** 2022년 남가주 한인 부동산 업자 분석 ***

한인 부동산 업자가 신문에 광고를 개제한다면 적극적으로 활동하는 부동산 업자라는 가정 하에서 한국일보와 중앙일보에 광고를 개재한 부동산 업자들 명단을 2006 년부터 집계해 왔다.

2022 년 남가주 한인 부동산 업자가 신문에 광고를 내면서 활동한 사람은 405 명이다.  2021 년 418 명 보다도 13 명이 감소한  -3% 였다. 통계 분석을 시작한 2006 년 이후 가장 적은 숫치이다. 한인 부동산 활동자 수는 부동산 경기와 정비례해서, 경기가 좋으면 활동자가 많고, 경기가 나쁘면 활동자가 감소한다.  이직율도 이와 같이 움직인다. 

1 년 이하 경력자는 103 명으로서 25 % 에 해당된다. 1~4 년 경력자는 193 명인 48 %, 10 년 이상 115 명으로서 28 % 이다. 15 년 이상 경력자는 42 명으로서 10 % 이다.

가장 많았든 2015 년 844 명에 비교하면 -108 % 감소했다.

2022 년 한인 부동산 업자의 평균 경력은 4 년차인 193 명으로서 48 %이다. 과거에는 평균 경력이 3 년인데, 4 년으로 증가 된 것은 신참이 감소했다. California 부동산 협회 (C.A.R.)세서 2018 년 설문 조사에서는 평균 경력이 17.6 년인 것에 비하면 한인 평균 경력자는 4 년 차이므로 가주 평균 경력과 13.6 년이란 경륜의 차이가 있다.

초짜 1 년 새내기는 103 명인 25% 이며, 이 중 63 명은 한때 이직을 했다가 재복직자이므로 실제 신참은 40 명으로서 약 10 % 가 신참이다.

과거 2008 년 ~ 2017 년 까지는 복직자가 매년 평균 22 % 였지만 2017 년 이후부터는 년 평균 51 % 가 복직자로 메워지고 있는 것에 비교하면 2022 년 복직자가 63 명으로서 16 % 이므로 다른 해에 비교해서 적은 편이다.

한인 부동산 업자 감소 원인은, 지난 3 년 간의 Covid-19 로 인해서 매물 부족과 주택 가격 급상승, 급격한 금리 인상, 구조적 신규 주택 건축 침체로 주택 공급 부족, 과포화 한인 부동산 업자로 생계가 어려워서 이직자도 증가하고 있다. 

특히 부동산업은 다른 업종에 비교해서 불안전한 수입, 불규칙한 시간, 다양한 지식 습득 문제, 부동산 업의 극심한 stress, 경험과 지식 부족으로 사고 발생 시 위험 부담이 아주 높은 직업이다. 

부동산 불경기 때는 매매 건수도 급격히 감소함으로 부동산 수수료 수입에 의존하고서 생계유지가 어렵다. 초짜 부동산 업자가 부동산과 관련된 광범위한 법률 지식 이외에도 다양한 지식을 습득한다는 것은 지극히 어렵다. 특히 사기꾼 판매자를 만나게 되면 오랜 시간 동안 판매를 위해서 노력한 결과는 배신감과 허탈감에 사로잡히게 된다. 부동산은 다른 어떤 전문 직종보다도 어려운 분야이다.

처음은 무지개 희망을 갖고서 투신하지만 한인 부동산 시장에서 밥그릇 찾기가 어렵다보니까 2006 년 이후 2022 년 까지의 이직자 년 평균은 228 명이다.

이렇게 어렵고 힘든 부동산 업종에 종사하는 한인은 몇 명인가 ? 경륜자 ? 이직자는 얼마나 발생하는 가 ? 특히 한인 사회에는 이러한 과학적 분석 자료가 전무하다. 이런 궁금한  회답을 찾기 위해서 한인 신문에 부동산 광고를 개제한 사람을 매일 수집해서 분석하고 있다.

1. 2022 년 활동자의  경력 년수

한인 사회에서 부동산 경력자 찾기가 어렵다. 부동산업은 경륜이 많아야 손님한테 안정감을 줄 수 있다. 특히 부동산 업자의 잘못은, 부동산 업자를 채용한 사람한테도 1 차적인 법적 책임이 부여된다는 사실을 알아야 된다.

