불법적 입주자 퇴거 (1)
입주자를 불법적으로 퇴거 시키면 안 된다. 입주자 차별, 보복적 퇴거, 보험 가입, 건물주 또는 건물주 직계 가족 또는 입주 관리인이 거주한다는 거짓 퇴거, 엉뚱한 임대계약 위반 적용, 일방적 새 규칙준수를 안했다고 퇴거시키면 안 된다. 악덕 건물주는, 제때에 임대료를 받은 후에도 체납이라며 퇴거, 경제적 사유로 정부 임대료 보조 계약 취소 퇴거, 임대 사업 중단이란 거짓말 퇴거도 있다. 건물주가 입주자한테 불법적이고 부당한 퇴거를 시키면 벌금과 6 개월 이하의 형을 요구하는 시도 있다. 상호 합의에 의한 퇴거를 인정하는 것을 악용해서 건물주가 입주자를 매수한 후에 퇴거 시키는 경우가 허다하다. L.A.시는, 2016 년 12 월 16 일부터 “임대권 구입” 계약서를 시청 주택국에 사본을 제출해야 된다. 입주자는 서명을 한 후 30 일 이내에 다시 취소 할 수 있다. 그러나 합의라고 해도, 이 합의가 미래에 임대료를 올리기 위한 수단인 경우에는 관습법 위반이다.
(1) 차별 행위 :
사람 차별하면 안 된다. 출신국, 인종, 피부, 성별, 종교, 개인 성격, 장애인, 유전 병, 시민권, 이민 상태, 개인 성격 등의 사유로 퇴거를 시키면 안 된다. 부동산 취득이나 거주에 대해서 차별행위를 하면 안 된다. 부동산 판매 또는 임대권을 차별하면 안 된다.
(2) 보복적 퇴거 :
입주자가 건물주한테 시설 관리 등으로 항의를 할 수 있다. 예로서, 입주자가 건물주한테 수리 해 달라 ! 수리 안 해 주면 임대료에서 수리비용 공제하겠다, 건물이 불결해서 생활에 부적합하다, 시청 또는 경찰에 범죄 행위 신고 사유, 부동산 임대에 대해서 건물주한테 항의 한 후에 보복을 당하는 경우가 있다. 건물주한테 항의를 한 후 180 일 이내에 임대료 상승, 스비스 축소, 입주자한테 항의성 경고, 세입자 방 검사, 잘못이 없는데도 사전 통고 없이 경고장 발급, 임대와 관련해서 법원 또는 중재 신청 청구, 시비 절충 신청, 제때에 임대료를 지불했는데도 체납되었다면서 퇴거 통고, 합법적인 방법으로 입주자 권리 방해위한 조직 구성 또는 입주자 협회에 보고, 이러한 입주자 권리 침해는 입주자에 대한 보복 행위이다.
입주자가 건물주한테 항의를 한 후에 불이익을 받았다면, 건물주 상대로 징벌적 배상 청구를 할 수 있다. 퇴거 소송에서, 입주자 임대 장소가 불결하고 열악한 생활환경이라는 항의를 했을 때는, 법원은 증거 수집을 위해서 최저 30 일 또는 그 이상의 증거 수집 기간을 제공해야 된다. 법원은 입주자의 소송 지연에 대한 합당한 임대료를 예취하라는 명령을 할 수 없다.
건물주가 법망을 피하기 위해, 법조문 준수 사항인 180 일이 경과 된 후에 보복적 퇴거를 했더라도 관습법위반 보복행위에 적용된다.
건물주가 거짓말로서 사기성 퇴거 또는 불합리한 행위로 퇴거를 시켰을 때에는 각 항목에 벌금 $100 ~ $2,000이 부과된다. 그리고 징벌적 배상, 정신적 피해 청구, 변호사 비용 청구도 된다. 예로서, 건물주나 건물주 가족이 거주하지도 않을 것이면서도 과거 입주자를 퇴거 시키는 것은 사기 행위. 상가인 경우에도 “부당한 퇴거” 손실 청구를 할 수 있다. 건물주는 합당한 퇴거라는 증명을 해야 된다.
입주자의 법적 권리 행사하는 것을 방해해도 안 된다. 입주자가 임대 계약 위반을 하지도 안았는데도 퇴거를 시켰을 때에는 보복 행위에 속한다.
만약에 고정 임대 기간이 끝이 나기 30 일 이전에 퇴거 통고를 준 후에 보복 퇴거 문제가 발생했다면, 이때는 30 일 퇴거 통고를 주어야 된다. 그러나 차압에 의한 구입자. 과거 건물을 철거하고서 새 공사를 위한 경우 또는 임대 건물 사업 철수한다면서, 고정 임대 계약 기간이 끝난 후에 임대 연장을 안 해 준 것은 보복 행위에 해당되지 않는다.
(3) 입주자 보험 가입 안했다고 퇴거 :
임대 계약서에, 보험에 가입해야 된다고 되었다. 과거 15 년간 보험 가입 요구도 없었다. 어느 날 금요일에 “3 일간 시정 또는 퇴거” 통고를 받았다. 그리고 공휴일인 ”대통령 날“이기에 화요일에 이행했다. 법원은, 건물주가 피해 본 것이 없다. 중요한 계약위반이라야 퇴거 시킬 수 있다. 건물주는 입주자 “징계권”이 없다. 퇴거 절차법에서, 임대 조건 불이행이나 계약을 준수하지 않은 것을 규정하지 않았다. 건물주가 임대료를 올려 받기 위한 퇴거는 안 된다.
(4) 동산 보험 가입 안했다고 퇴거 :
임대 계약서에, 입주자 동산과 자동차 보험 가입을 요구했다. 보험 가입을 안 하면 임대 계약 위반이다. 만약에 비가 새어서 입주자 동산에 피해가 발생했다면 건물주한테는 책임이 없으므로 입주자가 보험에 가입해야 된다. 임대료가 체납되자 “3 일내 시정 또는 퇴거” 통고를 했다. 보험 가입도 위반했다고 했다. 입주자는, 과거 6 년 동안 보험이야기가 없었다. 건물주 혼자서 일방적으로 새로 만든 내용이다. 법원은, 월부금을 지불 안한 것이 중요한 문제이지 입주자가 보험에 가입 안한 것은 중요한 문제가 안이다. 건물주하고 입주자 보험과는 관련이 없다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070