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공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

부동산 매매 및 시장분석 전문가, 에이전트
KAIST 금융 MBA

Tel: 949-892-8229
Email: hyungkong@newstarrealty.com
(Jul 31, '20) 연준의 제로금리 기조속에 암울한 경제성장률 및 부진한 고용지표 영향으로 안전자산 선호현상이 강해지며 이자율 하락세 지속. 뚜렷한 경기반전 요인이 생기기 전까지는 이자율 하
hyungkong | 조회 455 | 07.31.2020

KEY WORDS:

QEVID-19, 백신/치료제, 제로 금리, SOLVENCY, 뉴 노말, 낮은 주택재고


Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 2.87%로 지난주대비 2bp 하락, 10년물 미국채 수익률은 0.533%로 지난주대비 5bp 하락하였습니다. 이자율 하향안정 분위기가 강한 가운데 0.58%벽에 막혔던 시장은 미국채 경매로 인한 공급물량 우려감이 수익률 상승세를 이끌며 0.60%대를 상향 돌파하며 한 주를 시작하였지만, 점증하는 코로나 감염율 우려 및 양호한 경매입찰 결과에 힘입어 하락 반전하였습니다. 수요일 연준의 공개시장조작위원회에서 지준목표금리와 제로금리 체제를 현행대로 유지키로 결정하자 미국채 매수세가 몰리며 수익률이 0.58%를 하향 돌파하였고, 목요일 2분기 연속 최악의 경제성장률 및 부진한 고용지표가 나오자 하락세를 이어가며 0.52%대까지 하락한 후, 금요일 일부 경제지표 개선신호가 나오자 하락세를 멈추고 소폭 반등하며 마감하였습니다.

[다음주 전망] 경기지표 개선폭이 점차 약해지면서 3분기 경기회복 기조는 다소 주춤할 것으로 보입니다. 내년 큰 폭 성장을 위한 힘을 비축하는 것으로 이해하면 좋을 것 같습니다. 코로나로 발생한 경제충격을 완화하기 위한 재정공급 및 통화확장 정책으로 시장유동성이 넘칠 정도로 풀린 상태이지만, 아직까지는 어두운 경기전망과 인플레이션 기대감 약화 및 통화당국의 정책기조를 감안하면 당분간은 이자율 하향 안정추세가 유효해 보입니다

스프레드 측면에서는, 저금리 기조와 풍부한 유동성을 바탕으로 양호한 미국채 경매결과에 힘입어 미국채 수익률이 낮게 유지되고 있습니다. 연준의 모기지증권 및 회사채 매입 영향으로 일반 이자율도 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 따라서, 경제지표의 획기적 개선 또는 인플레이션 기대감이 큰 폭으로 상승하기 전까지는 좁은 범위안에서 조금씩 축소될 것으로 보입니다. 다음주 30년 고정 모기지 이자율 2.80%~3.00%, 스프레드는 2.10%~2.50% 범위로 전망합니다.

US10Y key level: 1.80%(2019년말)1.43%(Brexit)1.32%(코로나 이전)0.38%(3/9)

FOMC: Sep 15~16US3M–US2Y: 0.02%┃US2Y–US10Y: 0.42%┃US10Y–TIPS: 1.56%


Mortgage Applications

주간 모기지신청 5.1%=>-0.8%┃구입지수 310.9=>306.1┃재융자 3,973.3=>3,955.0


Economic Indicators & Comments

  • 6월 내구재주문(핵심) 7.3%(3.3%)로 예측치 7.2%(3.5%)대비 소폭 개선(전월 15.7%(3.7%)) J
  • 7CB 소비자신뢰지수 92.6으로 예측치 94.5대비 소폭 하락(전월 98.3) L
  • 6월 잠정주택판매건수 16.6%로 예측치 15.0%대비 소폭 증가(전월 44.3%) K
  • Fed Interest Rate Decision 0.25%로 예측치 0.25% 부합(이전 0.25%) K
  • 주간실업청구건수 1,434,000건으로 예측치 1,450,000대비 부합(전주 1,422,000) L
  • 7월 미시간 소비자신뢰지수 72.5로 예측치 73.0대비 부합(전월 73.2) K


Economic Calendar

발표일

결과

예측

이전

7ISM Manufacturing PMI

8/3()

53.6

52.6

6Factory Orders

8/4()

5.0%

8.0%

7ADP Nonfarm Employment Change

8/5()

1,500K

2,369K

7ISM Non-Manufacturing PMI

8/5()

55.0

57.1

7Nonfarm Payrolls

8/7()

1,650K

4,800K

7Unemployment Rate

8/7()

10.5%

11.1%


Real Estate & Mortgage Activities

1. 시장상황: 부족한 매물 상황에서 실구입수요와 풍부한 시장유동성에 힘입은 투자수요 영향으로 구매경쟁이 높아지고 가격도 상승세를 유지하고 있습니다. 단기 급등한 시장분위기가 부담으로 작용하며 추가 상승세가 약해지고 있지만 장기적 관점에서는 부동산 보유매력도는 여전히 높은 편입니다. 모기지시장도 유동성 및 이자율 측면에서 공히 안정세가 이어지며, 컨포밍 론의 경우 2%대 후반에서 승인이 가능한 상황입니다. 점보론 이자율도 조금씩 하락하고 있습니다. 사실 점보론의 경우 코로나 이전까지는 이자율이 컨포밍 론에 비해 오히려 낮을 때도 많았습니다. 경매차압 비율에서는 점보론이 훨씬 높은 것으로 조사되었습니다.

시장 거래자료를 살펴보면, OC 액티브 리스팅 4,580개로 일평균 신규 113/ 펜딩 98/ 클로징 112이고, 얼바인 액티브 리스팅 667개로 일평균 신규 13/ 펜딩 9/ 클로징 11개로 집계되었습니다.

2. 신규분양 정보(얼바인)

  • 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
  • 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
  • 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
  • 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

3. 부동산/모기지 뉴스

  • 모기지조사업체 블랙나이트, 7월중순 모기지 차압비율 조사결과, 일반론 7.8%, 점보론 10.2%로 나왔다고 발표
  • 연방 센서스국, 전국 2분기말 주택소유비율 2008년 이후 최고치인 67.9% 기록(2004년말 69%가 최고치)
  • 코로나사태로 인한 경기침체로 2분기 경제성장률이 32.9% 마이너스 성장을 하고 부동산 가격은 지속적으로 상승하면서 2분기말 경제성장률 항목에서 부동산 기여분이 16.2%에 다다르며 2007년이래 최고치 기록  
  • 점보론 스프레드가 2013년이래 최고치 수준으로 조사 발표

※ 오늘의 관점: 모기지 포인트란 무엇이며, 어떤 목적으로 사용될 수 있을까요?   

 

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