부동산 업자 손에서 돈 증발
한인 부동산 업자한테 맡긴 돈이 증발된 사고가 허다하다. 부동산 업자가 손님 허락도 없이 돈을 빼내어 자기 주머니에 넣는다. 이런 꼴 안 당 할 려면, 부동산 국 ‘웹‘ 또는 부동산 국을 통해서 면허 확인과 징계 내용을 확인해야 된다. 부동산 회사에서 운영하는 ’에스크로‘ 회사 보다는 주식 회사국 면허로 운영하는 ’에스크로‘ 회사가 안전하다.
특히 부동산 매매 계약을 체결 할 때에, 부동산 업자 사무실 안에서 운영하는 Escrow 회사가 있다. 이런 부동산 회사의 ‘에이젠트’는 자기 회사에서 운영하는 escrow 회사를 선정하자면서 주장한다.
심지어는 계약 시에, 어떤 Escrow 회사를 통해서 매매 종결을 하자는 말도 없었는데, 훗날 부동산 회사에서 운영하는 Escrow 회사를 통해서 매매를 진행하는 경우가 있다. 부동산 회사가 운영하는 Escrow 회사인 경우에는 경제적 “이익 상충관계”가 성립된다.
이런 사실을 사전에 밝히지도 안고서 매매를 진행 한다면, 계약 취소도 할 수 있다. 그리고 은행을 통한 융자까지 연계되어 있는 부동산 구입이라면, 융자 법에 의해서 법률 위반이다. 대부분의 부동산 업자들이 이러한 법률이 있는가도 모르고서 자기 회사의 이익만을 위해서 자기 회사의 escrow 회사를 선정한다. 그리고 이러한 회사들에서 사고가 많이 발생한다.
한인 사회에서는 1970 년대부터 “광고 크게 내는 사람 주의하라!” 는 말이 회자 되었다. 현재도 유효하다. 광고 크게 낸 사람들이 대부분 사고를 쳤기 때문이다. 부동산 국의 징계 판결에서 손님 신탁 은행 구좌 돈이 증발된 사건을 소개한다. 이것은 빙산의 일각에 불과하다.
법에 의해서, ‘손님 대리인 의무’를 갖인 사람이 손님을 위한 “신탁 구좌 (Trust Account)"를 만들어 관리하고 장부를 정리해야 된다. 손님 허락 하에서만 인출이 되어야 한다. 정부 기관의 감사를 위해서도 회계장부가 항상 사무실에 비취 되어야 한다는 것이 법이다.
손님 돈을 받으면 3 일 이내에 입금되어야 된다. 돈 지불도 빨리 해 주어야 된다. 특정 경우에는 최저 25 일 이내에 돈이 지불 되어야 한다. 손님 신탁구좌는 부동산 면허가 있는 사람이 관리하고, 보증 보험에 가입되어야 한다.
사건 1 : 한인이 운영하는 부동산 회사에서 ‘에스크로’ 회사를 운영 하는 곳이 있다. 부동산 국으로부터 징계 당한 내용을 보면,
‘에스크로’ 종결된 28 명에 대해서 실제 융자 액수를 지불 한 것과, 주택 매매 수입, 매매 최종 결산서 (HUD-1)에서 이들 수치가 동일하지 않았다. 신탁 구좌 돈에서 이자가 $7,200 이 발생했지만 손님한테는 이자 발생을 통고도 안하고서 개인 주머니에 착복했다. 손님에게 지출해야 할 돈 $291,266 이 25 일 이내에 지출되지 않고서 장기간 남겨 둔 경우도 있다.
물론 $109,737 이란 돈도 증발되었다. 돈을 지불한 판매자 이름과 돈을 수령한 사람이 다르고 계약서에 서명된 것과 수표 인출한 서명이 다른 경우도 있다. 가장 중요한 것은 누구의 돈이 입금되었으며 어떻게 지출 되었다는 서류 자체가 보관되어 있지 않다는 데 더 문제가 있다. 법에 의해서, ‘에스크로’의 돈을 지출하고 관리하는 사람은 면허가 있어야 되고 또 보증 보험에 가입되어야 하는 법을 준수하지 않았다. ‘에스크로’ 사업체 이름은 사용하고 있으면서도 처음부터 무면허로 오랜 세월동안 ‘에스크로’ 회사를 운영하면서 대대적으로 신문 광고를 했었다. 실상은 무면허 유령 ‘에스크로’ 회사였다. 아마도 수백 명의 한인들이 이 부동산 회사와 거래를 했다.
사건 2 : 손님 돈 $186,200이 증발되었다. 이 부동산 회사에 근무한 다른 부동산 업자 Lewis가 $208,445, Saenz 가 $207,222 횡령을 했다. 한 부동산 회사에서 전체 액수가 약 $601,867 이 증발되었다.
사건 3: 입주를 원하는 김 씨한테, 재정 상태와 신용이 나쁘니 보증금을 $8,400 지불하라고 했지만 건물주가 이런 말을 한 일이 없었다. 이 돈이 부동산 업자 손에서 증발되었다.
