높은 한인 차압과 한인 사회 (2)
한인 차압이 증가하는 원인은,
자영업자 영업부진 : 한인 차압이 증가하는 원인은 자영업자가 많으므로 현재 매상이 많이 감소했다. 언론에서는 경기가 좋아 진다는 보도가 있지만 한인 자영업자들의 체감경기는 지난 해 보다도 나쁘단다. 이런 불경기는 처음 당한다는 하소연이다.
차압대체 방안 부족 : 차압 방어에 대한 대체 능력 부족에도 원인이 있다. 최근에는 은행이 금년 초에 비교해서 융자조정과 short sale을 적극 권장하고 협조적이다. 차압에 대해서 자포자기 할 것이 안이라 은행에 연락해서 융자조정 신청을 해야 된다. 비록 과거에 부결을 당했다고 하더라도 다시 재신청을 하면 수락을 해 주고 있다. 융자조정 신청 서류도 최근에는 많이 간소화 되었다. 금년 초만 하더라도 수많은 서류들을 요구 했었다. 지난 해 6 월에 검찰이 5 개 은행에 벌금을 부여 한 이후부터 융자조정 서류가 많이 간소화 되었다. 또 은행이 일단 협조적으로 접수를 받아 주고 있다.
융자 조정이 부결되었다고 해서 좌절하지 말고 재신청을 해야 된다.
융자 조정이 2 번씩이나 부결 당했을 때는, 다시 Short Sale 신청을 해서 시간 벌이도 할 수 있다. 그러나 아직도 은행 횡포가 심하며 불법적 차압이 진행되고 있다. 은행 담당자가 고 자세로 군림하기도 한다. 은행 직원과 진솔한 대화와 설득을 시켜야 된다. 위법 시에는 법적 부당성을 말하면서 설득을 시켜 나가야만 겨우 성사가 되고 있다.
막상 은행 직원과 융자조정, short sale 과정에서, 은행 직원이 고압적인 자세로 군림하는 직원이 있다. 이 때는 은행 지배인하고 연락해서, 부당성을 설명하고서 일을 진전 시켜 나가야 된다.
나는 최근에 은행 직원의 부당성을 상급자와 본사에 연락해서 담당 직원을 교체 시켜 줄 것을 요구해서 관철시켜서 short sale을 성사 시킨 일이 있다.
최근에는 검찰과 은행 감독국을 통해서 원금삭감 통고를 받은 사람도 있다. 하지만 연락을 못 받았다고 하더라도 은행에 직접 전화를 해서 융자 조정을 통한 원금 삭감을 받도록 해야 된다. 과거에는 원금 삭감을 안 해 주든 것이 최근에는 많이 해 주고 있다.
언론에 의한 엉터리 보도 : 언론사에서 정부의 정책을 보도하고 있지만, 때로는 엉터리 보도를 함으로서 피해를 볼 수가 있다.
예로서, 은행 감독국에서 2012 년 6 월21 일에, 27 개 은행으로부터 피해당한 사람들을 대신해서 은행의 잘못을 찾아 보상을 해 주겠다는 것이다. 보상 액수는 한 주택에 대해서$1,000 ~ $125,000 이다. 그리고 아직 차압 경매로서 소유권이 다른 사람한테로 이전이 안 된 경우에는, 차압을 중단하게 한다. 그리고 신용 기록도 수정을 하도록 만든다.
은행으로부터 부당한 융자, 차압, short sale, 융자 조정 피해, 또는 차압에 직면하자 어쩔 수 없이 주택을 매각할 수밖에 없었기에 피해를 본 사람 구제에 나섰다. 그리고 은행이 실업자, 질병, 장애인, 현역 군인 또는 제대한지 9 개월 이내의 사람에도 차압을 당함으로 피해 본 사람에게도 보상하겠다고 발표했다.
2009 년1 월1 일부터 2010 년 12 월31 일 사이에, 소유주가 거주하는 단독 주택이 부당하게 차압 절차 시작, 차압종결, 융자조정, short sale 신청, 자발적 소유권 반한 또는 차압이 진행되자 부득이하게 주택을 판매하고 떠난 사람을 대상으로 한다.
그런데, 언론 보도에는, 2009 년1 월1 일부터 2010 년 12 월31 일 사이에 부당한 차압을 당한 사람만 대상으로 피해자에게 보상을 해 준다고 보도되었다.
또 한 신문에서 “부동산 전문 기자” 라면서 P 기자의 보도에는, Charge off 라는 말이 융자를 완전히 탕감 시켜 준다는 말이다. 그러니, short sale 로서 2 차 은행이 charge off를 하기 때문에 short sale을 하면 좋다는 보도를 했었다.
Charge off 라는 말은, 현재 거래 장부에서 외상 장부로 올려두고는, 계속 징수를 해 나가겠다는 뜻이다. 그리고 2013 년 1 월 1 일 이전 까지만 해도, 재융자 은행, 2 차 은행은 차압을 한 이후에도 은행 손실금을 계속해서 징수 할 수 있는 법적 권리가 있었다. 그런데도 이 신문에서는, short sale을 하고 나면 징수 권리가 없다는 보도를 했었다. 그러면서도 부동산 전문 기자란다.
그래서, 한인 언론이 정확한 보도를 못해 주고 있기에, 잘못된 보도를 통해서 피해를 당 할 수 있다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
