구입자가 집 수리 요구
집을 판매 할 때에 구입자가 결함이 있는 것을 수리 해 달라고 요구를 하는 경우가 있다.
판매자는, 내가 집을 살 때는, 집수리 해 달라고 요구도 안 해 보았다 ! 수리 해 달라고 말 한마디도 안 해보고 샀다! 내가 집을 팔려고 하니까 구입자가 이것저것 수리 해 달라고 요구한다. 뭐 이런 구입자가 다 있나 ! 결국 수리를 해 주고 팔았다는 하소연도 있다. 구입자가 주택 매매 과정에서 판매자에게 집수리를 요구한다. 판매자는 가능한 수리를 안 하고 판매할려고 한다. 부동산 업자는 이런 와중에 여러 가지 곤란한 난관에 처하게 된다.
구입자가 완벽한 집을 요구하다가는 집 구입을 못 할 수가 있다. 그리고 갓 새로 건축된 집에는 오히려 더 많은 문제가 있다는 것도 알아야 된다.
먼저, 부동산 업자가 건축에 대한 경험도 있고 부동산 매매 관련된 모든 절차를 잘 진행 시키고 감독을 할 수 있는 사람 선정이 가장 중요하다.
주택 수리 요구에 대한 시비가 발생했을 때에 해결할 수 있는 방법은, 구입자의 집 검사 보고서, 판매자의 결함 보고서, 매매 관행, 계약, 수리 법률에 의해서 처리해야 된다.
수리와 관련된 시비를 잘 절충 할 수 있는 5 가지 방법이 있다.
(1) 부동산 업자를 선정 할 때에, 부동산 업자가 건축 법률, 건축 공사 그리고 부동산 매매 절차에 대한 법률을 잘 아는 사람을 선정하면 가장 좋다. 현실은, 이런 사람 찾기가 어렵다.
(2) 구입자도 결함을 밝혀서 판매자에게 통고 해 주어야 할 법적 의무가 있다. 구입자 생각에는, 무조건, 판매자 또는 부동산 업자가 부동산 결함을 모두 밝혀내어야만 한다고 생각하지만 그렇지 않다.
(3) 매매 시에 일반적으로 요구하는 관행을 알아야 된다.
(4) 법에서 요구하는 수리
(5) 계약 상 요구 사항을 알고 있으면 문제 해결이 된다.
수리 시비가 발생하기 이전에 부동산 업자 선정이 가장 중요하다. 판매자한테서 위탁을 받은 listing 부동산 업자가 건축과 부동산 매매 경험이 있어야 이러한 문제를 사전에 해결 해 둘 수가 있다.
1. 판매자 부동산 업자가 건축과 부동산 경험자 선정 :
주택 판매를 위란 listing 부동산 업자를 채용해 보면, 경험이 많은 부동산 업자는 어떤 항목을 수리 해 두는 것이 좋겠다고 판매자한테 미리 조언을 한다. 경험이 없는 부동산 업자는, 일단 시장에 집을 내어 놓고서, 부닥치는 되로 처리 하자는 식이다. 부동산 시장에 매물로 내어 놓고 난 이후에 구입자와 부닥치면서 수리 문제를 결정하는 경우도 있다. 이때는 결함이 많은 집을 구경하는 구입자의 선입관이 달라진다. 이 집은 수리 할 문제가 많은 집이며 관리가 안 된 집으로 생각한다. 여기에 상응해서 가격을 낮추어야 겠다는 생각을 하게 된다. 구입자와 흥정 과정에서 수리를 하게 되면, 시간이 너무 촉박해서 수리를 못할 수도 있다. 수리 할 수 있는 사람 찾기도 어렵다. 짧은 시간에 수리를 할려고 하면 수리비용도 더 많이 지출되고, 마음 적으로 여유가 없다.
법에서는, 부동산 업자가 결함을 알고 있는 것, 눈으로 보이는 주택 결함을 밝혀 주어야 할 의무가 있다. 그러나 눈앞에 결함이 보이는 데도, 무엇이 결함인가를 모르는 부동산 업자가 있다. 건축을 해 본 부동산 업자를 만나야 개발업자의 계약서 검토와 건축 결함도 찾아 낼 수 있지만 건축 전문 부동산 업자를 찾기가 어려운 것이 현실이다. 그래서, 구입자나 부동산 업자가 집 검사원한테만 의존을 하고 있다.
그러나 가끔은 엉터리 주택 검사원도 만나게 된다. 고장이 없는데도 결함이라고 말하는 엉터리 검사원을 만나게 되면 더 더욱 힘든 일이 생긴다. 구입자는 엉터리 주택 검사원의 말을 믿을려고 하지 판매자나 부동산 업자 말을 믿지 않으려고 하기 때문이다. 간혹은 엉터리 집 검사원을 만나게 된다.
부동산 업자가 건물 결함 문제를 사전에 정리 할 줄 아는 사람을 만나게 되면, 주택 판매를 위탁받기 이전에, 어떤 결함을 어떻게 해결 해 두어야 판매할 때에 문제가 없다는 것을 미리 처리 해 둘 수가 있다. 부동산 판매 이전에 이런 문제를 처리 해 두어야 된다. 흰개미 피해가 많은 경우에는 Escrow 중에 이런 문제를 처리하는 것 보다는 판매 이전에 처리해 두면 훨씬 경제적이고 마음에 여유도 생긴다.
오래된 건축물을 판매할 때에 모든 결함을 사전에 수리를 할 필요는 없다. 특히 건축법이 자주 변경이 되고 있기 때문에 새 건축법에 맞출려면 비용이 많이 지출된다. 하지만 아주 중요한 결함은 주택을 판매하기 이전에 정리 해 두는 것이 좋다.
어떤 판매자는, 구입자가 집 검사를 하지, 왜, 전문 검사원을 다리고 와서 검사를 할 수 있느냐 ? 누가 이런 권리를 부여 했느냐 ? 는 항의를 하는 사람도 있다. 이런 경우에 부동산 업자가 법률과 계약에 대한 설명을 할 줄 모르면 구입자와 여러 문제가 발생 될 수 있다.
2. 구입자가 결함을 밝혀야 할 의무 :
구입자도 주택 검사를 해서 잘못 된 것이 있으면 판매자한테 보고를 해야 할 법적 의무가 있다. 주택 판매자가 부동산의 잘못을 밝혀야 하는 법이 있다. 하지만 구입자도 구입할 부동산에 대하여 충실히 검사하고 점검해야 되는 법적 의무가 있다. 그리고 구입을 한 이후에도 2 년까지 결함을 밝혀야 할 의무 규정을 두고 있다. 구입자는 모든 책임에 대한 면죄부를 받아 둔 것으로 생각하면 안 된다.
3. 수리 관행 :
구입자가 판매자한테, 집수리를 안 해 주면, 계약 취소하겠다 ! 판매자는 수리를 못해 주겠다 ! 이런 상황에서 서로가 줄다리기를 한다. 판매자가 배짱부릴 수 있는 상태는, 부동산 경기가 활발해서 집이 매물로 나오자마자 복수 구입자들이 나타나서 판매되는 판매자 시장인 경우이다. 이때는, 구입자가 하찮은 수리까지 요구한다는 것이 어렵다. 이와 반대로 구입자 시장으로 변경이 되어 있을 때는, 판매자에게 여러 가지 수리를 요구 하게 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000