엉터리 주택 면적 손해
부동산을 구입 할 때에 감정 가격에 기준을 둔다. 물론 감정 면허 자가 결정한 가격에 구입하는 것은 안이다. 주택가격을 결정 할 때는 1 년 이내에 자기 집과 엇비슷한 이웃 주택이 판매된 평균 가격에다가 판매할 주택 건물 면적을 대입해서 가격 결정을 한다.
대지 면적이 어느 정도는 비중을 두겠지만 현실적으로는 건평에만 의존하고 있다.
그러므로 주택 구입하는 사람들은 이러한 개념에 익숙해있다. 물론 수영장, 경관이 좋은 집 같은 것을 가격 형성에 포함시킨다.
법에 의하면, 합리적인 가격 결정이란 부동산 가격 이외에도 좋아하는 선호도, 주변 환경, 계약목적, 구입자와 판매자의 관계가 가격을 결정한다고 정의하고 있다. 물론 주택 연도와 모양세도 감안하지만 주택 가격 결정에는 이러한 세세한 변수를 감안해서 주택 가격 결정하는 방정식이 아직은 개발되어 있지 않다. 내가, 한때는 이런 변수를 수치로 만들어서 새로운 감정 가격 방정식을 만들어 보겠다고 연구를 시도 해 본 경험이 있었다. 토지 가격 감정 방법을 건축 비용, 건축법, 수입금, 정부 건축 조건등 여러 조건 요소에 의해서 적정 땅 값을 결정하는 방법을 개발했었다. 이 방법이 HUD에 인용 소개되었고 HUD의 주택 건축을 위한 토지 가격 계산에 사용하기도 했었다. 그러나 일반 기존 주택이나 기존 상가 감정 방정식을 제되로 만들기 위해서는 연구 자금과 시간 문제가 있기 때문에 아직도 이 문제를 해결 못하고 있다.
현재 일반적으로 사용하는 감정 방법들이 잘 못되어 있다. 그렇기 때문에 사람에 따라서는 20 ~ 400 % 편차가 발생하는 것이 현실이다. 감정사 예규에는 다른 2 감정사 사이에 10 % 오차가 있으면 안 된다고 되어 있지만 이론에 불과하다. 감정 잘못으로 미국 경제 불황의 한 원인이 되었기에 감정법을 개정했지만 근본 문제 해결이 안 되어 있다. 이런 문제로 감정사들도 많은 소송을 당한다. 새로운 감정 방정식을 개발하기 이전에는 항상 옛 문제가 도사리고 있다.
한 사건에서, 집을 구입 한 후에서야 부동산 업자가 말 한 면적보다 적다는 사실을 알았다. 판매자 딸이 판매자 부동산 업자한테 설계 도면을 보여 주면서 집 면적이 5,500 Sq.Ft. 이라고 말하기에, 부동산 협회 매물 정보(MLS)에 기재했다. MLS에는 설계도면 수치 보다 166 Sq.Ft. 이 더 많았다. MLS 내용에는, "정보를 믿을 수 있겠지만 보장은 못 한다“는 경고문이 적혀 있었다. ‘Title 회사’에서 제공한 ”부동산 내역서“에도 5,500 Sq.Ft.이었다.
구입자는 부동산 투자가였다. 1993 년 6 월에 $995,000에 매물로 나온 것을 $935,000에 계약했다. 즉 Sq. Ft. 당 $170 이다. 부동산 업자가 사용하는 표준 계약서에는, “부동산 업자는 대지 면적, 건물 면적, 경계선, 부동산 침범 같은 내용에 대한 정확한 사실을 모른다. MLS 에 기재된 면적도 대략적인 내용이다. 이런 정보가 구입자에게 중요하다고 생각한다면, 측량 기사, 시공업자 같은 전문가를 채용해서 정확한 면적을 확인해야 된다는 것을 조언한다.”고 되어 있다. 현재 부동산 업자가 사용하는 표준 계약서에는 전부가 이렇게 부동산 업자 보호 문구 내용이 기재 되어 있다. 이런 보호 문구를 사용했다고 해서 무조건 보호 받는 것도 안이다.
구입자가 Escrow 기간 동안에 구입자 부동산 업자한테, 가격을 많이 지불 하는 것 안이냐는 질문을 했다. 구입자 부동산 업자는 그 지역에서 판매된 부동산 가격이 Sq. Ft. 당 $180 ~ 235 된다는 자료를 보내 주었다. 이렇게 해서 Escrow 가 종결되었다.
