주택면적 차이로 손해
집을 구입 한 후에서야 부동산 업자가 말한 주택 면적보다도, 면적이 훨씬 적다는 것을 알게 되었다고 하소연 해 오는 사람들이 있다.
부동산 업자가 말한 면적에 의존해서 구입을 하게 된다. 부동산 업자들이 부동산 협회 매물 홍보 자료 (MLS)에 면적을 밝혀 두고 있다. 판매 위탁을 받은 Listing 업자들이 다른 부동산 업자한테 ‘판매자’를 소개하는 것을 MLS 라고 말한다. 부동산 면허가 있는 전문 협회 (society)에서 부동산 면허가 있는 사람만을 상대 로 (정보 교환)을 운영하는 것이다. MLS 는 판매자의 정보를 한곳에 모아 둔 것이므로 구입자한테 혜택이 된다. 이러한 목적 때문에 부동산 협회에서 MLS 를 운영하고 있다.
그런데, 법에 의하면, Listing broker 가 MLS에 올려 둔 것은 합당하게 아는 것이라야 하고, 올려 둔 정보는, 몰랐더라도 알았어야 한다. 왜냐하면, 면허증이 있는 사람이 설명을 하는 것은 상당한 지식과 경험이 있는 사람이기 때문에 잘못 설명한 책임이 부여된다. 부동산 업자가 진심으로 믿지도 않는 사실, 합당하지도 않다고 믿는 것을 설명했으면 사기에 대한 책임이 있다는 것이 법조문 내용이다.
그러나 MLS 내용을 읽어보면 엉터리 정보가 너무 많다. MLS에 올려 둔 부동산 업자들이 엉터리 내용을 올려 두어도 아무런 문제가 없다고 생각하거나, 너무나 무책임한 내용들이 도배되어 있는 것을 흔히 볼 수 있다. 배운 것이 없고, 무식한 짓이라고만 치부 할 수 없다. 아무리 목에 풀칠하기 위해서 돈에 눈이 어두워 있다손 치더라도 타인의 재산에 손실을 끼치는 내용을 말해서는 안 된다. 하기야 column을 쓴다는 사람들의 내용도 보면 너무나 엉터리 내용들이 많다. 광고에도 과대광고로 사람들을 현혹 시키는 것을 보면 자기 자신이 어떤 사람이라는 것을 말해 주는 것인데도 허위 과대광고를 하고 있다. MLS 내용도 이와 일맥상통한다.
MLS에서 말한 주택 면적을 믿었다가 사기를 당했다면서 소송을 한다. 부동산 구입 가격은 일반적으로 감정 가격에 구입을 한다. 물론 집을 구입 할 때에, 감정 면허 자가 말해 준 가격에 구입하는 것은 안이다. 주택가격을 결정 할 때는 1 년 이내에 자기 집과 엇비슷한 이웃 주택이 판매된 평균 가격에다가 평균 건물 면적을 나누어서 가격 결정을 한다. 물론, 집의 형태와 판매된 일자도 엇비슷하게 판매된 주택과 비교한다. 그리고, 부동산 사용에 어떤 문제가 있는 것도 감안을 해서 가격 결정을 해야 된다. 주택 대지 면적이 어느 정도는 비중을 두겠지만 현실적으로는 건평에만 의존한다고 보면 된다. 그러므로 주택 구입하는 사람들은 이러한 개념에 익숙해있다. 물론 수영장, 경관이 좋은 집 같은 것을 가격 형성에 포함시킨다.
법에 의하면 합리적인 가격 결정이란, 부동산 가격 이외에도 좋아하는 선호도, 주변 환경, 계약목적, 구입자와 판매자의 관계가 가격을 결정한다고 정의하고 있다. 물론 주택 연도와 모양세도 감안하지만 주택 가격결정에 이러한 세세한 변수를 감안해서 주택 가격 결정하는 방정식이 아직은 개발되어 있지 않다.
한 사건에서, 집을 구입 한 후에서야 부동산 업자가 말 한 면적보다 적다는 사실을 알았다. 판매자 딸이 설계 도면을 보여 주면서 집 면적이 5,500 Sq.Ft. 이라고 말하기에, 부동산 협회 매물 정보(MLS)에 기재했다. MLS에는 설계도면 수치 보다 166 Sq.Ft. 이 더 많았다. MLS 내용에는, "정보를 믿을 수 있겠지만 보장은 못 한다“는 경고문이 적혀 있었다. ‘Title 회사’에서 제공한 ”부동산 내역서“에도 5,500 Sq.Ft.이었다.
구입자는 부동산 투자가였다. 1993 년 6 월에 $995,000에 매물로 나온 것을 $935,000에 계약했다. 즉 Sq. Ft. 당 $170 이다. 부풀려진 집 면적 166 Sq.Ft.을 돈으로 환산하면 $28,220 이라는 돈을 더 많이 지출 한 셈이다. 구입하면서 사기를 당한 것이다.