사건 4 : 무면허자라는 것을 알면서 부동산 업자를 채용했다. 이 무면허자가 상가 입주자 2 명으로부터 계약금 $20,000을 받아서는 상가 건물주 임대 사무실 직원과 나누어 갖인 사건이다.
사건 5 : 부동산 구입 계약금 $30,000을 지불했는데 계약 수락이 안 되어서 수표를 반환 받았지만 부도가 났다. 부동산 회사라고 했지만 무면허 유령 부동산 회사였다.
사건 6 : 이중 계약서를 만들어 구입자 계약금 $50,000을 횡령했다. 무면허 유령 부동산 회사였다.
부동산 업자로부터 돈 횡령을 당하지 안할려면,
1. 부동산 구입을 위해서 계약을 할 때에 계약 선금 (Deposit) 액수만 기재를 하고서 계약금을 지불하지 말아야 된다. 현재 California 부동산 협회 (CAR)에서 만든 표준 계약서에는, 계약 수락이 된 후로부터 3 일 이내에 돈을 지불 할 수 있다는 것을 선택권으로 만들어 두고 있다. 그러므로 계약 선금 액수만 기재를 하고, 수표 수령자는 Escrow 회사 이름을 기재 해 두는 것이 좋다. 부동산 업자나, 부동산 회사로 돈을 지불하지 말어야 된다.
2. 부동산 업자를 선택 할 때는, 부동산 업자와 부동산 회사가 실제로 면허증 소유자 인가
를 확인 해 보아야 된다.
정부에서 발급한 면허증에 대한 믿음을 주지 못하는 부동산 업자가 많다.
일반인들은, 면허증이 있기에, 또는 있다기에 부동산 업자를 선정 한 것이다.
그러나 이들한테 내 믿음을 맡길 수 있는 사람 찾기가 어렵다.
3. 계약금 수표 지불을 할 때는 부동산 업자 개인 또는 회사 이름으로 지불하지 말고
Escrow 회사 이름으로 기재해서 지불한다.
4. Escrow 회사가 실제로 누구로부터 면허증이 발급되었는가를 확인 해 본다.
부동산 업자 선정도 중요하지만, 누구가 어떻게 운영하는 부동산 회사 이름도 중요하다. 또 부동산 회사에서 운영하는 Escrow 회사는 가급적 피하는 것이 좋다.
가능한 부동산 회사에서 운영하는 Escrow 회사는 피하는 것이 좋다. 특히 “이해상충”
문제가 있기 때문이다.
앞에서 언급 했듯이, 한인 부동산 회사에서 운영하는 곳에서 자체 Escrow 회사를 운영
한다면서 20 여년을 선전 했지만 실제로 부동산 국으로부터 면허가 없는 Escrow 회사
였다. 그러니, 이런 Escrow 회사에 돈을 맡긴 사람들은 위험을 감수 했든 것이다.
이들의 보험 액수와 규제에도 차이가 있다. 대부분 사람들은, 부동산 국 면허로서 운영하는 Escrow 회사 나 주식 회사국에서 면허를 발급받아서 운영하는 escrow 회사가 모두가 같은 escrow 라고 생각하지만 실제
보험 요건, 규제와 감독에 많은 차이가 있다. 주식회사국의 면허로서 운영하는 Escrow 회사가 부동산 업자가 운영하는 escrow 회사 보다는 안전하다. 그리고 부동산 회사와 이해상충 관계가 없다.
5. 부동산 업자 또는 부동산 회사가 부동산 국으로부터 징계 당한 사실이 있는가, 없는 가
를 확인 해 본다. 부동산 국의 website에서 쉽게 찾을 수 있다.
6. 계약금이나 부동산 매매를 지불 할 때에, 돈 수령자가 실제로 돈을 받을 수 있는 면허
가 있는가를 확인해야 된다.
7. 구입자가 지불한 돈이 부동산 업자나 Escrow 회사로부터 횡령을 당하게 되었을 때에, 돈을 어떻게 환불 받을 수 있는가도 생각해야 된다.
부동산 업자가 신임을 받을 수 있게 활동하는 “의지”가 있어야 하지만 이러한 기대를 만족 시키지 못하는 사람이 많다. 문제가 발생했을 때는, 문제 해결에 대한 “능력”이 있어야 된다.
8. Escrow 회사 선정을 할 때에, 주식 회사 국에서 발급한 면허에 대해서는 정부의 규제도 심하고, 보험 액수도 부동산 국에서 요구하는 보험료보다도 월등히 높다.
부동산 국에서 Escrow 회사 운영에 대한 면허를 발급 받지도 안한 상태에서 Escrow 회사를 20 여년 운영을 했었는데도, 그 처벌은, 부동산 Broker 에 대한 면허 징계로서 끝이 났다. 처벌도 솜방망이 처벌이었다. 이런 사람들은 한인 사회에서도 격리가 되어야 된다.
사회에서도 격리가 되어야 된다. 그러나 버젓이 계속해서 운영을 할 수 있는 것이 허술한 미국의 사법제도이다.
