한국 부동산 판매 적법 한가 ?

한국에 있는 부동산을 미국에 판매 할 때는 연방정부와 주 정부에 등록비를 지불하고 내용을 등록한 후 허락을 받아야 한다. 한국 부동산을 미국에 판매 한다면서 광고하는 내용을 읽어보면, 연방법률 위반자라는 딱지가 붙어 있다.

한국 부동산 분양 광고에서 연방정부 HUD에 한국 부동산 판매를 위해서 분양 등록을 했다는 광고를 지금까지 한 번도 본 일이 없다. 이를 위반하면 판매 또는 광고 금지 및 다른 처벌을 당할 수 있다. 한국에서는 부동산 토지 구입도 안 한 상태에서 분양을 한다.

우리 회사가 한국 유명 건설업체 분양자, 유명 시공 회사, 지방 자치 단체 주관이라는 이름으로 시작한다. 중소 업체는, 투자금 보장, 10 % 안 밖의 수익 보장, 이자까지 지불한다고 유혹한다. 이런 광고로 구입 계약금을 끓여 들인 후에 바람과 함께 유령으로 변해 버린다.

사기를 당한 후에서야, 피해자는 “삼성”이라서 믿었는데 ,,, 하면서 파란 하늘을 바라보고 후회를 했던 사건들이 있었다. 한국 부동산을 구입하겠다는 사람은, 사기 당할 각오를 하고서 계약을 할 수 밖에 없는 것이 현실이다.

한국에서 분양되는 부동산은 미국 법에 적법한 개발을 하지 않는 이상 미국 연방법을 준수를 할 수가 없다. 한국 부동산 분양은 구조적으로 미국 분양 기준에 맞추기가 불가능 하다. 한국은 건축을 위한 토지 구입도 안한 상태에서 계약금부터 먼저 받는다. 아직도 이를 규제할 수 있는 법이 없다. 한국 내에서 가장 고질적인 문제 이다.  어느 누구 하나가 예상 구입자 피해를 보호 하겠다면서 이런 잘못된 관행을 철퇴해 보겠다고 앞장서는 국회의원이 없다. 이 문제는, 이회창 씨의 대통령 선거 공약 이었다. 

미국은 건축이 완공된 후 입주 허가가 난 다음에서야 구입 계약을 할 수 있다. 예약금을 받을 수 있는 것도 상당한 건축이 진행 된 다음에서야 예약금을 받을 수 있는 허락을 받을 수 있다.

아직까지, 어느 한국 부동산 분양업체가 연방정부에 한국 부동산 분양 판매를 위해서 등록했다는 것을 본 일이 없다. 한국 부동산 판매를 연방 정부에 등록하지 않았다는 그 자체만으로도 법률 위반이라는 것을 알아야 한다. 구입자는 사기 당할 수 있다는 배짱으로 구입해야 된다.

연방법에서 요구하는 사항들은 소비자들이 사기 당하지 않도록 보호를 하고 있다. 미국 내의 주택 분양 등록과 꼭 같은 절차를 요구한다. 미국에서는, 건축 분양 허가가 있어야만 계약을 할 수 있다. 완공이 되어 입주 허가를 받기 이전까지는 언제든지 계약 취소를 할 수 있다.

한국 부동산 분양 광고를 할 때는 California 법과 연방법 모두를 준수해야 한다. California 주는, 1996 년 이전 까지는, 판매할 외국 부동산을 부동산국에 등록 했어야 한다. 그러나 외국 부동산 판매 허락을 해 주는 부동산 국에서 요구하는 서류와 연방 정부의 HUD에서 요구 사항이 서로 중복이 된다. 신청자는 한국 부동산 판매를 위해서 주 정부에도 신청비를 지불해야 되고 연방 정부에도 비용을 지불해야 된다. 동일한 신청 서류도 제출해야 된다. 이러한 중복된 비용과 신청서 그리고 절차를 간소화하기 위해서 California 주 정부에서 외국 부동산 분양 등록 신청 허가 제도를 1996 년에 면제했다. 단, 외국 부동산 분양 광고를 할 때는 California 법과 연방법 모두를 준수해야 한다. 예상 구입자들이 사기피해를 안 당 하도록 하기 위한 조치이다. 

1. 외국 부동산 판매를 위한 California 주 법 : 

 California 주법은, 외국 부동산 판매자는 서면 경고문을 제시하게 했다. 이를 이행하지 안했을 때에, 구입자가 판매 대상 부동산을 방문하겠다고 했을 때는 방문 이전 또는 계약 5 일 이전에 부동산 설명서와 경고문을 1 종 반송 우표딱지를 붙인 봉투를 첨부해서 구입 예상자에게 전해 주어야 된다. 만약에, California 거주자가 판매 또는 임대를 행사 할 때에는 광고문이나 계약서 등에 “경고문”을 법에서 요구하는 글자 크기로 개재하고 통고해야 한다.

경고문 내용은, 부동산 국에서 부동산 광고, 계약, 부동산 상태 등 여러 가지를 조사하지 않았다. 구입할려는 사람은 부동산이 위치한 국가의 부동산 관련 전문인 또는 변호사와 상담을 받아라 !“는 내용을 10 point 글자 크기로 개재해야 된다. California 주 정부가 외국 부동산 분양을 위해서 절차를 간소화 했지만 연방정부 HUD에서 요구하는 허락을 받아야 만 판매를 할 수 있다.

2. 연방 정부 HUD 허가 : 연방 정부에는 주택과 도시 개발청 (HUD) 내의 타주와 외국 부동산 판매 등록부 에서 담당한다. 그리고 부동산 판매 사기방지법을 준수해야 된다.

