묻지마 땅 투자
한인들이 주거용 다음에 가장 많이 소유하는 부동산이 땅이다. 자기가 거주하기 위한 주택 소유가 안이라, 주택을 투자 대상으로 한 사람들이 많다.
L.A. County 내에서, 한인이 2013 년 다세데 주택을 제외한 단독 주택 소유자는 35,631 동이다. 이 가운데서 1,841 명이 2 채 이상의 주택을 소유하고 있으며 이들이 소유한 전체 주택은 4,318 동이다. 즉 6 % 사람이 2 채 이상의 주택을 소유하고 있다.
한 사람이 가장 많이 소유한 것은 La Mirada에 거주하는 김씨가 23 동을 소유하고 있다. 단독주택, 2 plex, condo 등을 여러 지역에 구입 해 있다. 2 채 이상 소유한 투자가를 감안 한다면 2010 년의 주택과 2013 년의 주택 숫자에는 큰 변화가 없다.
Condo와 2 plex 구입이 많이 증가 되었다.
한인들이 주택을 투자 대상으로 삼기 시작한 것은 2000 년 이후의 현상이다. 이 때부터 주택을 투자 대상으로 생각했든 것이다.
한인들은 땅 투자에 관심을 보여 왔었다. 한인들의 땅 투자 성향을 보면, 미래 개발 가능성을 따지지 않고서 ‘묻지마 “ 땅 구입을 하고 있다. 쓸모가 있는 땅이건 안이건 마구잡이로 구입한다. 어느 세월에 개발이 될는지 모르는 지역에 땅을 구입한 사람도 있다.
현재 미국에서 철도, 고속도로, 일반 도로, 농지까지도 개발로 계산을 했을 때에, 현재 미국 전 국토에서 개발된 면적은 2011 년 까지 5.6 % 이다. 물론 사람이 거주하기 위해서 개발된 도시 면적은 1.5 % 밖에 안 된다는 사실을 알아야 된다.
최근에 한인이 소유한 L.A. County 내에 땅을 구입한 1,804 명의 땅 종류를 분석해 보았다. 사막 지역에 땅을 구입한 사람은 822 명, 주거용 786, 산업용 100, 상가 68, 농지 27 명 순위이다.
한인이 사막 지역 땅을 구입한 지역을 보면, 대부분이 Lancaster 북동쪽에 위치해 있고 일부는 HWY 138 과 5 FWY 지역 사막과 산악지역에 위치 해 있다. 그리고 Kern County 아래에 위치해 있다. 평균 구입 가격은 1 Acre 당 $5,584을 지불했다.
Rosevelt 138, Black Butte 114, Mount Waterman 112, Fairmont 74, Hi Vista 59, Antelope Acres 40, Redman 45, Lancaster 36 순위이다.
이런 지역의 대부분은 사막 거북이와 Mojave 다람쥐 서식지역으로서 천연 동식물 보호 지역으로서 개발을 할 수가 없다.
구입한 땅에 천연 기념물이 어느 정도로 많이 서식 하느냐에 따라서 자기가 소유한 땅 면적을 정부에 1:1 또는 1:5 비율로서 정부에 제공 해 주어야 한다. 만약 10 Acre 면적을 소유했다면 정부에 다른 10 Acres 면적을 구입해서 제공해 주어야 자기가 구입한 면적을 개발할 수 있다. 즉 1:1 비율의 면적으로 맞교환하는 것이다.
결국 자기 소유의 땅 면적을 정부에 제공해 주어야 자기 땅을 소유할 수 있다. 배보다 배꼽이 더 큰 문제가 발생한다. 정부에 구입해 줄 면적은 천연 기념물 서식 밀집 지역에 따라서 다르다. 예로서, Lancaster 지역에서는 1:1 그리고 Pearblossom 지역도 1:1 면적으로 교환되어야 한다.
자기가 구입한 땅에 천연 기념물 보호 지역인 경우에는 다른 지역에 자기와 동일한 소유면적을 정부에 제공 해 주어야 한다. 즉 자기가 소유한 면적과 동일한 면적을 정부에 구입해 주어야 한다. 이외에도 동식물에 대한 이주비용과 허가 비용이 지출된다는 것을 알고서 구입해야 된다.
어떤 지역은 5:1 로 정부에 구입해 주어야 되는 곳들도 있다.
부동산 가운데서 가장 어려운 것이 땅 선정이다. 상당한 전문 지식이 없으면 실패한다. 하지만, 땅을 잘 선정 했을 때는 부동산 가운데서 가장 많은 돈을 벌수 있는 것이 땅이다. 그리고 장기 투자를 요구한다.
땅을 구입 할 때는 개발 가능성, 경제성, 적정 면적, 적정 가격을 생각해야 된다.
땅 개발 또는 재판매를 위해서는 적정 면적과 지역 선정이 중요하다. 물론 땅을 구입하는 사람 모두가 전문적 지식이 있는 것은 안이다. 전문적으로 부동산 개발을 하는 업자들도 땅 선정을 잘못해서 후회하는 때가 종종 있다. 이들도, 전문적으로 땅을 구입해 주는 사람한테 의뢰를 하는 회사들이 많다. 잘못 구입하게 되면 수지 타산이 맞지 않기 때문이다.
한인이 잘못 구입한 땅을 다시 사 들이는 재구입자도 땅 선정 지식이 전무 할 수 있다. 땅 구입에 대한 지식이 없는 사람이 나타났을 때는 재판매가 가능하다. 그러나 첫 구입자는, 땅 지식이 없는 사람이 구입을 하지만 재 구입하는 사람은 지식이 있을 수 있다.
부동산 업자를 통해서 구입했지만 환경 문제로 땅을 판매 못하는 사람들도 있다. 한인 부동산 업자가 소유한 강바닥을 한인한테 판매한 경우도 있다. 천연기념물 지정된 보호 지역에도 땅을 판매한 부동산 업자가 있다.
한인 정씨는, 부동산 업자를 통해서 300 acres 의 땅을 구입했다. 하루는 땅 구경을 나섰다가 사막 거북이가 물결치듯 넘실거리며 움직여 가는 구경을 하고 왔단다. 물론 자기 땅이 어디에 붙어 있는 가를 찾기는 어려웠지만 대충 여기가 않이 겠는가 하는 식이었다.
정씨는, 땅을 잘못 구입해 준 부동산 업자를 질타하다 말고는 훗날 자신이 부동산 업자로서 활동했다.
어떤 사람은, Escrow가 문제가 있는 땅이라는 것을 통고 해 주는 것으로 착각하는 사람도 있다. 이것은 구입자 개인의 책임이다. 어떤 사람은 땅 구경을 한 번도 안하고서 무조건 구입한 후에 자기 땅을 찾아 가지도 못하는 사람도 있다. 심지어 땅 진입을 할 수 없는 땅도 있다.
부동산 업자가 땅을 판매하고 구입 해 주는 사람들이 있다. 대부분은 땅에 대해서 무엇을 조사 해야 한다는 그 자체를 모르는 사람들이 있다. 땅이 보이는 되로 팔고, 구입하면 될것 안이냐는 식이다. 땅에서 무엇이 잘못 된 것인지, 안인지를 조사 할 필요성 자체가 없기에 땅 팔기가 가장 쉽다는 사람도 있을 정도이다.
땅이라면 무조건 구입하는 한인들의 ‘묻지 마‘ 땅 투자를 다시 생각해야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
