전자 우편 (E-mail) 통고 무효

몇 달 전에 선배님 아들 네미 색시 감이 나타나서 전화로 문자 (Text) message를 보냈는데도 아무런 답장이 없기에,  색시 쪽에서 포기를 했습니다 ! 미안하지만, 선배님 전화기에는 문자 (Text) message를 받는 기능 자체가 없는 구형 전화기 이기에 문자 message 를 받지를 못했다.

이렇게 일방적으로 전화로 문자만 보내면 당연히 받았다고 생각하는 세상이 되었다. 동창 모임을 주선한 총무는, 전화 문자 (카카오톡)로 동창 회원들께 동창 모임을 다 통고 했습니다. 이 결과, 년노한 동창은 한 사람도 연락을 못 받았다. 모임에는 젊은 후배 몇 사람만 모였든 일이 있었다.

서로가 e-mail 로서 주고받은 내용이 증거 자료가 된다고 궂게 믿는 사람들이 있지만 이것은 천진난만한 생각이다. E-mail 통고가 잘못되어서 집이 차압당 한 사건도 있다. E-mail 통고는 무효라는 판결이 있다. e-mail 에서 합의를 했다고 하더라도 사전에 e-mail 내용을 인정한다는 합의가 없으면 무효이다. 

E-mail 퇴거 통고는 무효 : 상가 임대 계약서에, ‘모든 통고는 서면이라야 하고, 우편, 전신, 전자식 또는 사람이 직접 당사자의 지정된 우편 장소에 보낸다“고 계약되었다. 건물주는 2008 년 5 월, 5 일 퇴거 통고를 e-mail로 보냈다. 임대 계약서에는 주소도 없었다. 입주자는 1 주일 후에서야 e-mail 퇴거 통고를 본 후에 건물주 사무실에 연락을 했다. 입주자는 체납된 임대료를 건물주한테 보냈지만 건물주는 너무 늦게 지불했다면서 수취를 거절했다. 건물주는 퇴거 소송을 했다. 법원은, 입주자 승소를 판결했다. 건물주의 체납 통고가 e-mail로 보내면서 주소를 기재하지 않았으므로 합당한 통고가 안이다.

E-mail로 통고는 정확하지 않으며 천진난만 하거나 불성실한 방법이다. 통고 잘못은 계약 위반이다. 상가 계약에 근거한 통고를 해야 된다.

차압 대행사가 E - Mail 통고로 차압 경매 실수 : A 가 은행에서 $124,000 융자를 받고 서 부동산을 담보했다. 2000 년 1 월에 담보 계약 위반이 되었다. 2 개월 후에 Bank One에서 차압 절차를 시작하는 체납등록 (NOD)을 했다. Bank One은 은행 업무 대행을 맡은 H 은행을 통해서 차압 절차를 밟았다. 경매 일자는 2000 년 9 월 26 일로 잡혔다. 이 사이에 채무자인 A와 H 은행이 흥정을 해서 담보 계약 위반을 회복했다. 2000 년 9 월 25 일에 H 은행 직원이 차압 경매를 담당하는 C 회사한테 경매가 연기 되었다는 e-mail을 보냈다. 그러나 경매 담당 C 회사 직원은 9 월 27 일에서야 e-mail을 보았다.

그 사이에 경매는 이루어 졌다. 투자 회사는 경매를 통해서 $153,500에 구입했다. 감정가격은 $205,000 이었다. 경매가 이루어진 다음날에서야 H 은행에서 경매 담당한 C 회사 직원의 e-mail을 받았다. H 은행은 차압 경매에서 구입한 투자 회사에 “차압 구입자 소유권 증서”를 발급해 주지 않았다. 은행은 구입자한테 반환 수표와 3 일간의 이자를 계산해서 환송했다. 구입자는 2000 년 11 월 30 일에 Bank One 과 차압을 담당한 C 회사 상대로 계약위반, 관습적인 합당한 거래와 공정성 위반, 태만, 태만 적 거짓 행위로 소송을 했다.

법원은, 은행과 구입자 사이에 계약이 없었다. Bank One 과 A에 의해서 판매는 연장이 되었기에 약식 재판에 의해서 은행에 승소 판결을 했다. 차압 법에 의해서, 은행을 대신해서 차압을 담당한 대행자는 법원 또는 법 절차 또는 상호간의 합의에 의해서 차압 경매를 연기 할 수 있다. 융자를 제공한 은행 또는 융자 수혜자와 구두 또는 서면에 의해서 이루어 질 수 있다. 경매 자체가 취소되며 구입자가 구입 가격에 대한 손실과 이자만 지불하면 된다. 계약이 안 되어 있고 법 절차에 대한 태만도 없다. 채권자가 채무자와 그리고 은행의 합의에 의해서 경매 연기를 할 수 있다.

입주자가 점유한 주택 판매 시 집 구경 통고는 e-mail : 입주자가 거주하는 주택 판매를 위해서 1 개월에 2 회 주말에 open house를 할 수 있다. 이런 주말은  일반 영업시간에 해당된다. 이 통고는 10 일 이전에 e-mail 로 할 수 있다.

입주자 M이 Santa Monica에 있는 콘도를 임대했다. 건물주는 condo를 팔기 위해서 부동산 업자한테 판매를 위탁했다. 입주자는 집 구경을 시킬려면 꼭 예약이 되어야만 하고 특히 주말에 집 보여주는 것을 허락하지 않았다. 입주자는, 법에 의해서, 건물주가 집을 구경시켜 줄려면 주중의 사업 시간에만 구경 시킬 수 있다고 했다.

 일요일은 주법에 의해서 공휴일이라고 했다. 건물주는, “정상적인 사업 시간” 법적 해석을 해 달라는 소송을 했다. 법원은, 건물주에게 승소 판결을 했다. 법원은, 건물주는 “1 개월에 2 번의 주말에 오후 1:00부터 4:30 분 까지 할 수 있다. 단, 10 일 이전에 e-mail 통고를 주면 된다. 부동산 판매 사업의 환경 상 합당한 판결이다. 주택 부동산 판매를 위한 업무상 관습이며 실제로 주거용 부동산 판매를 위해서는 일반인을 위해서 open house를 할 수 있는 것은 주말이 현실적이다. 일반적으로 이런 경우에는 입주자를 퇴거 시킬 수 있는 방안을 찾아서 퇴거를 시키고 집을 판매하게 된다. 주택 판매에 있어서는 주말에 open house를 할 수 있게 되었다.

김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070