매물 정보 도용 피해
타인의 listing을 도용하거나 판매자의 허락도 없이 일방적으로 광고를 게재함으로 판매자와 판매자 부동산 업자한테 피해를 안기는 사건들이 있다. 부동산 업자 광고에서, 동일 부동산인데도 부동산 업자마다 다른 가격과 다른 내용을 접하게 되는 경우가 있다.
때로는 판매자가 A 부동산 업자한테 독점 판매 위탁 (listing) 계약을 한 후에 또 다른 부동산 업자 B한테도 판매 위탁 계약을 함으로서 판매자가 2중으로 commission 을 지불해야 되는 법적 문제도 발생한다.
판매자가 A 부동산 업자한테 판매 위탁계약을 한 후에 또 다른 B 부동산 업자한테도 구두로 판매 의뢰를 했다. 부동산 업자 A는 부동산 업자 B가 에스크로 (Escrow)를 개설해서 매매가 진행 중인 것을 발견했다. 판매자는 부동산 업자 B 한테 A 의 판매위탁 가격 보다도 더 낮은 가격에 판매 해 달라고 부탁했단다. 법적으로 판매자는 계약 위반이다. 그리고 B 부동산 업자는 A 부동산 업자한테 listing 계약이 되어 있다는 사실을 알고서 중간에 끼어든 것은 “계약 방해“이며 경제적 피해를 준 혐의가 적용된다.
결국 판매자는 부동산 업자 A 와 B 한테 각각 2 중으로 commission을 지불했다. 판매자도 잘못이고 중간에 끼어든 부동산 업자 B도 잘못이다.
매물 정보 도용 : 매물 의탁 계약이 없으면서도 매물을 선전하는 사람들이 있다. 특정 부동산에 대한 문의를 하면 벌써 팔렸다느니, 다른 부동산이 있으니 대체 할 부동산을 구경하라는 맹랑한 말을 한다.
매물 정보 도용이 판매자한테 심각한 피해를 준다는 것을 알아야 된다.
한 사건에서, 2003 년에 H씨가 소유한 Hotel을 $6,250,000에 판매한다고 광고했다. 부동산 업자 B 씨는 이 hotel 판매 광고를 보고서는 판매자나 판매자 부동산 업자의 허락도 없이, 판매가 $5,100,000 에 광고했다. 이런 광고가 나가기 몇 개월 전에, Hotel 판매자는 다른 구입자와 $5,300,000 에 구입 계약이 이루어 진 상태였다. 심지어는 판매자가 부동산 업자와 회사에다가 허락도 없이 광고 내는 것을 중단 요청을 했지만 계속 광고가 게재 되었다.
구입자는 이 광고를 보고서, 더 헐한 가격에 구입 할 수 있는 것을 잘못 계약 되었다면서 계약 취소를 한 사건이 있었다. 타인 광고를 도용함으로서 이런 피해가 발생했다. 그리고 헐값에 광고를 도용 한 부동산 업자는 자기 실명으로 광고를 게재하지도 안했다.
과거 listing 업자가 계속 광고 :
부동산 업자 J씨는 $4,290,000 이란 판매 광고를 내었다. 그런데 과거 부동산 업자 B씨는 자기 listing 이 벌써 끝이 났는데도 계속해서 $2,600,000에 광고를 내고 있었다. 구입을 희망하는 구입자는 $2,650,000에 구입 하겠다고 계약서를 보내 왔다. 결과적으로 판매자의 가격을 하락 시키는 결과가 되었다.
부동산 경륜이 12 년이라면서도 가격 책정을 잘못 함으로서 판매자가 피해를 보는 경우가 있다. 실제 가치는 $2,300,000 ~ $2,500,000 정도이다. 아무리 올려 잡아도 $3,000,000 이하이다. 그런데도 판매가를 $4,500,000 에 판매 하겠다고 시도했다. 한 구입자가 $2,650,000 구입을 하겠다고 계약서 (offer)를 보내왔다. 부동산 업자는 너무나 가격 차이가 많이 난다면서 이 사실을 판매자한테 통고 해 주지도 안했다. 판매자한테 이런 통고를 안 한 것은 법률 위반이다. 판매자는 결국 판매를 못하게 되었고 판매가 될 때 까지 경비만 지출해서 손해가 발생했다. 판매자는 사정이 어려워지자 과거에 $2,650,000 에 구입하겠다고 계약서를 보내온 사람한테 다시 연락을 취해 보았지만 벌써 다른 부동산을 구입 한 후였다. 여기에서 문제는, 경험이 있다는 부동산 업자가 부동산 가치 계산을 할 줄 몰랐든 것이다. 그리고 법에 의하면, 어떠한 “계약서 (offer)” 나, 구두로 계약 할 뜻을 밝혀 온 구입 희망자가 있었다는 사실을 빠른 시간 내에 판매자한테 전달 해 주어야 할 의무를 위반 했다. 이 결과 판매자는 손해를 보았다.
사업체 판매 listing 없이, 구입자 부동산 업자로 전환 :
사업체 listing 을 판매자와 계약을 하지도 안했는데도 “리스팅” (listing)을 가졌다고 선전을 한다. 구입 희망자가 나타나면, 자기를 통해서만 구입한다는 계약서에 서명하도록 요구한다. 엄연히 불법이다. 부동산 업자 L씨와 B씨가 “리커“Liquor 가개 listing 도 없이 신문에 판매 광고를 함으로 구입자와 분쟁이 발생해서 부동산 업자가 면허 박탈을 당했다. 한인 부동산 업자는 법정에서, Listing 이 없지만 이렇게 광고를 하지 않고서는 어떻게 "사업체"를 판매 할 수 있느냐면서 하소연 했지만 법원은 이 주장을 수락하지 않았다.
법에 의하면, 부동산 업자가 Listing 계약이 없으면서도 구입 희망자한테 자기를 통해서만 구입해야 된다는 계약을 하거나 또는 판매자나 Listing 부동산 업자 허락도 없이 판매, 임대, 교환을 했을 때에 부동산 업자한테 수수료를 지불해야 된다고 계약을 했을 때에는 면허 징계를 당한다고 되어 있다. 특히 사업체 판매한다는 부동산 업자들이 이런 식으로 구입 희망자한테 반 강제적인 계약을 하도록 하고 있다. 이것은 불법이므로 부동산 업자는 면허 징계를 당하게 된다. 수입이 없는 부동산도 수입이 있다고 허위 선전을 한다. 부동산 판매를 위한 사기를 치면 안 된다. 사실 외곡, 허위로 현혹, 거짖 광고를 하면 안 된다. 고의로 허위 광고를 했을 때에는 벌금 또는 구금 형에 처한다.
김희영 김희영 부동산 (310) 307 - 9683