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What is Escrow?
오늘은 부동산거래의 Escrow Company의 역활에 대해서 말씀드리겠습니다. 미국에서의 부동산 거래를 이해하기 위해서는 주택을 구입하는 사람과 판매하는 사람간의 거래를 돕는 제3자들의 역할을 잘 이해해야 하는데, 여기에는 부동산 에이전트, 타이틀 보험회사, 그리고 에스크로 company가 있습니다.
에스크로란 재산을 구입할 때 필요한 돈과 서류들을 대신 보관하는 서비스를 뜻하며, 주로 부동산 거래에 많이 쓰이지만 business 를 사고 팔때에도 escrow서비스를 사용할 때가 많이 있습니다.
먼저 거래 당사자들이 부동산 구매를 계약하고 나면 에스크로 company를 정하게 되고, 에스크로는 제 3의 Trust 계좌를 따로 만들어 구매자로부터 우선 구매서에 명시된 약정금을 보증금으로 받습니다. 이후 에스크로의 계좌는 거래에 필요한 모든 돈과 서류들을 보관하는 역할을 맡아 거래가 완전히 끝나기 전까지는 이를 구매자나 판매자에게 전달하지 않고 보호하게 됩니다.
또한 에스크로는 부동산 거래가 성사되기 위해 필요한 계약 조건들인 Escrow Instruction을 당사자들로부터 승인받아 계약 조건들인 Contingency들을 모두 해결해야 하는데, 일반적으로 30일에서 45일까지 주어지는 에스크로 기간 내에 해결해야 하므로 신속하게 계약 조건을 하나하나 이행하는 것이 무엇보다 중요합니다. 여기에는 부동산 양도증서를 작성하여 기록하는 일, 주택과 관련된 세금 및 이자와 보험을 비례배분하는 일, 타이틀 보험을 발행하는 일등 필요에 따라 최종 회계보고서를 작성하여 당사자들에게 검사받는 일 등을 포함하며, 에스크로는 이러한 Contingency나 조건들을 하나하나 이행할 때마다 당사자들의 책임을 면제해주는 Release를 작성합니다.
에스크로는 구매자 및 판매자 양쪽의 대리인의 역할을 맡아 Contingency에 한하여 “수탁자의 의무”를 다해야 하고 , 만약 최종적으로 거래가 성사되지 못했을 경우에는 거래 당사자들이 맡긴 돈과 문서를 본래 주인에게 돌려주어야 합니다. 또한 에스크로 기간동안에는 거래 당사자들이 은행 등으로부터 융자를 승인받기를 기다리거나 구매하려는 집의 외부 및 내부 점검을 해볼 수 있는 시간으로 사용 합니다.
전세계적인 경제 공황 및 침체의 여파가 아직 남아있기 때문에 집을 사고 파는 부동산 시장이 활발해지는 것을 기대하는 것은 아직 시기상조 일수도 있지만, 주택 가격이 비교적 안정되고 있다는 긍정적인 전망과 기대를 가지고 주택 거래에 적절한시기를 찾는 분들도 계실 것입니다. 에스크로 기간 동안에 예기치 못한 상황이 발생하여 일이 번거로워 지거나 계약이 파기될 수도 있습니다. 에스크로를 통해거래를 한다 하더라도 진행중에 일어나는 모든 일들을 문서로 기록하여 에스크로를 통해 조건들을 이행하는 것이 법의 보호를 제데로 받을수 있슴을 기억해야 하겠습니다. 감사합니다.