1995 년 2 월에, 이 집을 되팔려고 했다. 몇 명의 부동산 업자를 불렀다. 한 부동산 업자는, 집을 한번 휙 둘러 본 후에, 분명히 5,500 Sq.Ft. 은 안 된다고 말했다. 건물주는 감정사를 채용했다. 4,615 Sq.Ft. 이라고 했다. 또 다른 감정사는 4,437 Sq.Ft. 이라고 한다.
판매자는 건축 설계 도면에 근거해서 5,334 Sq.Ft. 으로 믿는다고 했다. 주택 융자를 제공한 은행 감정사는 4,311 Sq.Ft. 이라고 했다. 재산세과 기록은 5,500 이었다. 재산세과 기록에는 1991 년 5 월에 설계도면을 구할 수가 없었다. Title 회사 부동산 정보 기록에 5,500 Sq.Ft.에 되어 있기에 그기에 근거해서 기재 했다는 것이다. 실제 면적은 4,300 Sq.FT 이었다.
구입자는, 판매자와 판매자 부동산 업자를 상대로 소송을 제기했다. 법원은, 판매 위탁을 받은 부동산 업자는 구입자가 믿을 수 있는 합당한 근거 하에서 대략 5,500 Sq.Ft. 이라는 중요한 정보를 제공해야 한다. 눈 대중으로도 검사를 해야 된다. 그리고 그 정보에 대하여 부동산 업자가 적합한 지식이 있어야 된다.
법원은, “대략“이 ‘견적’이라고 하드라도 정확에 가깝지 않다. 실제보다도 20 %를 잘못 기재 한 것은 아주 잘못된 태만적 설명이다. 이것은 사기에 해당된다. 계약상에서 부동산 업자 보호를 위해서, 전문가를 채용해서 면적을 기재할 것, 부동산 업자는 MLS에 기재한 면적을 보장할 수 없다고 해 두었다. 결국, 이 말은, 진실이 안인 것을 믿을 수 있게 설명 해두고는 구입자가 사실로 믿게 만든 것이다. 정확에 가깝지도 않으며 20 % 이상을 고의적으로 잘못 기재 한 것이다. 이것은 구입자가 아주 적은 문제로 넘길 것이 안이다. MLS의 경고에 대한 것은 고려하지 않았다. 만약에 1,000 Sq.Ft. 차이가 나면 Sq.Ft. 당 $170 일 때 $170,000 차이가 난다.
구입자는 이러한 수치에 의존 할 수밖에 없다. 판매자는 잘못 설명한 것이 없었다고 하더라도 부동산 업자의 잘못으로 판매자가 혜택을 본 사람이다. 판매자에게도 책임이 있다. 구입자는 판매자가 면적을 알고 있으리라는 추정을 함으로 이 사실을 믿게 된다. 구입자는 MLS 기록을 믿기 때문에 전문가를 채용해서 다시 면적을 잴 생각을 안 한다. 부동산 업자가 이런 문제로 제소를 안 당 할려면 이 수치는 설계도면, Title 회사의 수치라고 기재를 했어야 된다. 부동산 업자는 판매자 대리인이므로 부동산 업자 잘못은 판매자에게도 책임이 있다. 물론, 부동산 업자가 제 3 의 의견에 의존해서 계약서를 작성했는데도 차이가 있었을 때는 책임이 없다는 판결도 있다. 하지만, 이 사건은, 면적 차이가 20 % 이상 이므로 계약상에서 구입자가 검사하라는 경고 문건은 참고 대상이 안 되었다.
법원은 부동산 업자 보호를 위한 면책 문구에 아랑곳하지 않았다. 부동산 업자는 전문가이므로 눈 대중으로 면적 계산을 못했든 것에 대한 책임을 물은 것이다. 기록이라고 하더라도 과다한 잘못에 대한 책임이 있다. MLS에 표기된 내용 중에는 이러한 엉터리 정보가 많으므로 주의해야 된다.
공공기록 검토를 해 보면, 공공 기록이 잘못 된 것이 수두룩하다. 법조문에는, 부동산 업자는 공공 기록을 재점검 할 필요가 없다고 되어 있다. 그러나 관습법에 의해서 공공기록이 잘못 되어 있을 수 있다는 것을 의뢰자한테 조언을 해 주어야 된다. 그리고 부동산 업자는 기록 검토, 소유권 (title) 상의 허가사항, 동산 사용에 대한 조사를 해 주어야 할 의무 사항이다.
주택 면적이 잘못 된 것이 상당히 많다. 특히 상가 건물 면적에도 차이가 많다. 상가 세입자의 엉터리 면적으로 경제적 피해가 심하다. 상가 입주자가 186 SF 차이로 2 년간 $90,000 과다 지출이 된 사건에서 승소했다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070