“좋다”는 말도 죄인가 ?
판매자 또는 부동산 업자가 결함을 알면서도 “좋은 상태”라느니, "아주 헐값에 잘 사는 가격“, ”모든 것이 완벽“, "손 볼일이 없는 집”, “튼튼하게 잘 건축”, “항상 Apart, Motel 방이 손님으로 가득 찬다”, “장사 잘 된다”, “미래에도 장사가 잘 될 것이다” 는 말을 했을 때에는 사기에 해당된다. 일반인이 이런 말을 했다면, 단순한 “판매원 말”, “허풍”으로 뭍여 질수 있다.
특히 판매자, 부동산 업자, 건축업자, 특별한 지식이 있는 사람, 면허자가 구입 희망자한테 이런 말을 했을 때에는, 일반인은 중요한 사실로 받아들인다. “좋은 상태”라는 “사실”을 말한 것이다. 단순한 개인 의견이 안이다. 법적 책임이 따른다.
판매자나 부동산 업자가 실제 면적보다도 부풀린 면적, 건물 상태가 나쁜 것을 좋다고 설명, 건물 기초가 나쁜 되도 좋다, 부동산 가치가 구입 가격보다도 월등히 낮은 되도 아주 싼 값에 구입한다, 땅을 메운 자리에 건축했는데도 일부 또는 메운 자리가 안이다. 결함이 있는 부동산인데도 상태가 좋다. 모탤 방이 꽉 차지도 않는데도 꽉 찬다 ! 아파트 임대료를 더 올려 받으면 입주자가 떠날 것인 데도 더 올려 받을 수 있다 ! 미래 물 공급 문제가 있는데도 없다 !고 했지만 뻥인 경우에는 사기 책임이 있다. 왜냐하면 기존 사실을 알고서 한 말, 전문인이 한 말은 개인 의견이 안이고 사실이다. 법적으로 부동산 업자의 허풍은 사기꾼이 된다.
한인 부동산 업자 광고에 등장한 허풍 내용을 보면, “여러분의 드림 홈을 반가격의 새집 같은 보금자리로 현실화 시켜 드리겠습니다.”, “금주의 pocket listing”, “준비된 바이어가 있습니다, 최고의 이익” 이란 내용이 있다. 이런 내용을 뻔뻔스럽게 말 할 수 있다는 부동산 업자의 사람 됨됨이도 알 수 있다. 허풍떠는 사람은 법률을 위반해도 좋다는 배짱이다. 사기성이 있기 때문에 주의해야 된다. 진실되지 못한 사람이다.
Pocket listing 은 판매자의 매물을 일반 시장에 “공개하지 않은 매물” 이므로 빨리 판매가 안 되기에 판매자한테는 손해가 발생하고 부동산 업자한테만 이익이 된다는 말이다. 특정 계약이 없는 pocket listing은 불법이다.
Listing 을 맡겨 달라면서 “준비된 바이어가 있다”는 말도 허풍이다. 위탁 될 부동산 종류도 결정이 안 된 상태에서, 준비된 구입자가 무조건 있다는 막연한 말은 허풍이다.
한국에 있는 부동산을 판매하겠다는 광고도 법률 준수는 상관하지 안하겠다는 것이다.
한국에 있는 부동산을 미국에 판매 할 때는 연방정부에 등록비를 지불하고 내용을 등록한 후 광고를 할 수 있고 계약 할 수 있다는 허락을 받아야 된다. 한국 부동산 분양 광고에서 연방정부 HUD에 한국 부동산 판매를 위해서 분양 등록을 했다는 광고가 처음 시작된 1986 년경부터 지금까지 한 번도 본 일이 없다. 이를 위반하면 판매 또는 광고 금지 및 다른 처벌을 당할 수 있다. 한국 부동산을 미국에 판매 한다면서 광고 내용에는 하나같이 미국 법을 준수했다는 내용이 없다. 현실적으로 한국 부동산을 미국에 판매하면서 미국 법률을 준수 할 수가 없다. 한국은 선 분양, 후 건축이다. 한국에서는 부동산 토지 구입도 안 한 상태에서 분양을 한다. 미국은 소비자 보호를 위해서, 선 건축, 후 분양이다. 사기 당할 위험성이 높다. 그러므로 한국 부동산을 판매하겠다는 부동산 업자는 법률 준수 의지가 없다는 것이다. 애초부터 위법으로 시작한 것이다. 다른 업무를 맡겨도 법률 준수하고는 상관없이 일을 할 수 있다는 배짱이다. 한국 부동산 판매 사기로 피해당한 미주 한인들이 많았다.
판매자나 부동산 업자가 신실로 믿지도 않거나, 합당한 근거도 없이 가치를 설명했을 때에는 사기 책임이 있다. 부동산 업자는 단순히 무엇을 찾아 주는 또는 계약 당사자들을 연결만 시켜 주는 것이 안이다. 판매자로부터 정보를 받은 부동산 업자가 구입자한테 정보를 제공할 때의 의무는 (1) 정보가 사실인가를 확인, 또는 (2) 정확하다는 정보 지식과 재확인을 하지 안했다, 또는 (3) 정보 출처 제공을 해야 된다. 일반인이 부동산 업자를 생각 할 때에, 부동산 업자는 면허를 받기 위해서 상당한 교육과 경험이 있어야 면허증을 받는 것으로 믿는다. 부동산 지식이 있는 전문가로 믿는다. 법원도, 부동산 업자는 전문 지식인이기에 부동산 업자 의견은 사실을 설명한 것으로 해석한다.
