라디오코리아 US Life

공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

부동산 매매 및 시장분석 전문가, 에이전트
KAIST 금융 MBA

Tel: 949-892-8229
Email: hyungkong@newstarrealty.com
(Jun 26, '20) 특별한 이벤트없이 제한적인 시장움직임을 보인 가운데 주말경 코로나 재확산 우려감으로 이자율이 소폭 하락하며 마감. 단기적으로 코로나사태가 시장에 영향을 미치면서 이자율 하락세가 이어질 듯.
hyungkong | 조회 384 | 06.26.2020

KEY WORDS

QEVID-19, 백신/치료제, 제로 금리, SOLVENCY, 뉴 노말, 낮은 주택재고


Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 2.96%로 지난주대비 5bp 하락, 10년물 미국채 수익률은 0.640%로 지난주대비 6bp 하락하였습니다. 주말동안 특별한 이슈가 없는 가운데 보합세로 시작한 시장은 화요일 제조업지수 및 신규주택판매 호조세와 4차 경기부양책이 주목을 받으서 미국채 수익률이 소폭 상승하였으나, 오후장들어 코로나 재확산 우려에다가 무역분쟁 이슈까지 더해지자 하락세로 반전되었습니다. 목요일 텍사스주와 플로리다주에서 경재활동 재개일정 연기방침을 발표하였고 코로나사태로 인한 은행권의 대출손실 규모가 예상보다 클 것이라는 분석이 나오면서 미국채 수익률은 하락한 채로 마감하였습니다.  

[다음주 전망] 대형 소매체인점들이 연이어 파산신청을 하고 있습니다. 실업률은 여전히 높은 수준이며 코로나 재확산 우려감으로 인한 대중시설 이용 기피 및 사회적 거리두기가 지속되면서 앞으로 운영자본이 부족해지는 스몰 비즈니스 파산신청도 크게 증가할 수 있습니다. 당장은 정부의 재정지원을 받은 기업과 가계들이 정상적인 시장활동을 할 수 있지만 정부의 재정지원에도 한계가 있는 만큼 앞으로는 개인소득 회복 및 기업실적 개선여부가 중요한 체크포인트로 작용할 것입니다. 유동성 기대감과 경제활동 재개로 일부 시장지표가 개선되고 있지만 근본 경제체질이 회복되어 정상적인 성장기조를 이어 갈려면 시간이 더 필요해 보입니다.

스프레드 측면에서는, 미국채와 모기지증권의 연동성이 강해지며 스프레드는 안정적인 수준에서 유지되고 있습니다. 큰 그림으로 보면, 현재 미국채는 제로금리 정책에 따른 역사적 최저수준의 수익률(하단)과 공급물량 과다 및 경제회복 기조에 따른 수익률 상승가능성(상단)에서 레인지를 형성하고 있습니다. 보다 단기적으로는, 시장이 점차 안정되면서 이자율 수준이 소폭 추가하락할 여지가 있지만 예상치 못한 시장이벤트 발생시 더 큰 폭으로 상승할 가능성이 상대적으로 큰 편입니다. 현재의 금융시장 상황 및 연준의 통화정책 방향을 고려하면, 30년 고정 모기지 이자율 바닥은 2.7%~2.8% 정도로 보입니다. 다음주 30년 고정 모기지 이자율 2.875%~3.25%, 스프레드는 2.00%~2.50% 범위로 전망합니다.

10년물 미국채 key level: 1.80%(2019년말), 1.43%(브렉시트), 1.32%(코로나 이전 최저치), 0.38%(3/9)

Next FOMC meeting: Jul 28~29


Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 8.0% => -8.7%┃구입 지수 322.5 => 312.7┃재융자 지수 3,891.5 => 3,434.6


