집 수리 후 판매 (2)
3. 재판매 가격을 알 것 : 수리를 한 다음에 얼마의 가격대에 판매 할 수 있는 가치가 될 것인가를 먼저 계산해야 된다. 이웃한 집과의 가격 비교를 해서 가격 결정을 하기 때문이다.
4. 쉽게 판매될 집 구입 : 쉽게 판매 될 수 있는 주택 외부 모양이라야 한다. 집 외부 모형까지 변형을 시킨다는 것은 극히 어렵다.
5. 지역 선택 : 지역 전체가 너무 낙후되지 않은 이웃이라야 한다. 낙후된 지역은 아무리 돈을 들여서 이웃보다도 월등히 좋은 집으로 만들었다 해도 판매가 쉽지 않다. 가격 상승을 기대하기가 어렵다. 이웃이 나쁜 지역은 수리하고 있는 중에도 수리 연장들을 도둑질 당하게 되는 경우도 있다.
6. 수리 계획과 순서 : 작업 일정 계획을 잘 세워야 된다. 집수리를 하다가 보면 예상하지도 못한 엉뚱한 다른 일들로 많은 시간을 소모할 수 있다. 오래된 집은 고장 난 부품을 구하기가 어려운 경우를 흔히 보게 된다. 오래된 부품을 판매하는 업체도 알고 있어야 된다. 남을 시켜서 작업을 하드라도 자기 자신이 작업 과정을 알아야 한다.
집수리에 소요되는 시간 계산도 중요하지만 집을 다시 되팔 때도 집을 빨리 판매하도록 해야만 경비를 절약한다.
7. 투자성 가치 판단 : 증축, 개축을 함으로 훨씬 좋은 가치를 나타낼 수 있는 집을 구입해야 한다. 주택 수리비에 사용한 모든 투자 금액을 주택 판매 시 모두 환원하는 것은 쉽지 않다.
건물 면적이 가격에 많은 영향을 준다. 건물 면적을 넓히지 않고 판매했을 때와 안하고 판매했을 때의 가격 비교도 해야 된다. 건축법에 의해서 건물 면적을 넓힐 수 없는 곳도 많다.
일반적으로 차압 매물을 구입해서 재판매 이익금은 10 % 가 이상적으로 생각하고 있다. 차압과 관련된 집 종류 형태에 따라서도 수리비용에 차이가 있다.
2014 년, 일반적으로 Short Sale로 팔려 나간 집수리 비용은 $10,000 ~ $15,000 지출된다. 하지만, 은행이 차압을 통해서 “현 상태, 현찰” 판매된 차압 주택 수리비는 약 $25,000 ~ $40,000 지출된다. 단, 은행이 차압을 통해서 소유했다가 다시 재판매하는 경우가 있다. 은행은 이런 집에 대해서는, 은행이 기본적인 수리를 해서 재판매를 하기 때문에 구입자한테는 수리비가 적게 지출된다. 예로서, 양탄자, 페인트, 찬장 같은 기본 적인 것을 은행이 수리를 한 다음에 판매한다. 은행이 수리를 한 후에 판매되는 집을 구입한 사람은 세면대, 샤워장, 정원 같은 것을 다시 꾸미는 비용이 약 $15,000 정도 지출 된다.
2009 년에는 차압 매물을 시장 가격보다도 25 % 헐하게 구입했었다. 하지만 2010 년에는 -19 %, 2013 년에는 -15 %, 2014 년에는 -10 % 정도 헐값에 구입하고 있다. 그러므로 차압 부동산을 구입하면서 수리비용을 잘 계산해야 돈을 벌수 잇다.
차압 매물이 많았든 2009 ~ 2013 년 사이에는 차압 매물 구입으로 수익이 25 % 였든 것이 2014 년에는 6 % 수준 밖에 안 된다. 어떤 사업을 시작해도 처음은 많은 자금이 투자된다.
헌집을 구입해서 수리하는 사람들은 보통 3 가지의 유형으로 이익금 계산을 하기도 한다. (1) 집 한 채에 모든 경비를 제하고 $10,000 의 순이익을 보고서 일 한다. 그러나 최저 $5,000 은 이익이 되어야 한다는 것이 업계의 기준이다. (2) 헌집 구입 적정 가격은 판매할 가격의 50 % 정도를 예상한다. 그러나 이 보다도 비싸게 구입되는 경우가 허다하다. (3) 전체 이익금이 20 % 이상이 되었을 때 구입한다. 그렇지 못하면 손실이 될 수 있다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000