임대료 규제 (Rent Control) (2)
주거용 입주자 또는 상가 건물 일부가 주거용으로 사용하는 건물 입주자는 임대료 규제법으로부터 보호 받는다. 단독 주택 입주자는 임대료 규제에 해당되지 않는다. 그러나 단독 주택에 세입자가 2 사람 이상인 경우에는 임대료 규제법에 적용된다. 단독 주택에 입주 해 있는 사람한테 임의로 임대료를 올리거나 퇴거를 시키면서 이사 비용을 지불하지 않겠다는 건물주가 있다.
건물주로부터 이런 부당한 권리 침해를 당할 필요가 없다. 임대료 규제에는 건물주가 이사 비용 지불, 임대료 인상 폭, 임대료 과다 청구, 입주자나 입주 동거인 퇴거, 동거인 권리와 연관되어 있다.
동거인 : 임대 계약이 안 되어 있는 동거인이 다른 곳으로 이사를 갔거나, 사망 했을 때에는 임대 규제법에 적용되지 않는다. 그러나 동거인이 떠난 후에 건물주가 동거인으로부터 임대료를 받았을 때에는 임대료 규제에 적용된다. 하지만 입주자 가족관계, 부부 동거인에 대해서는 임대료 규제에 적용된다. 건물주가 입주자의 누이가 오랫동안 거주하고 있는 것을 알고 있었으므로, 입주자의 누이는 법적 “입주자“라고 판결했다.
San Francisco 시 조례에서는, 미성년자 동거 가족은 임대료 규제 대상에서 제외된다고 한 사건이 있었다. 그러나 L.A. 시 조례는, 미성년자는 국세청 세법에서 미성년자가 부양가족으로 청구할 수 있는 미성년자는 세입자라고 밝혀 두고 있으며 미성년자 숫자에 따라서 이사 비용을 지불해야 된다. (LAMC 151.09G)
입주자와 거주하는 부부 관계의 동거인이 임대 계약서에 이름이 없었다고 하더라도 임대료 규제 대상이 된다. 건물주가 한 입주자와 거주하는 다른 입주자를 건물주가 인정하고 있었지만 입주자가 퇴거 또는 사망했을 때에는 제 3 자인 전차인을 퇴거 시킬 수 있다. 그러나 건물주가 제 3 의 입주자로부터 임대료를 수락했을 때에는 건물주와 제 3 자인 전차인은 건물주와 입주자 관계로 성립된다. 이런 경우에 시 조례에서 임대 조정 규제가 취소 된 것으로 되어 있기에 건물주가 퇴거 또는 임대료를 더 올려 받을 수 있는 것에서 제외 된다.
입주자가 사망 했을 때에 동거인은 임대 계약에 의해서 퇴거 시킬 수 있다. 그러나 사망자의 잔류한 동거 가족은 임대 규제법에 적용 된다. 건물주가 입주자의 동거인에 대해서 서면으로 수락 했을 때에는 입주자로서의 자격이 있다.
Condo/ 단독 주택 : Condo 또는 단독 주택에 입주자가 과거 또는 현재에 2 명 이상의 입주자가 거주 했을 때에는 임대료 규제법 적용 대상이 된다. 어떤 건물주는 단독 주택에 2 사람 이상의 입주자를 두는 경우가 있다. 이런 경우에는 비록 단독 주택이라고 하더라도 임대 규제법에 적용된다. 그러므로 건물주는 입주자를 퇴거 시킬 때에 이사 비용을 지불해야 된다. 그리고 임대료 인상도 임대료 규제법 적용 대상이 된다.
무허가 별채 건물 : 차고를 방으로 만들어서 사용하거나, 주택을 무허가로 여러 방을 만들어 입주 시켰을 때에도 임대료 규제법에 적용된다. 임대 건물 자체가 불법이라고 해서 임대 조정 규정 예외 또는 퇴거에 제한을 받는 것은 안이다. 한 필지에 본채와 별채가 있지만 별채는 무허가 였다. 무허가 건물도 임대료 규제 대상이다.
상업용 건물 : 상업용 건물에 일부는 주거용으로 변경해서 입주자를 둔 경우도 있다. 상업용 건물이라고 하더라도 주거용으로 사용할 때, 주거용 입주자가 2 명 이상의 다른 입주자로 구성된 상업용 건물에 대해서도 임대료 규제법 대상이다.
