차압, 융자조정 사기 백태 (2)
융자, 차압, 융자조정 사기꾼들이 사용하는 방법을 알게 되면 피해를 막을 수 있다.
7. 허수아비 구입자 : 실제 구입자가 안인 가명을 사용하거나 신분 도용을 위한 구입자를 모집해서 이들에게 사례비도 제공한다. 다시 구입 할 수 있다고 보장한다.
한인 사기꾼도 한인 한테 이런 방법을 사용해서 피해 당한 한인들이 있다.
8. 유령 공화국 : 융자가 없는 부동산에 융자 받기 위해서 유령 융자 회사를 만든다. 융자 브로커가 구입자, 신용 정보 가짜 확인도 해 주고 에스크로 대리인도 만든다. 은행 전화 번호도 만든다. 융자 확인을 위한 고용주, 감정사, 신용 기록 같은 것을 가짜로 확인 해 줄 수 있는 사람을 만들어서 융자 사기를 한다.
9. 법인체 : 법인체를 만들어 법인체 신분 도용을 한다.
법인체 소속 자회사를 이용해서 은행이 여러 사실을 숨기고서 2 중으로 융자 제공한다.
한인 부동산 업자 가운데서, 자기 개인 부동산인데도 소유권 등록을 회사 이름으로 만들고서는 판매자 서명에 보면, 자기 개인이 판매자였다. 이렇게 함으로서 구입자를 솎이는 것이다. 자기가 판매자 이면서도 부동산 중개인 역할을 했다.
물론 이런 사실을 구입자한테 밝히지도 안았다.
10. 재산가치 활용 (equity): 재산 가치를 부풀려서 융자를 받는다. 가짜 구입자를 이용해서, 거짓 수입 증명, 거짓 신용 기록으로 융자를 받아 낸다. escrow 끝이 나면 가짜 구입자가 실제 구입자 이름으로 소유권 이전 (quit claim deed)을 한다. 이것은, 부동산에 대한 모든 권리를 포기하는 것이며 소유권에 대한 보증은 없는 것을 말한다. 투자가는 은행 월부금을 지불하지 않고 차압이 될 때 까지 임대를 주어서 몇 개월 간 임대료를 챙긴다. 결국 그 후에 차압이 된다.
11. 구입자 모집 : 신용이 나쁘도 좋다. 융자받게 해 준다. 융자 신청하면 $100을 준다는 광고에 유인되어 찾아온 사람에게 시장 가격 보다도 월등히 더 높은 가격에 판매한다. 제 2 의 유령 융자도 만든다. 구입자의 친. 인척이 집 사는 구입자 다운페이먼트 돈을 선물로 지불한다는 가짜 편지를 만든다. 융자 회사는 부동산 업자, 감정사, 첫 주택 구입자를 먹이로 삼는다.
12. 주택 개발 회사 : 주택 가격에서 구입자에게 냉장고, 부엌 용품 선물, 몇 개월의 주택 관리 협회비 감면 등의 명목으로 5-6 % 할인 해 주지만 융자 경비 명세서에는 이런 기록이 없다. 구입자는 융자금의 3 % 정도를 보험에 가입해야 되는데 은행이 차압하면 정부는 3-4 % 손실을 본다. 안 팔리는 주택을 판매하기 위해서 유령 구입자를 만들어서 집을 판매 한 후 사례비를 지불한다. 그 후 차압을 당하게 된다.
13. 노인과 저 소득층 상대사기 : 수입이 없는 노인에게도 돈이 필요하다는 약점을 알고서 노인들한테 접근한다. 주택을 소유한 62 세 이상의 노인으로서 소유주가 거주하는 주택에 대해서는 ‘노인용 융자 (reverse mortgage)'를 제공한다.
돈 지급 방법은, 융자 신청자에게 (1) 일시불 지불 (2) 확정된 기간이 없이 매월 지불 (3) 언제든지 필요 할 때에 사용 (credit line) (4) 특정 기간까지 매월 지불 방법이 있다. (5) 또는 상기의 방법을 병행하기도 한다. 채무자가 돈 지불하는 것은 사망 시 또는 이사, 주택 판매 시에는 지불해야 한다. 주택 재산세와 보험은 주택 소유주가 지불해야 된다. 이 돈을 지불 못하기 때문에 은행으로부터 차압을 당하는 노인들이 있다.
융자 사기꾼은 일시 지불 방법을 선택한다. 사기꾼은 주로 교회, 라디오, 신문 광고를 통해서 현찰로 지급하겠다고 한다. 높은 가격의 감정서를 만들어서는 융자를 받는다. 노인 융자에는 융자 비용도 직접 지불하지 않는다. 사기꾼이 노인한테 약간의 현찰을 지불하고서는 주택 소유권을 가로 챈다. 융자를 받아 내는 순간에 사기꾼이 현찰을 가로 챈다. 은행은, 사기꾼이 사망을 하거나, 다른 곳으로 이사를 가지 않는 이상 이러한 사기 행위를 모르고 있는 점을 이용한다.
14. 저소득 층 사람에게 접근 : 저소득층 사람에게 가짜 직장, 수입, 은행 잔고 증명서, 정보를 제공한다. 사기꾼이 이러한 엉터리 내용으로 저 소득자의 구입자 융자 신청서를 작성한다. 저 소득자 구입자 상대로 융자 신청비용, 부동산 판매 수수료, 기타 융자 비용을 받아 낸다. 예로서, $255,000 짜리 주택을 구입하면서 $250,000 융자를 받아 낸다. 사기꾼은 가짜 판매 경비 명세서 (HUD-1)에 판매가를 $200,000을 만들어서 이 차액 $50,000을 챙긴다. 저 소득자 구입자에게는 현찰로 $10,000을 지급했다. 물론 다른 경비도 받아 낸다. 이러한 경비는 실제 경비 명세서에는 기재 하지 않는다.
15. 신용 좋은 사람 : 신용을 미끼로 100 % 융자 120 % 융자 또는 다운 페이먼트 없이 구입하게 하는 방법,
16. 수리비 융자 : 수리할 것이 많은 부동산을 구입한 후 엉터리 감정서, 가짜 구입자를 만든다. 가짜 구입자 수고비로서 $2,000 지불한다. 그리고 차압을 한다. 이것을 300 회 정도함으로 은행은 $15,000,000 손실을 본 사건도 있다.
주택 구입자의 다운 페이먼트 $1,000 이 모자라기에 부동산 업자가 판매자에게 커텐 수리비로 $1,000 지불 해 주는 것으로 만들었다. FBI에서는 구입자, 판매자, 부동산 업자를 형사 처벌한 사건이 있었다.
김희영 부동산 (951) 684 - 3000
