즌 진입 및 미국 몇 개 주에서 코로나 확산율이 우려할 정도로 높아지고 있습니다. 연준의장이 상원금융청문회에서 밝혔듯이 경기회복속도는 다소 느리고 기간도 수년에 걸쳐 진행될 것이므로, 앞으로는 코로나사태 추이와 실물경제 부문의 실질적 개선상태를 점검해 나가면서 시장기대감과의 갭을 메우는 과정이 진행될 것으로 보입니다. 다음달 검토예정인 2조불 규모의 추가 경기부양책이 단기적으로 경제회복 기대감을 지탱하는 역할을 하리라 생각됩니다.

스프레드 측면에서는, 미국채 수익률과 모기지증권 가격의 동조화 현상이 강해지고 있으며, 스프레드 폭도 코로나 영향권에서 많이 벗어나서 정상적인 범위내로 축소되는 양상입니다. 연준에서 단기정책금리를 2022년까지 현재 수준으로 유지하겠다는 계획과 수익률 곡선 통제가 실시되면 향후 2년사이 미국채 수익률이 큰 폭 상승할 가능성이 거의 없다고 볼 때, 모기지시장 시스템 위험을 겨우 모면한 상황에서 지극히 낮은 현재의 미국채 수익률 수준을 고려하면, 스프레드 200bp(2.0%) 초반 수준이 코로나 이슈로부터 벗어난 정상적인 시장으로 복귀되었다고 봐야 합니다. 30년 고정 모기지 이자율 2.875%~3.25%, 스프레드는 2.00%~2.50% 수준으로 예상합니다.

10년물 미국채 key level: 1.80%(2019년말), 1.43%(브렉시트), 1.32%(코로나 이전 최저치), 0.38%(3/9)

Next FOMC meeting: Jul 28~29

Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 9.3% => 8.0%┃구입 지수 311.7 => 322.5┃재융자 지수 3,529.0 => 3,891.5

Economic Indicators & Comments

• 5월 소매판매(핵심) 17.7%(11.0%)로 예측치 8.0%/4.7%대비 큰 폭 상회(전월 -16.4%/-17.2%) J
• 5월 산업생산 1.4%로 예측치 2.9%대비 소폭 하회(전월 -11.2%) J
• 5월 건축허가건수 1,220,000로 예측치 1,228,000대비 부합(전월 1,066,000) K
• 5월 주택착공건수 974,000로 예측치 1,095,000대비 부합(전월 934,000) K
• 6월 필라델피아 제조업지수 27.5로 예측치 -23.0대비 큰 폭 상회(전월 -43.1) J
• 주간 신규실업청구건수 1,508,000건으로 예측치 1,300,000대비 소폭 악화(전주 1,542,000) L

Economic Calendar

Real Estate Activities

1. 시장상황: 경제지표 개선과 더불어 부동산시장 강세가 유지되고 있습니다. 주택구입 수요는 늘어나고 있는데 코로나사태로 인하여 2019년에 50만채에 달하였던 차압/경매가 중지된 상태이고, 신규주택건축이 지연되면서 3월 및 4월 신규공급 물량은 25%정도 줄어들었습니다. 여기에다 30년 고정 모기지 이자율이 3.0% 이하에서도 승인되는 등 시장이자율이 역사적 최저수준으로 내려간 상황에서 당분간 이자율이 크게 상승하지 않을 거라는 전망이 우세해지는 등 이러한 복합적 요인들이 주택가격 상승을 부추기는 양상입니다. 모기지시장이 안정화되면서 점보론 등 비적격 론 승인 렌더가 점차 늘어나고 있으며, 관련 비용도 조금씩 낮아지고 있습니다. 모기지 신규 신청자의 경우 3.0% 이하에서는 적극적으로 Lock-in 하는 것이 좋아 보입니다.

시장 거래자료를 살펴보면, OC 액티브 리스팅 4,873개로 일평균 신규 98개 / 펜딩 72개 / 클로징 61개이고, 얼바인 액티브 리스팅 653개로 일평균 신규 10개 / 펜딩 7개 / 클로징 5개로 집계되었습니다.

2. 신규분양 정보(얼바인)

• 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
• 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
• 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
• 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

3. 핫 프로퍼티

• 뉴포트 코스트: 시티 뷰 70만불 후반부터, 오션 뷰 150만불이상
• 포톨라 스프링스 알테어 분양: 2백만중반부터, 즉시 입주 가능. 스페셜 프로모션 사전 예약 방문
• 시니어 단지: 라구나우즈(20만중반부터), 란쵸 미션비에호(50만중반부터)

4. 부동산 뉴스

• 코로나사태로 도심거주자들이 외곽지역으로 이동하는 현상과 오피스를 포함한 상업용 건물 공실률 증가와 맞물리면서 기존 도심내 빌딩용도의 리모델링 수요가 증가할 듯
• 모기지은행협회, 낮은 모기지이자율 영향으로 신규주택구입지수 9주 연속 상승하며 11년래 최고치 갱신 발표
• 가주부동산협회, 캘리포니아주 5월 에스크로 클로징 238,740(연간환산)건으로 4월대비 14% 및 전년동기대비 41% 감소  
• 연방주택금융청, 패니매와 프레디맥이 취급한 모기지 론의 차압 또는 이빅션 잠정중단 기한을 8월31일로 연장 발표
• 모기지조사업체 블랙나이트, 6월16일 현재 모기지 유예 플랜 가입율은 8.7%로 전주대비 0.1% 감소

※ 오늘의 관점: 금융자산과 실물자산은 무엇이고 어떤 점들이 다를까요?   

☆소중한 부동산 꿈나무를 심고 알찬 열매로 보답해 드리는 에이전트 공형철입니다☆

주택 구입/투자를 계획하고 계신가요, 리스팅을 원하시나요? 정확한 분석으로 최적의 솔류션을 제시합니다!!!