오늘은 양도 및 전대 계약서, 또는 Assignment and Sublease에 대해서 말씀드리겠습니다. 주택 및 상가 건물의 세입자들은 때때로 임대 계약기간이 만료되기 전에 불가피한 사정으로 집이나 가게를 옮겨야 할 때가 있습니다. 하지만 세입자가 남은 계약 기간동안 월세를 지불하지 않는다면 이는 계약 위반이므로 집이나 가게를 양도하거나 전대하는 방법을 사용하기도 합니다. 

먼저 전대 계약, 또는 Sublease란 건물의 세입자인 Tenant에게 다른 사람이 다시 세입자로 들어가는 것을 뜻하며, 다시 세를 주는 Tenant를 전대인 또는 Sublessor, 그리고 전대인으로부터 세를 얻는 사람을 전차인 또는 Sublessee라고 합니다. 대학생들은 여름에 방학을 맞이하여 아파트나 방을 비워야 할 때 제 3자에게 몇 개월간 잠시 세를 놓는 Sublease 계약을 맺을 때가 많이있습니다.

 Sublease 계약은 Sublessor 과 sublessee 사이의 계약이며, 기존세입자와 집주인이 맺었던 기존 계약의 효력이 그대로 남아있기 떄문에, 집주인에게 월세를 내는 책임이 기존세입자에게 있습니다. 따라서 sublease 계약서를 통해 새로온 세입자는 기존세입자에게 월세를 제때에 낸다는 책임을 명확하게 할 필요가 있습니다. 

또한 Sublease 계약서에는 계약 기간과, 어떠한 가구 및 물건들을 집에 두었는지, 그리고 집을 사용함에 있어서 어떠한 제한을 둘 것인지 고려해서 작성해야 합니다. 또한 원래 기존계약서에 집에서 개나 고양이 같은 반려동물을 키울 수 없는 등의 제한이 있다면, sublease 계약서 또한 기존 계약서의 모든 제한 및 규정들을 준수해야 합니다. 

양도 계약, 또는 Assignment란 세입자로서의 모든 권한을 새로운 세입자에게 넘겨주는 것으로, 예를 들어 가게를 팔아서 새로운 세입자를 들이는 방법입니다. 양도 계약에서 새로운 세입자는 원래 건물주에게 월세를 내야 하는 의무가 있습니다. 또한, 기존의 임대 계약의 효력이 그대로 유지되기 때문에, 만약 새로운 세입자가 월세를 내지 못했다면 건물주는 가게를 팔고나간 기존 세입자 및 새로운 세입자 모두에게 그 책임을 물을 수 있습니다.  기존 세입자가 월세의 책임에서 벗어나려면 주인으로부터 새로운 갱신 계약서, 또는 Novation을 작성하고 서명을 받아야 합니다. 

많은 경우 건물주는 누가 건물을 사용하는지 확실히 알고 규제하고 싶기 때문에 건물주와 세입자의 계약서에 합당하지 않은 전대 및 양도 계약은 맺을 수 없다는 등의 규정을 두는 경우도 많이 있습니다. 이런 경우 기존 세입자가 전대 및 양도 계약을 맺기 위해서는 집주인의 사전 동의를 얻어야 하며, 만약 이러한 규정이 없더하라도 이를 사전에 협의하는 것이 바람직 합니다.

우리에게 임대 및 양도 계약은 충분히 익숙한 용어들이지만, 이를 따르는 법적인 결과를 충분히 이해하지 못하고 있을수도 있습니다. 모든 계약은 되도록 구체적으로 서면으로 작성하고 서로 충분한 사전 협의를 통해 앞으로 일어날 수 있는 문제를 미리 대비해야 하겠습니다. 

감사합니다.