노인융자 (Reverse Mortgage) 사기와 법률

가능한 노인 융자 (Reverse Mortgage)를 안 받는 것이 좋다. 노인 융자가 일반 융자와 엇비슷하다고 생각했다면 잘못이다. 노인 융자는 일반 융자와 완전히 다르다.

노인 융자에는 사기 사건이 극심하므로 주의가 요망된다. 융자 브로커가 설명한 내용과 실제 알맹이가 다른 것에도 놀라게 되지만 숨은 함정들이 너무 많다. 일반 융자에 비교해서 이자율과 융자 비용 그리고 난생 처음 들어보는 경비들이 있다.

거기에다가 집값이 상승되면, 집 가격 상승비에 50 % 를 받는 곳들이 있다. 소유권까지도 미리 취득해 두는 곳도 있다. 그리고 미래에 지불될 월부금에 대한 복리로서 다른 이자 돈을 받아 챙긴다. 노인 융자를 쉽게 생각하면 패가망신 당한다. 융자에 숨은 함정들로 인해서 피해를 본 노인들과 가족으로부터 은행들이 많은 소송을 당하고 있다.

한 사건에서, 2013 년 7 월의 일반 주택 구입 30 년 고정 융자는 이자율 4.5 % 이다. 1997 년에 THF 은행으로부터 융자금 $272,911, 기본 이자 9.95 %, 월부금 $8,480 이란 조건으로 노인 융자를 받았다. 16 년 후인 2013 년 7 월에는 융자 잔금이 $1,500,000 $ $1,600,000 로 부풀어 올랐다. 만약에 주택 가격이 상승하면 상승된 50 % 를 은행이 챙긴다. 또 융자 만기일에는 ‘만기 경비 (maturity fee)“ 2 %를 받는다. 이 외에도 $33,000의 강제 연금 (annuity)도 구입해야 된다. 은행이 채무자한테 미래에 지불 해 나갈 월부금 액수가 감소되는 액수에 대해서는 복리로 이자를 계산해서 추가 부담한다.

현재는 WestOne이 이 사람의 융자를 구입해 있다. 이 융자 액수에 대해서 전체 비용을 합하면 $1백5십만 ~ $1백6십만 달러 빚이 발생했다는 것이다. 차압이 진행되자 채무자는 은행 상대로 소송을 제기 해 둔 상태이다. 융자를 받은 1997 년의 주택 가격은 $556,000 인데 2013 년 주택 가격 상승으로 약 $1백8십만 달러 가치가 된다. 한 쪽만 일방적으로 유리하도록 불공평한 계약이며 사채 고리 대금 법률 위반으로 소송을 제기 했다. 이 사건을 보면 노인 융자의 많은 병폐를 설명해 주고 있다. 이런 융자는 노인 상대 약탈 행위이다.

또 2013 년 9 월 30 일의 한 판결을 보자. 62 세 이하의 노인한테는 노인 융자를 안 해 준다. 융자 브로커가 설명하기를, 62 세 이하인 젊은 배우자와 같이 융자 신청을 할 경우에는 융자 액수가 너무 적다. 또는 젊은 배우자가 나이 많은 배우자한테로 소유권을 이전 해 준 후에 노인 전용 융자를 받아야만 했다.

융자 broker 들이, 배우자가 사망을 했더라도 생존 배우자 생존 시 까지도 보호를 받는다고 거짓 설명을 했다. 그래서, 노인 융자 신청자들이 젊은 배우자 이름을 융자 신청서에서 빼는 것이다. 그 후 배우자가 사망을 하면 생존한 젊은 배우자는 꼼짝 못하고 차압을 당한다. 융자 broker 가 설명한 것은 거짓말이었다. 융자 잔금을 지불해야 하는 시점은, “주택 소유주의 사망, 판매 또는 이사를 하는 경우에는 융자 잔금을 지불해야 한다. 한 배우자가 사망을 한 후에는 소유권도 없는 사람, 또는 융자 신청서에 이름이 빠져 있는 배우자는 꼼짝 못하고 차압을 당했다. 

노인들을 위한 복지 혜택에 관심이 많은 보험회사 (AARP)에서 HUD 규정이 잘못 되었다는 소송을 했다. 법원은, 노인 융자 ”주택 소유주“ 의뜻에는, ”생존 배우자“ 가 포함되어야 한다. 소유권을 사망한 배우자에게 이전 해 주었다고 하더라도 인정을 해 주는 것으로 변경 되어야 된다. 융자 신청자가 사망함으로서 생존한 배우자의 주택을 즉시로 차압하도록 되어 있는 규정은 연방법 위반이라고 판결했다. 왜냐하면 융자 신청에 참여하지 않은 배우자도 배우자로 인정을 해 주어야 하는 법률 위반이다.

이 사건으로, 2014 년 8 월 4 일부터, 융자 지불이 된 날짜에 배우자, 배우자가 있다는 사실이 융자 금 지불 시에 밝혔을 때, 융자 신청서에 융자 신청자가 안인 배우자 이름 기재, 사망 90 일 이전에 법적 소유주로 인정이 될 때는 신청서에 배우자의 이름이 없다고 하더라도 배우자로서 인정을 해 준다. 이제는, 한 배우자가 60 세 인 때에는, 주택 Equity에서 51.1 %, 65 세는 54.1 % 융자를 받을 수 있다. 생존 배우자가 세금, 보험, 융자 보험, 관리비용을 지불하고 있는 이상 차압을 당하지 않도록 했다.

한편, 2014 년 1월 1 일부터 FHA에서 노인 융자 보증을 해주는 경우에는 융자 심사가 한층 강화된다. “종합적 재정상태 분석 (CNFA)"을 통해서 신용기록, 현찰 회전, 부채 기준, 재산세와 보험 지불 능력도 검증한다. 융자 적정선과 융자를 받고자 하는 의도를 따진다.

현재까지는 주택에 Equity 가 있어서 융자 자격이 되는 사람인 경우에는 차압 경매 1 일 이전 또는 파산을 했더라도 노인 융자 (reverse mortgage) 를 받을 수 있다.

2015 년 1 월 1 일 부터는, 은행은 노인 융자에 대한 최종 융자 수락을 하기 이전에 “노인 융자 상담원” 자격자로 허락된 사람의 명단을 신청자에게 제공해야 된다. 융자 신청자는 상담 항목별 점검 사항에 따라서 상담을 받았다는 증명서를 제출해야 된 다. 융자 상담을 받는 시간은 약 2 주 정도 소요된다. 융자 상담을 받은 후에도  7 일까지는 융자를 받아야 할 것인가 또는 안 받아야 할 것인가를 재고려 하는 시간을 경과해야 된다. 상담을 받은 후 7 일 까지는 노인 주택 융자 신청비 또는 어떠한 비 용을 받지 못한다. 융자 상담원은 신청자에게 융자 지침서 (worksheet) 를 제공해야 된다.

융자 신청자가 기존 line of credit 을 취소하고 담보물 취소하라고 요구했을 때는 이를 수락해야 된다.

2015 년 3 월 2일 부터는 신용 기록 조회, 수입 증명 확인, 재산 확인, 주택 소요 경비, 현찰 잔고, 형사 기록, 융자 제공에 대한 부정적 영향을 본다. 그러나 잔여 수명과 잔여 수입에 대한 것은 고려하지 않기로 했다.

2015 년 3 월 2 일부터 새로운 융자 시행이 발표되기로 했었지만 4 월로 연기가 되었다.

노인 융자 신청 조심해야 된다.

김희영    김희영 부동산    kiminvestments@gmail.com