관리협회가 임대 규제

단독 주택으로서 공동 관리 지역 또는 Condo 공동 관리 협회 (HOA)에서 다른 사람한테 임대를 못 주게 하는 곳이 있다. Condo에만 공동 관리 협회(HOA)를 두는 것이 안이라 단독 주택 지역에도 HOA를 두고 있는 곳이 있다. 관리협회에서 주택 소유주에게 임대 못주게 하는 규정을 만들어서 다른 사람한테 세를 못 주게 한다. 내 집을 내 마음 되로 임대를 못 주게 하는 것이, 사유권 침해 안이냐 ? 하는 목소리도 있지만 협회 규정을 준수해야 된다.

단독 주택인데도 공동 관리 지역이 구성되어 있는 곳에서는, 융자를 받은 주택에 대해서는, 1 년 이후부터는 임대를 줄 수 있지만 1 년 이내에는 타인에게 임대를 줄 수 없다는 규정을 두고 있는 곳도 있다. 물론 이런 규제는, California 법에서, 융자를 받아서 주거용 부동산을 구입한 후 1 년 이내에 임대를 주었을 때에 발생하는 수입은 은행으로 지불해야 할 수입이지 소유주가 갖게 되는 것은 “임대 사기“로 규정 해 두고 있다.

위법 집행은 은행 소관이 된다. 어떤 HOA는 융자를 받아서 condo 나 HOA 소속 주택을 구입했을 때에는 구입한 후 1 년 이내에는 임대를 줄 수 없다고 하고 있었다. 단, 현찰로 구입했을 때에는 이런 규제를 적용 시키지 안 했다. 

2012 년에, 임대를 줄 수 없다고 제한하지 못한다는 법이 제정되었다. 공동관리 협회는 타인에게 임대 주는 것을 제한하지 못한다. 소유권 취득 이전에 제한을 두고 있었던 장소만 예외로 한다. 부동산 판매 시에는 관리협회가 임대 주는 것을 반대하는 경우에는 분명히 이 사실을 밝혀야 된다. 소유주가 임대를 주는 경우에는, 소유주는 HOA에 소유권 취득 일자와 입주자에 대한 연락처를 제공해야 된다. 2012 년 1 월 1 일 이후 임대 계약에만 적용된다. 단, 산업체와 상가에 대해서만 제한한다. (SB 150)

이 처름 과거에 Condo 단지 내의 condo 소유주는 타인에게 임대를 못주게 하든 것이 새 법에 의해서 임대를 줄 수 있도록 허용했다. 물론 현재도 많은 HOA에서 짧은 기간 동안에 임대를 못 주도록 하고 있다. 특정 시에서는 30 일 이내의 짧은 기간 임대 주는 것을 시 조례로서 금지하는 곳도 있다. 단기간인 몇일 몇 주 동안 임대 주는 것을 airbnb (air-bed-and-breakfast) 라고 말한다.

California 주에서는 HOA 에서도 임대를 허락해야 된다고 되어 있다. 그러나 이것은 장기 입주자를 말하는 것이지 짧은 기간 임대는 적용이 안 될 수 있다.

2016 년부터 이전 법에서는, 기존 법에서는, internet 을 통한 광고를 해서 다른 사람의 개인 정보를 수집하는 경우에는 분명히 자기 정보를 제공해야 된다. 단독주택, Apart, Condo 주택에 입주 해 있는 사람이 다른 제 3 자한테 짧은 기간에 임대를 주는 것은 임대 계약에 의해서 위법이 될 수 있다.

2016 년부터 시행되는 새 법은, 개인 주택에서 이러한 임대를 online에서 Airban 또는 VRBO 같이 광고를 해서 임대 홍보를 할 때에는, 임대 규정에 의해서 위법이 될 수 있으며 건물주로부터 법적 제제나 퇴거를 당할 수 있다는 경고를 해야 된다. 이 경고는 임대 위탁 (listing)을 할 때에 통고해 주어야 하며, 이 경고문을 이해하고 읽었다는 것을 밝혀야 된다. 짧은 기간에 임대를 구하고자 하는 제 3 의 입주자는 이러한 위반 사항이 있다는 것도 모른다. 기존 입주자가 제 3 의 입주자를 찾아서 짧은 기간 임대료를 받고서 제 3의 입주자한테 재 임대 (sublease) 를 주므로서 부동산과 이웃에 문제가 발생하고 있다.

이 법은, 2016 년 1 월 1 일부터 시행된다. (SB 761)

2017 년 1 월 1 이 부터는 Condo 나 HOA 소유주가 거주, 임대를 주었는지, 빈집 인가를 HOA에 보고해야 된다. 그리고 소유주하고 연락이 안 되는 경우를 대비해서 소유주가 안인 제 3 의 사람한테 권한 위임 또는 위임장 (attorney-in-fact)를 선정해서 HOA와 연락이 될 수 있는 법적 대리인을 선정해서 HOA가 년간 예산 통고를 보내기 30 일 이전에 통고 해 주어야 된다. (SB 918)

HOA 지역 안에서도 임대를 줄 수 있다는 법이 제정되자, 어떤 HOA에서는 짧은 기간 임대를 주는 사람한테 간접적인 제한을 시작한 곳이 있다.

임대를 3 일, 7 일 또는 90 일 이내의 짧은 기한에 임대를 주는 주택에 대해서는 HOA에서 추가 수수료를 징수하도록 허용했다. HOA 규칙에서, 짧은 기간 임대 주는 사람한테는 합당한 추가 비용을 부과 할 수 있도록 했기 때문이다.