2022 년 한인 신문에 광고를 내고서 활동한 부동산 종사자는 405 명이며 2021 년 418 명

보다 13 명이 감소, 즉 - 3 % 감소했다. 가장 많았든 해는, 2015 면 844 명이 활동한 것에 비교하면 -48 % 감소했다.

2022 년 405 명 중에는 1 년 초짜가 103 명, 2 년 48 명, 3 년 26 명, 4 년 16명, 5 년 26 명으로서 이들 219 명이 54 % 를 찾이한다. 10 년 이상 115 명으로서 28 % 이다. 15 년 이상 경력자는 42 명으로서 10 % 이다.

과거에 부동산 국으로부터 면허 징계 받은 사람이 활동 한 사람은 6 명이다.

경력이 짧은 부동산 업자는 경력이 많은 사람보다도 위험 부담이 높을 수 있다. 결국 피해자는 손님이다. 아직도 한인 초짜 부동산 업자는 California 평균 신참 비율보다도 2 배가 됨으로 과포화 상태다. 

과포화 한인 부동산 업자 ;

California 한인 인구는 2019 년 12 월 29 일 인구조사국에 의하면, 539,959 명 (비혼혈 467,380) 명이다. 2019 년 6 월 부동산 국의 김씨 성은 4,315 명으로서, 김씨는 한인의 22 % 이므로 19,614 명으로 추산된다. 즉 비혼혈 한인으로 계산하면 한인 24 명당 1 명이 부동산 업자이다. 2019 년 California 전체 인구는 37,253,956 명이고 부동산 면허자는 421,512 명으로서 즉 인구 88.4 명당 1 명이 부동산 업자이다. 그러므로 한인 부동산 업자는 California 주 평균의 3.7 배이므로 과포화 상태라고 말 할 수 있다. 

부동산 업에 활동을 할려고 하면 “부동산 협회 (C.A.R.)" 회원으로 가입이 되어야 "협회의 광고 매물 (MLS)” 에 접근 할 수 있다.  2019 년에 부동산 협회에 가입한 “김씨” 는 912 명이고, 남가주에는 784 명이다. 즉, 김씨가 한인의 22 % 이므로 가주는 4,145 명, 남가주는 3,563 명에 해당된다.

그러므로 한인 신문에 광고를 내지 않고서 활동하는 부동산 업자가 상당히 많다.

2. 당해 신참

2022 년 당해 신참수는 103 명이며 2020 년 92 명보다 11명이 증가, 즉 12 % 상승했다.  

신참이 가장 많았든 2010 년 332 명 보다 - 222  % 감소했다.

2022 년 신참 103 명은 전체 활동자의 25 % 이다. 신참 103 명 가운데는 과거 한때에 부동산에 종사 했다가 1 ~ 15 년 사이에 다시 복직 한 사람이 63 명으로서 순수한 신참은 40 명이다.

이들 순수 신참 40 명 가운데는 2022 년 면허 발급자가 4 명, 2021 년 6 명 이다.

1982 년에 면허를 받고서 장롱속에 40 년간 묵혀 두었다가 부동산 신참으로 활동을 시작한 사람이 1 명이다.

3. 복직자

복직자는 일반적으로 대부분 1 ~ 3 년 이직 후에 복직을 한다.

2022 년에 복직한 63 명 가운데서 1 년 후 복직자는 23 명, 2 년 후 15 명, 3 년 후 10 명 순위로서 3 년 까지가 48 명이며 76 % 이다. 15 년 후에 복직 한 사람도 1 명 있었다.

2013 년 이후 신참 비율의 년 평균 33 % 가 된다.

복직자 가운데는 이직과 복직을 반복 하는 철새족으로서 대부분은 1 ~ 3 회 정도 이직과 복직을 되풀이 한다.

4, 성비

2022 년 성비는 남자 232 명, 여자 173 명으로서 남 57 %, 여, 43 % 이다.

한인 성비는 2018 년 가주 면허자 성비는 남 40 %, 여 60 % 로서 한인과는 완전히 다른 양상이다.

김희영   김희영  부동산 310 307-9683