빈방 : 과거 입주자가 떠난 빈방에 대해서 건물주가 새 임대료를 책정할 권리는 있지만 임대료 규제에서 완전히 벗어 날 수는 없다. 새 입주자한테 책정된 기본 임대료는 새 입주자가 떠날 때 까지 임대료 규제 적용을 받는다.
저소득층 입주자 : 개발업자와 정부 금융 기관에서 건물주한테 허락된 임대료 이외에 더 높은 임대료를 받지 못하도록 계약되어 있을 수 있다. 정부로부터 혜택을 받는 입주자한테는 특정 임대료만 징수 하도록 요구 할 수 있다. 그리고 시청 재개발 위원회 소유 부동산에 거주하는 입주자한테는 집 주인이 허용한 임대 계약 금액을 초과 징수하거나 또는 다른 공공시설 (utility) 비용을 추과 부과했을 때에는 입주자는 여기에 대한 피해 청구를 할 수 있다.
정부 기관과 계약 :
건물주가 정부기관과 직접적인 재정 지원 또는 다른 형태의 지원 합의나 계약 한 경우.
건물주가 수혜 자격이 있는 입주자한테 임대료 징수와 임대 조건을 제한하겠다는 것을 정부와 계약 또는 계약을 등록 한 경우이다. 즉 건물주는 정부와 계약을 통해서 임대료 조정 규제를 준수한다고 합의 한 것이다.
불법 퇴거, 임대 조건 변경:
불법적 퇴거 또는 기간 확정이 없는 월별 (month-to-month) 입주자가 30 일 퇴거 통고를 받고서 퇴거, 또는 임대 조건 변경으로 임대 취소된 경우에는 법이 허용하는 임대료만 부과할 수 있다. 다시 말해서, 건물주의 자발적인 행위로서 임대가 끝이 났지만 입주자가 자발적으로 방을 비우지 않았거나 임대료 지불 불이행이 안이므로 임대료 규제 대상이다.
특히 임대료 규제법을 준수하지 않는 상태에서 퇴거를 시키면, 건물주는 임대료 규제법 위반이므로 퇴거를 시킬 수 없다.
과다 임대료 청구 : 건물주가 시 조례에서 최고 임대료 한계를 둔 것 보다도 많은 임대료를 지불한 입주자를 보호한다. 입주자한테 과다 임대료 청구를 했을 때에는 벌금이 부과 된다. 그리고 임대 건물 구입자한테도 적용되므로 임대 건물 구입자는 이런 문제를 점검
해야 된다. 물론 초과 임대료를 징수 했을 때에는 입주자한테 환불 해 주어야 된다.
수리 후 재 입주 통고 : 임대 장소를 수리를 위해서 임시로 입주자를 퇴거 시킨 후 공사를 완공 한 우에 입주자한테 재 입주 할 것을 통고 해 주어야 된다. 한 사건에서 과거 입주자한테 재 입주 통고를 안 했기 때문에 $75,000 그리고 변호사 비용을 배상했다.
입주자 퇴거 사유 밝힐것 :
월별단위 (month-to-month) 입주자한테 퇴거 통고를 줄때에는 1 년 이하는 30 일, 1 년 이상은 60일 퇴거 통고를 주어야 된다. 그러나 임대료 규제 시에서는, 퇴거 통고서에 합당한 임대 사유까지 밝혀야 된다. 예로서, 입주자가 임대료 지불 거절, 부동산 훼손, 훼손한 수리 비용 지불 거절, 특정 임대 계약 위반을 적시해야 된다.
어떤 임대료 규제 법에는, 재 건축 또는 건물 철거로 인해서 입주자를 임시로 퇴거 시킬 때에는 입주자가 건축 후에 다시 재 입주 할 수 있다는 권리와 이사 비용을 지불해야 된다. 건물주가 조례, 규정, 법률 위반인 상태에서 불법적으로 입주를 시켰을 때에는 임대 계약이 취소되므로 체납된 임대료를 징수 할 수 없다. 그리고 입주자는 계속 점유 할 수 없으므로 임대 장소를 떠날 수 있다.
건물주과 합의에 의한 불법 퇴거 : 건물주가 기존 입주자를 퇴거 시킨 후에 새 입주자를 둠으로 임대료를 과거 입주자한테 보다도 더 많은 임대료를 받기 위해서 퇴거를 시키면 안 된다.