부동산 업자나, 부동산 회사, Escrow를 선정 할 때에는 첫째로 믿을 수 있는 사람을 선택해야 된다. 만약에 문제가 생겼을 때에, 문제를 해결 할 수 있는 능력이 되어야 된다.
즉 신용과 능력이 있어야 된다.
피해를 안 당할려면, 자기 스스로 보호를 받도록 노력해야 된다.
1. 부동산 구입을 위해서 계약을 할 때에 계약 선금 (Deposit) 액수만 기재를 하고서 계약금을 지불하지 말아야 된다. 현재 California 부동산 협회 (CAR)에서 만든 표준 계약서에는, 계약 수락이 된 후로부터 3 일 이내에 돈을 지불 할 수 있다는 것을 선택권으로 만들어 두고 있다. 그러므로 계약 선금 액수만 기재를 하고, 수표 수령자는 Escrow 회사 이름을 기재 해 두는 것이 좋다. 부동산 업자나, 부동산 회사로 돈을 지불하지 말어야 된다.
2. 부동산 업자를 선택 할 때는, 부동산 업자와 부동산 회사가 실제로 면허증 소유자 인가
를 확인 해 보아야 된다.
정부에서 발급한 면허증에 대한 믿음을 주지 못하는 부동산 업자가 많다.
일반인들은, 면허증이 있기에, 또는 있다기에 부동산 업자를 선정 한 것이다.
그러나 이들한테 내 믿음을 맡길 수 있는 사람 찾기가 어렵다.
3. 계약금 수표 지불을 할 때는 부동산 업자 개인 또는 회사 이름으로 지불하지 말고
Escrow 회사 이름으로 기재해서 지불한다.
4. Escrow 회사가 실제로 누구로부터 면허증이 발급되었는가를 확인 해 본다.
부동산 업자 선정도 중요하지만, 누구가 어떻게 운영하는 부동산 회사 이름도 중요하다. 또 부동산 회사에서 운영하는 Escrow 회사는 가급적 피하는 것이 좋다.
가능한 부동산 회사에서 운영하는 Escrow 회사는 피하는 것이 좋다. 특히 “이해상충”
문제가 있기 때문이다.
앞에서 언급 했듯이, 한인 부동산 회사에서 운영하는 곳에서 자체 Escrow 회사를 운영
한다면서 20 여년을 선전 했지만 실제로 부동산 국으로부터 면허가 없는 Escrow 회사
였다. 그러니, 이런 Escrow 회사에 돈을 맡긴 사람들은 위험을 감수 했든 것이다.
이들의 보험 액수와 규제에도 차이가 있다. 대부분 사람들은, 부동산 국 면허로서 운영하는 Escrow 회사 나 주식 회사국에서 면허를 발급받아서 운영하는 escrow 회사가 모두가 같은 escrow 라고 생각하지만 실제
보험 요건, 규제와 감독에 많은 차이가 있다. 주식회사국의 면허로서 운영하는 Escrow 회사가 부동산 업자가 운영하는 escrow 회사 보다는 안전하다. 그리고 부동산 회사와 이해상충 관계가 없다.
5. 부동산 업자 또는 부동산 회사가 부동산 국으로부터 징계 당한 사실이 있는가, 없는 가
를 확인 해 본다. 부동산 국의 website에서 쉽게 찾을 수 있다.
6. 계약금이나 부동산 매매를 지불 할 때에, 돈 수령자가 실제로 돈을 받을 수 있는 면허
가 있는가를 확인해야 된다.
7. 구입자가 지불한 돈이 부동산 업자나 Escrow 회사로부터 횡령을 당하게 되었을 때에, 돈을 어떻게 환불 받을 수 있는가도 생각해야 된다.
부동산 업자가 신임을 받을 수 있게 활동하는 “의지”가 있어야 하지만 이러한 기대를 만족 시키지 못하는 사람이 많다. 문제가 발생했을 때는, 문제 해결에 대한 “능력”이 있어야 된다.
8. Escrow 회사 선정을 할 때에, 주식 회사 국에서 발급한 면허에 대해서는 정부의 규제도 심하고, 보험 액수도 부동산 국에서 요구하는 보험료보다도 월등히 높다.
부동산 국에서 Escrow 회사 운영에 대한 면허를 발급 받지도 안한 상태에서 Escrow 회사를 20 여년 운영을 했었는데도, 그 처벌은, 부동산 Broker 에 대한 면허 징계로서 끝이 났다. 처벌도 솜방망이 처벌이었다. 이런 사람들은 한인 사회에서도 격리가 되어야 된다.
사회에서도 격리가 되어야 된다. 그러나 버젓이 계속해서 운영을 할 수 있는 것이 허술한 미국의 사법제도이다.
부동산 업자나, 부동산 회사, Escrow를 선정 할 때에는 첫째로 믿을 수 있는 사람을 선택해야 된다. 만약에 문제가 생겼을 때에, 문제를 해결 할 수 있는 능력이 되어야 된다.
즉 신용과 능력이 있어야 된다.
피해를 안 당할려면, 자기 스스로 보호를 받도록 노력해야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