다른 부동산 업자가 올려둔 엉터리 부동산 협회 매물 (MLS) 정보에 의해서 구입자가 피해를 당했을 때에는 잘못된 정보 제공자한태 책임이 있다. 즉 MLS에 올려둔 부동산 업자한태 책임이 있다. 제 3 자의 정보를 제공한 사람은 일반적으로 재확인 또는 출처, 또는 재확인 하지 않았다는 것을 밝혀야 된다. 단, 제 3 자의 정보 출처를 밝히지 않았을 때에는 전달 한 사람한테도 책임이 부여된다. 그러나 정보를 받은 사람이 제 3 자의 정보라는 것을 알고 있고 확인 되지 않은 것이라는 것을 알고 있을 때에는 잘못에 대한 책임이 없다.
사건 예 : 판매자가 거주하지 않지만 지붕이 새고 있는 부동산을 판매할려고 부동산 업자를 채용했다. 판매자 부동산 업자는 지붕을 때웠다. 물이 샌 흔적에는 Paint 칠을 해서 숨겼다. 부동산 업자는 “아주 좋은 상태” 그리고 "본래 상태“라고 설명했다. 법원은, 판매자가 지붕 상태에 대한 지식이 있으므로 책임이 있다. 부동산 업자는 지붕 새는 것을 감추었으므로 구입자는 판매자의 사기 행위 피해에 대한 보상을 받아야 된다.
하지만, “좋은 상태”, “아주 좋은 거래” 라는 말을 했지만, 부동산 매매가 가족관계로서 가까운 거리에 있는 부동산이 매매 되었을 때에는 “구입자가 확인 안한 잘못” 이 된다.
사건 예 : 부동산 업자가, 실제 가치가 $26,000 밖에 안 되는 것을 $40,000 가치가 된다면서, “아주 잘 사는” 것이라기에 구입했다. 구입자는 이것은 사기이며 거짓 설명이라고 주장했다. 법원은, 구입자, 판매자와 부동산 업자는 가족 관계이며 부동산이 거주지에서 가까운 거리에 위치해 있기에 구입자가 조사를 했어야 된다.
그러나 판매자나 부동산 업자가 “좋은 상태”라고 말했지만 눈으로 쉽게 결함을 발견 할 수 있는 상태는 “허풍”에 의존하지 않았기에 구입자 잘못이다.
사건 예 : 주택을 구입했는데, 마루가 평평하지 않고, 외벽에 검이 가서 땜질을 했다. 다른 수리와 paint 칠이 필요했다. 그런데도 판매자는 “아주 좋은 상태 “라고 말했다. 구입자는 구입하기 이전에 여러 번 집 검사를 했다. 법원은, 구입자는 판매자가 말한 “아주 좋은 상태” 라는 말에 의존하지 않았다. 구입자가 조금만 조심스럽게 눈 여겨 검사를 했다면 판매자의 말이 진실이 안이라는 것을 알 수 있었다. 구입자는 전문 지식이 있는 사람을 채용해서 문제를 발견해야 할 사항이 안이었다. 결함이 눈에 나타나서 쉽게 보이는 것은 판매자 진술에 의존 하지 않아도 되는 결함이다. 결함 상태를 눈으로 보아서 쉽게 발견 할 수 있는 상태를 발견하지 못한 것은 구입자 잘못이다.
사건 예 : “모든 것이 완벽한 집” 이라고 해서 구입을 했지만 “에스크로” 중에 “가스” 선이 샌다는 것을 발견했다. 판매자는 “가스” 누출을 몰랐지만 에스크로 중에 수리를 했다. 구입자는 Escrow 종결 후에 계약 취소를 요구했다. 법원은, 실제 사기라는 증명이 없다. 이것은 "흰색거짓말“이며 중요 사항이 안이다.
사건 예 : 김씨는 35 unit Apart를 구입하면서 같은 교회에 다니는 부동산 업자 김 집사한테 의뢰했다. 건물은 수리 할 곳이 너무 많았다. 입주자가 100 % 차 있다고 했지만 임대료를 지불하지 않고서 거주하는 입주자들로 채워져 있었다. 결국 구입자 김씨는 구입한 1 년 후에 파산신청 했다.
나쁜 것을 “좋은 상태”라고 말하면 안 된다. 그리고 장사가 안 되는 사업체를 판매하면서도 “장사가 잘 된다“ 또는 ”아주 운 좋게 잘 구입“하는 사업체라면서 허풍을 떨었을 때에는 사기에 해당된다. 판매자나, 부동산 업자는 허풍떨지 말고 정직해야 된다.
김희영 (951) 462 - 1070