분양에 관련된 모든 세부 서류 등록은 연방 정부 등록만 요구하고 있다. 단, 연방법에서는 판매 부동산과 관련된 수많은 정보와 관련 서류들을 등록해야 한다. 그리고 사기 부동산 사기 방지법을 준수해야 된다.

연방법에 의하면, “부동산의 대상은 토지, 주택, 상가, 건축이 된 것이건 안된 것이건 허락을 받은 후에 판매 또는 임대를 할 수 있다. 판매자는 구입자에게 모든 사실을 정확하게 전달 해 주므로서 구입하기 이전에 사기 당하지 않도록 결정 할 수 있게 해야 한다는 것이 법의 목적이다. 판매를 위한 판촉활동도 여기에 해당된다. 광고물도 접수 시켜야 한다. 빈 토지에 건축을 할 조감도에는 ‘아직 건설되지 않은 것’이라고 표기해야 한다. 부동산 내역을 등록해야 한다.

피해자는 재산 손실 차액, 다른 제반 비용 청구 및 변호사 비용 청구, 계약 이행, 계약 취소를 요구할 수 있다. 사기가 발견되었을 때는 발견한 일자 또는 발견할 수 있었든 일자로부터 3 년 간이다. 고의적으로 법을 위반, 또는 거짓 설명을 했으면 형사범으로서 중범에 속한다. 5 년의 형무소 또는 1만 달러의 벌금 또는 양자에 처한다.

HUD에서는 외국 부동산 판매를 허락 해 주기 위한 서류 내용에는, 분양 소유주, 소유권 이전 유무, 부동산 정보, 공사 내용, 위치, 소유주, 저당, 융자, 공사 일정, 미국의 개발업자가 여러 주택을 건축해서 판매 할 때에, 환경 보고서, 주변 환경 위험 물질, 판매 조건, 전체 면적과 분양 면적, 분할 등록 청사진, 분할 조건과 부동산 사용 규제 내역, 구입 계약금 사용용도, 재산세 내용, 소유권 이전 비용, 광고 내용, 학교 위치, 교육구의 학교 정보, 하수구 처리, 수돗물 공급자와 공급, 지목, 비행장 영향 환경 평가, 인접 지목과 영향, 지형, 공동 관리 지역, 공동 관리 지역 운영과 비용, 구입자가 지불해야 할 항목별 비용, 비정상적인 비용을 지불 할 경비, 지역권, 지역권 사용권, 건축물과 경계선 거리 유지, 특정 건축 허가, 비정상적인 융자가 구입자에게 피해를 줄 수 있는 경우나 소유권 이전 상의 문제, 예상 구입자에게 도움을 줄 수 있는 정보, 건축업자, 융자금 사용 내역, 예약금, 계약금 받을 수 있는 조건 등 수많은 세부사항 서류를 요구한다. 위반 시에는 벌금과 형사 처벌을 받는다.

미국에서는 건축 분양을 위해서 환경 조사, 기초 분할과 정지 작업 직전까지 서류 작성과 신청 그리고 신청서 허가까지  받는 시간이 빨라야 보통  약 2 년이 소요된다.

그 후에 공사를 위한 땅 정지 작업과 건축이 시작된다. 주택 개발업자가 일정한 준비 작업을 위한 공사가 끝이 난 후에서야 정부로부터 판매를 위한 광고와 광고 내용, 예약 허가 신청을 해서 수락이 된 후에서야 광고를 할 수 있다. 예상 구입자로부터 예약을 해서는 Escrow 개설을 위한 허가를 받는다. 이 허가를 받은 후에서야, 구입 예상자로부터 ‘예약’과 “예약금“을 받을 수 있는 허가를 받게 된다. 이허가 기간은 단지 1 년뿐이다. 허가 만기 이전에 다시 연장 신청비용을 지불하고서 1 년 씩 연장을 할 수 있다. 예약자는 언제든지 입주 허가를 받기 이전 까지는 언제든지 예약 취소를 할 수 있고 환불을 받을 수 있다.

3. 한국 부동산 판매 부동산 업자 : 부동산 면허가 없는 사람이 한국 부동산 판매하는 사람도 있었다. 소유주가 안인 사람이 한국에 있는 부동산 판매 및 임대에 대한 자기 노력의 대가를 예상하고서 판촉활동을 했을 때는 캘리포니아 부동산 면허가 있어야한다.

위반 시에는, 모든 것이 합법적으로 준수 될 때까지 판매 중단 등의 조치를 할 수 있다. 이런 법률 위반 시에는 1만 달러 이하의 벌금과 6 개월 이하의 징역 및 양쪽을 겸할 수 있다. 면허 자는 연방법과 주법을 모두 준수해야 할 의무 조항이다. 

미국의 한인 부동산 업자들이 한국 부동산 분양 판매를 하겠다는 부동산 업자들의 광고를 접하게 된다. 한국 부동산 분양 판매에 문제가 발생한다면, 미주 한인 부동산 업자들이 구입자의 피해에 대한 책임이 부과 될 수 있다. 이러한 위험성을 안고서도 한국 부동산 분양 광고를 하고 있는 것을 볼 때 마다 안타깝다는 생각이 든다.

법률 위반이 되면 개인 부동산 업자에 대한 면허 처벌과 경제적 피해 배상으로 큰 충격을 받을 수 있기 때문이다. 부동산 소개 해 주고서 받은 수수료 돈으로는 이러한 배상금을  감당하기가 쉽지 않다. 

또 놀라운 것은, 한국 부동산 판매를 위해서 광고를 내고 있는 부동산이 한국 검찰에서 당해 분양 사무실에 압수 수색을 했다는 보도가 있었든 이후에도 계속해서 신문에 광고를 게재하고 있는 사람들이 있다.  

한국 부동산 판매 조심해야 된다.

김희영    김희영 부동산 (951) 684 - 3000