Economic Indicators & Comments

  • 5월 기존주택판매 3,910,000로 예측치 4,120,000대비 소폭 감소(전월 4,330,000) L
  • 5월 신규주택판매 676,000로 예측치 640,000대비 소폭 증가(전월 580,000대비 16.6% 증가) J
  • 5월 내구재판매 15.8%/4.0%로 예측치 10.9%/2.5%대비 큰 폭 증가(전월 -18.1%/-8.2%) J
  • 1Q 확정GDP -5.0%로 예측치 -5.0대비 부합(전분기 2.1%) K
  • 주간 신규실업청구건수 1,480,000로 예측치 1,300,000대비 큰 폭 증가(전주 1,508,000) L
  • 6월 미시간 소비자신뢰지수 78.1로 예측치 79대비 보합(전월 78.9) K

Economic Calendar

발표일

결과

예측

이전

5Pending Home Sales

6/29()

19.7%

-21.8%

6CB Consumer Confidence

6/30()

91.6

86.6

6ISM Manufacturing PMI

7/1()

49.0

43.1

6Nonfarm Payroll

7/2()

3,074K

2,509K

6Unemployment Rate

7/2()

12.3%

13.3%

5Factory Orders

7/2()

8.3%

-13.0%


Real Estate Activities

1. 시장상황: 전국적으로 상승세를 보이던 부동산 시장이 Lockdown을 거치면서 지역별/클래스별 차이를 보이기 시작했습니다.

신축 주택이나 외곽지역 단독주택, 단독 웨어하우스 건물 등은 빠른 회복세를 보이고 있으나 도심지역 고급주택, 거주밀도가 높은 다가구아파트, 대형 쇼핑몰 등을 위주로 한 부동산 거래는 침체상태에서 벗어나지 못하고 있습니다. 연준의 제로금리 정책 영향으로 향후 2~3년래 인플레이션이 발생할 가능성 낮아지면서 역사적 최저수준의 모기지이자율을 활용하는 부동산 투자가 상당히 매력적으로 보입니다. 모기지시장 유동성 개선이 진전되면서 비적격 모기지 승인 취급율이 점차 증가하고 관련비용도 안정되는 추세이지만, 아직까지는 평균 이상의 신용점수 및 충분한 다운 페이먼트가 요구되고 있습니다. 30년 고정 3.0% 이하이면 Lock-in하기에 좋아 보입니다.

시장 거래자료를 살펴보면, OC 액티브 리스팅 4,716개로 일평균 신규 96/ 펜딩 69/ 클로징 66개이고, 얼바인 액티브 리스팅 650개로 일평균 신규 9/ 펜딩 6/ 클로징 7개로 집계되었습니다.

2. 신규분양 정보(얼바인)

오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터

  • 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
  • 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
  • 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

3. 프로퍼티

  • 뉴포트 코스트: 시티 70만불 후반부터, 오션 150만불이상
  • 포톨라 스프링스 알테어 분양: 2백만중반부터, 즉시 입주 가능. 스페셜 프로모션 사전 예약 방문
  • 시니어 단지: 라구나우즈(20만중반부터), 란쵸 미션비에호(50만중반부터)

4. 부동산 뉴스

  • 모기지조사업체 블랙나이트, 5월 모기지 연체율 7.76%4월대비 20.4% 상승하여 2011년이후 최고치 기록
  • 전국다가구주택연합회, 620일 현재 전국 아파트 렌트가구의 92.2%가 전액 또는 일부의 렌트를 납부하여 전년동기대비와 유사한 수준
  • LA 카운티, 코로나 피해를 입은 레지덴셜 또는 상업용 건물 테넌트에 대한 이빅션 잠정중단 기한을 731일까지 연장 결의. 렌트 납부기한일로부터 7일 이내에 관련사실을 랜드로드에게 통보하여야 하며, 만료일로부터 12개월 이내 상환조건
  • 모기지조사업체 블랙나이트, 623일현재 모기지 유예플랜 지난주대비 79,000(0.1%) 증가하여 8.8% 기록


※ 오늘의 관점: 부동산 시세에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 무엇이며, 20206월 현재 주택재고는 얼마나 될까요?   

 

☆소중한 부동산 꿈나무 심고 알찬 열매 보답해 드리는 에이전트 공형철입니다

주택 구입/투자를 계획하고 계신가요, 리스팅을 원하시나요? 정확한 분석으로 최적의 솔류션을 제시합니다!!!

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