법원은, 아무리 합의를 했다고 하더라도, 미래에 임대료를 올리기 위한 수단인 경우에는 일반 대중의 관습에서 허락되지 않는다고 판결했다.
건물주가 기존 입주자와 합의하에서 퇴거를 시킨 후에 다른 세입자를 찾아서는 과거 입주자한테서 보다도 더 많은 임대료를 받았든 문제로 임대료 규제법 위반 판결이 있었다.
임대 사업 철수법 (Ellis Act) : 건물주한테 임대 주택 사업을 계속하도록 강요 할 수 없다. 임대 건물주는 임대 사업 철회를 요구 할 수 있다. 임대료 규제 주거용 임대 사업 중단을 함으로 입주자를 퇴거 시킬 수 있다. 건물주는 임대 사업 중단 절차를 마친 후로부터 입주자한테 120일 간의 퇴거 통고를 주어야 된다. 만약에 입주자가 62 세 이상 또는 장애인이 1 년 이상 거주 했을 때에는, 시청에 임대 중단 통고 한 후 60 일 이내에 1 년간을 더 연장해서 거주한다는 서면 통고를 할 수 있다. 이 때는 과거 임대 조건과 같으며 과거와 같은 임대료 규제법을 준수해야 된다.
건물주는 입주자로부터 연장 통고를 받은 날로부터 30 일 이내에 시청에 임대 계약 연장 통고를 해야 된다.
건물주가 주택 임대 사업 철수를 할 때에 적용되는 임대 규제 법에 적용을 받는다. 임대 규제 지역에서는 임대 사업 철수를 할 때에 기존 입주자한테 이사 비용을 지불하도록 한다.
임대료 규제 대상 제외 :
(1) 입주자가 안인 다른 입주자 : 입주자가 안인 동거인에 대해서는 적용되지 않는다.
그러나 동거인의 가족 관계는 제외되지 않는다.
(2) 정부기관과 계약 : 정부기관에서 소유주와 계약을 공공기관과 최대 임대료를 설정 했을 때에는 임대료 규제에 적용되지 않는다.
(3) 정부 재정 지원 개발: 정부 재정 지원으로 개발된 경우에는 지방 정부가 높은 임대료 규제를 하지만 건물주는 HUD에서 허용한 임대료를 징수 할 수 있다. HUD 의 융자가 끝이 난 후에, HUD가 적정 임대료를 결정하기 이전에는 지방 임대료 관리 위원회에서 결정한 임대료를 적용 받는다.
(4) 양로 병원 : 정부로부터 양로 병원같은 시설 면허로서 운영되는 곳은 임대료 규제를 받지 않는다. 그러나 정부 기관의 면허를 받아서 운영하는 주거용 보호 시설은 제외된다.
(5) 신축 건물 : 임대료 징수를 제한하는 계약이 없는 경우, 지방 정부는 새로 신축된 주거용 부동산에 대한 강제 규제를 할 수 없다.
(6) 빈방 : 임대 취소 또는, 만기 임대 종료로 입주자가 임대 장소를 떠났을 때에는 건물주는 새 입주자한테 새 임대 계약에 의해서 임대료를 책정하도록 한다. 새 입주자한테 첫 임대료가 확정 된 후에는 규제를 받는다.
(7) 차압 부동산 구입자 : 담보권이 차압을 당한 경우에는, 차압 구입자는 입주자가 퇴거를 시키느냐 안이냐 하는 것은 임대료 규제법을 준수해야 된다.
(8) 천재지변, 경고장 연장 : 천재지변 또는 정부 기관에서 경고장을 발급하면서 시정 기간을 연장 했을 때에는 이 기간에 대해서만 제외된다.
(9) 제 2 주거용 입주자 : 입주자가 제 1 의 주거용 ( principal residence ) 으로 점유하지 않으면 제외된다.
(10) 콘도 전환 승인 만료 : 개발업자가 아파트를 콘도로 소유권을 이전 할 수 있는 단일 동 (units)을 판매 했을 때에는 지방 정부 임대료 규제는 적용되지 않는다.
(11) 인디안 보호 지역 : Indian 보호 지역에 대해서는 적용되지 않는다. 그리고 인디안 보호 지역 내에서 인디안 원주민이 안인 사람이 운영하는 주거용 건물 (Mobilehome park) 에 대해서도 집행 할 수 없다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070