한 사건에서, Paso Robles의 해안 호수 가에 위치한 주거용 Condo 단지에 거주하는 몇 사람이 짧은 기간 임대를 못주도록 추가 비용을 징수하는 것이다. 소유주가 거주하지 않고서 짧은 기간 동안 휴가자한테 빈 집을 임대 주었을 때에는 HOA에서 특정 비용과 별도의 규정을 적용한 것이다. 몇 몇 소유주들은 여기에 반발해서, HOA가 불법적 비용 청구, 차별행위, 소유주를 대리해서 충실해야 할 의무 위반이라는 소송을 했다. 그리고 최저 임대료를 결정했어야 된다고 주장했다.

전체 850 필지 중에 650 세대가 건축되어 있다. 실제 이곳에서 계속 거주하는 사람은 80세대 정도뿐이다. 이 가운데서 66 동이 짧은 기간 동안에 다른 사람한테 임대를 주고 있다. 전체 소유주 가운데서 10 % 정도가 짧은 기간 임대를 주고 있다. 짧은 기간 임대라는 것은 90 일 이하의 임대를 말한다. 나머지 소유주는 휴가용 제 2 의 주택으로 사용하고 있다. 가난한 사람들이기 때문에 한 푼이라도 돈을 더 벌기 위해서 짧은 기간 임대를 주고 있다. 임대를 주는 사람은 HOA로부터 “조건부 토지 사용 허가 (CUP)”를 받아야 된다.

HOA는, 7 일 이내에 한 번 이상 임대를 준 경우, 1 년에 $325을 소유주한테 징수한다.  임대 건물주한테 년 간 징수비용 책정, 공동 주차 구역 내에 자동차, 배에 대한 주차 숫자 제한, 쓰레기 수거 비용, 청소비용 징수에 대한 책정을 해야 된다고 되어 있다. 자동차, 배, 수상 ski같은 것도 대수에 제한을 두었고 비용을 받는다. 그리고 건축 비용과 소유권 이전 비용도 받는다. 짧은 기간 세를 주는 것을 어렵게 만들었다. 일반적으로 짧은 기간 입주자는 3 일 정도이고 많아야 7 일 정도였다.

법원은, HOA 규정이 법적으로 합당하다. HOA에서 짧은 기간에 자기 소유의 condo 를 임대 주는 사람한테 대해서 적합한 규칙과 비용 징수를 할 수 있다.

HOA 규정에도 짧은 기간 임대에 대한 규제를 할 수 있도록 되어 있다. 모든 주택 소유주에게 짧은 기간 임대에 대한 규제와 비용 징수를 적용 시키고 있다. 과거의 운영 경험으로 보아서, 장기 입주자보다도 짧은 기간 입주자들에 대한 비용이 많이 지출되므로 그러한 비율로서 징수를 할 수 있다. 왜냐하면 짧은 기간 입주자로 인해서 HOA 직원이 더 많은 일을 해야 한다. 시설 사용도 많으며 음악 소리 등으로 시끄럽기도 하다. HOA에서 도로, 주차장, 배 하역장, 해안, 수영장 관리, Golf 장 관리 비용이 지출된다는 것이다.

쓰레기 수거 비용 1 년에 $250, 배 한 대 하루 $25, 1 주일 $125을 징수한다는 것은 합법하다고 판결했다. 이 처름 HOA에서 간접적인 임대 규제를 하게 되었다.

방을 낱개로 세를 주는 경우도 흔히 볼 수 있다. condo 한 채에 방이 4 개짜리를 구입했다고 하자. 각, 침실마다 낱개로 임대 주는 것을 못하도록 제한하는 곳도 있다.

La Jolla 시에 위치한 Colony Hill condo 단지에 침실 4 개, 화장실 3 개짜리를 구입했다. 방 하나는 주인이 거주하고, 한 방은 4 촌한테 임대, 다른 방은 가족 관계가 안인 사람들한테 임대를 주었다. 방 마다 $300에서 $550을 받았다. 임대 계약서는 없고 구두 계약이었다. 각자 방을 따로 사용하지만 부엌과 거실은 공동으로 사용했다. HOA 규정에는, 단독 주택으로만 사용할 수 있다. 공동 관리 지역에 대해서도 상업용으로 사용할 수 없다.

각 소유주는 임대는 줄 수 있다. 각 임대는 서면 계약이 되어야 하고 관리 협회에서 요구할 때는 제출해야 한다. 소유주는 임시 거주 목적이나 Hotel 같은 목적으로 임대를 줄 수 없다. 임대를 주었을 때에는 서면 임대 계약이 되어야 한다. HOA 관리 사무실에서 임대 계약서를 요구 할 때에는 제출해야 된다. 소유주는 주거용 또는 Hotel 사용과 같은 목적으로 임대를 줄 수 없다.

법원은, 임대를 준 소유주한테 변호사 비 $29,987과 다른 비용 $1,729을 지불하라고 판결했다. HOA 규정에서 Condo 를 상업용으로 임대를 줄 수 없다. 그리고 개인적으로 낱게 방을 임대 줄 수 없다. Condo 소유주는 개인 귄리 박탈이라고 주장 했지만 법원은,

공동 관리 협회가 있는 곳에서는 이런 주장이 성립되지 않는다고 판결했다.

HOA 내의 주택 구입 시에는 이런 문제를 검토해야 된다.

김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070