부동산 표준 계약서에는 부동산 업자를 보호하기 위해서, “부동산 업자는 대지 면적, 건물 면적, 경계선, 부동산 침범 같은 내용에 대한 정확한 사실을 모른다. MLS 에 기재된 면적도 대략적인 내용이다. 이런 정보가 구입자에게 중요하다고 생각되면 측량 기사, 시공업자 같은 전문가를 채용해서 정확한 면적을 확인해야 된다는 것을 조언한다.”고 했다. 현재 부동산 업자가 사용하는 표준 계약서에는 전부가 부동산 업자를 보호하기 위한 이러한 문구 내용이 기재 되어 있다. 문제가 발생하면, 부동산 업자한테는 책임이 없다. 이런 문제로 부동산 업자한테 시비를 걸지 말라는 뜻이다. 대부분의 부동산 업자는, 이런 문구를 계약서에 포함 시켰다고 해서 보호 받을 수 있다고 믿고 있지만 그렇지 않다.
구입자가 Escrow 기간 동안에 구입자 부동산 업자한테 질문을 했다. “가격을 많이 지불 하는 것 안이냐? “고 물었다. 구입자 부동산 업자는 그 지역에서 판매된 부동산 가격이 Sq. Ft. 당 $180 ~ $235 된다는 자료를 보내 주었다. 이렇게 해서 Escrow는 종결되었다.
1995 년 2 월에, 이 집을 되팔려고 했다. 몇 명의 부동산 업자를 불렀다. 한 부동산 업자는, 집을 한번 휙 둘러 본 후에, 분명히 5,500 Sq.Ft. 은 안 된다고 말했다. 실제 면적은 4,300 Sq.FT 이었다. 건물주는 감정사를 채용했다. 4,615 Sq.Ft. 이라고 했다. 또 다른 감정사는 4,437 Sq.Ft. 이라고 한다. 판매자는 건축 설계 도면에 근거해서 5,334 Sq.Ft. 으로 믿는다고 했다. 주택 융자를 제공한 은행 감정사는 4,311 Sq.Ft. 이라고 했다. 재산세과 기록은 5,500 이었다. 재산세 과의 기록에는 1991 년 5 월에 설계도면을 구할 수가 없다. “Title" 회사의 부동산 정보 기록에 5,500 Sq.Ft.에 근거해서 기재 했다는 것이다.
구입자는 판매자와 판매자 부동산 업자를 상대로 소송을 제기했다. 법원은, 판매 위탁을 받은 부동산 업자는 구입자가 믿을 수 있는 합당한 근거 하에서 대략 5,500 Sq.Ft. 이라는 중요한 정보를 제공해야 한다. 눈대중으로도 검사를 해야 된다. 그리고 그 정보에 대하여 부동산 업자가 적합한 지식이 있어야한다. 법원은, “대략“이 ‘견적’이라고 하드라도 정확에 가깝지 않다. 실제보다도 20 %를 잘못 기재 한 것은 아주 잘못된 태만 적 설명이다. 이것은 사기에 해당된다. 계약상에서 부동산 업자 보호를 위해서, 전문가를 채용해서 면적을 기재할 것, 부동산 업자는 MLS에 기재한 면적을 보장할 수 없다고 해 두었다.
결국, 이 말은, 진실이 안인 것을 믿을 수 있게 설명 해두고는 구입자가 사실로 믿게 만든 것이다. 정확에 가깝지도 않으며 20 % 이상을 고의적으로 잘못 기재 한 것이다. 이것은 구입자가 아주 적은 문제로 넘길 것이 안이다. MLS에서 부동산 업자 보호를 받기 위해서, "정보를 믿을 수 있겠지만 보장은 못 한다“는 경고 내용은 일체 고려하지 않았다. 만약에 1,000 Sq.Ft. 차이가 나면 Sq.Ft. 당 $170 일 때 $170,000 차이가 난다. 구입자는 이러한 수치에 의존 할 수밖에 없다.
판매자는 잘못 설명한 것이 없었다고 하더라도 부동산 업자의 잘못으로 혜택을 본 사람이다. 판매자에게도 책임이 있다. 구입자는 판매자가 면적을 알고 있으리라고 추정을 함으로 이 사실을 믿게 된다. 구입자가 믿기 때문에 전문가 채용 할 생각을 안 한다. 부동산 업자가 이런 문제로 제소를 안 당 할려면 이 수치는 설계도면, Title 회사의 수치라고 기재를 했어야 한다. 부동산 업자는 판매자 대리인이므로 부동산 업자 잘못은 판매자에게도 책임이 있다.
물론, 부동산 업자가 제 3 의 의견에 의존해서 계약서를 작성했는데도 차이가 있었을 때는 책임이 없다는 판결도 있다. 하지만, 이 사건은, 면적 차이가 20 % 이상 이므로 계약상에서 구입자가 검사하라는 경고 문건은 참고 대상이 안 되었다. 법원은 부동산 업자 보호를 위한 면책 문구에 아랑곳하지 않았다. 그리고 상가 면적 사건에서도, 사기 또는 거짓 설명에 대해서는 이런 면책권을 보호 받지 못한다고 판결했다. 부동산 업자는 전문가이므로 눈대중으로 면적 계산을 못했든 것에 대한 책임을 물은 것이다. MLS에 표기된 내용 중에는 엉터리 정보가 많으므로 주의해야 된다.
김희영 김희영 부동산 (310) 307-9683 kiminvestments@gmail.com