노인용 주택 융자 (Reverse Mortgage)
자식한테서 생활비를 의존하는 사람 또는 집은 있지만 직장이나 수입 증명으로서 융자를 받을 수 없다는 사람들로 부터 가끔씩 노인용 주택 융자 문의 전화가 온다.
노인용 주택 융자는 사기가 극심하므로 주의해야 된다. 은행도 사기를 치는가 (?) 하는 의구심을 갖겠지만 불경기 주범은 은행이었다. 특히 노인용 주택 융자는 일반 융자에 비교해서 융자 경비, 이자, 나쁜 계약서 내용이 일반인의 상상을 초월한다. 융자 받을 때는 알지도 못했든 숨은 경비 때문에 융자 액수보다도 몇 배가 된다.
2013 년 7 월 21일 L.A. Times 기사에서, 1997 년에 78 세 노인이 주택 가격이 $556,000 인 때에 노인용 주택융자 $272,911을 받았는데 2013 년 7 월 현재 은행에 빚진 돈이 $1,500,000 ~ $1,600,000 이 된다는 은행 상대 소송 내용을 소개했다.
특히 매월 월부금을 지불하지 않기 때문에 이자가 원금에 계속 쌓여서 원금이 증가된다. 이 융자를 받은 후에 주택 가격이 엄청나게 급상승하지 않는 이상 은행 빚을 갚을 수 없는 처지에 놓이게 된다. 주택 가격이 상승 되었을 때는 상승된 가치의 50 % 를 은행이 갖이고 간다. 심지어는 주택 소유권 일부를 은행이 갖도록 한다. 이 처럼 노인 융자를 쉽게 생각했다가는 오히려 더 큰 빚을 안고서 살아야 하는 것이 현실이다. 은행들이 노인 상대 착취행위를 하고 있다.
노인 상대 금융 사기가 극심하므로 융자 전문가로부터 자문을 받아야 된다. 강제적인 연금 (annuity) 구입을 끼워서 팔기도 한다. 즉 “삐끼” 폐단이 있기에 이제는 이를 권고하지 못하게 되었다. 2010 년 1 월 1 일 부터는, 노인용 주택 융자 (Reverse Mortgages) (AB 329)는, 융자 제공자와 관련된 보험업자나 다른 어떤 관련업체의 사람이 융자 제공시에 조력하지 못하고 다른 업자를 소개시켜 주지도 못한다. 융자 제공자는 어떤 항목에 대해서 설명을 해 주었다는 것을 검토해서 융자 신청자의 서명을 받아야 된다. 그러나 아무런 소용이 없다는 것이다.
융자 자격 : 1987 년에 국회에서 노인용 주택 융자는 62 세 이상 연령에 주택 재산 가치를 담보로 융자 제공하는 것이 처음 만들어 졌다. 융자금 사용은 개인 생활비, 주택 수리, 병원비용으로 사용한다. 기존의 다른 은행 융자가 있는 경우에는 이 융자금에서 기존 은행 융자금을 지불 하도록 한다. 기존 은행 융자금을 완납 해야만 노인 전용 융자를 제공한 은행이 법적 우선권이 확보되기 때문이다.
융자 만기 : 융자 만기는, 노인이 사망할 때까지 월부금을 지불하지 않아도 된다. 그리고 젊은 배우자가 생존 해 있다가 이사를 나간 6 개월 후부터 융자를 지불하면 된다. 그러나 이사, 주택 판매 시에는 이 돈을 완납해야 된다.
융자 액수 상한선 : FHA 지불 보증인 경우에는 융자 액수 상한선을 FHA에서 결정한다. 2013 년은 $625,500 이지만 지역에 따라서 차등을 두고 있다. 융자 신청자에 대한 융자금 결정은, 현 시장 가치와 순수 재산 가치 (equity)의 50 ~ 75 % 에 기초를 두지만, 연령에 따른 생존 가능 잔류연도, 배우자 연령을 계산해서 결정한다.
돈 지급 방법은, 융자 신청자에게 (1) 일시불 지불 (2) 확정된 기간이 없이 매월 지불 (3) 언제든지 필요 할 때에 사용 (credit line) (4) 특정 기간까지 매월 지불 방법이 있다. (5) 또는 상기의 방법을 병행하기도 한다. 채무자가 돈 지불하는 것은 사망 시 또는 이사, 주택 판매 시에는 지불해야 한다. 주택 재산세와 보험은 주택 소유주가 지불해야 된다. 이 돈을 지불 못하기 때문에 은행으로부터 차압을 당하는 노인들이 있다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
