차압 융자조정 숏세일 피해 청구 (3)
은행의 과거 잘못에 대한 심의 기준 : 은행이 차압 대상자가 실제 소유주이며 차압과 관련된 합당한 서류를 보관하고 있는가? 차압은 연방과 주정부의 차압 법을 준수 했는가 ? 융자 조정 심의 중에 차압을 당했는가. ? 융자 조정 합의 계약 되로 이행을 하고 있었는데도 차압을 했는가. ? 합법적인 체납기간이 경과하지도 안했는데도 차압을 진행했는가. ? 개인적 차압 (nonjudicial foreclosure), 주법과 연방법에서 요구하는 차압 이전 통고 절차를 준수 했는가 ? 채무자 구좌에 대해서 합당한 체납 비용 (late charge) 또는 과태금 (penalties)을 와 OCC 와 OTS 규정을 준수 했는가 ? 체납비용과 과태금 징수가 주법과 연방법을 준수 했는가 ? 연방정부에서 요구하는 “차압 대체 방안 (Home Affordable Modification Program (HAMP) 과 체납 관련 (loss mitigation) 요구 사항을 준수 했는가 ? 은행의 실수, 거짓 설명으로 인해서 채무자에게 다른 재정적 피해는 없었는가를 조사한다.
은행이 투자가를 위해서 융자 Service 즉 금융 행정 대행 업무를 한 경우에는; 차압 대체 방안, 융자 조정을 위한 은행 직원확보와 감독 그리고 채무자와 지속적인 대화가 되었는가. ? 은행 직원이 이러한 작업 수행에 대한 교육을 시켰는가. ? 차압 대체 방안과 융자 조정 신청 마감 일자를 분명히 밝혔는가. ? 융자조정과 차압 진행시에 채무자의 한 연락처와 전화와 서면 대화를 했는가. ? 채무자의 융자 조정 결격사유를 합당한 시간에 충분히 설명했는가? ? 채무자의 융자 조정 불만 처리에 대한 절차를 인지하도록 했는가. ? 채무자 불만 처리를 합당한 시간에 했는가 ? 융자 조정과 차압 대체 방안에 대한 서류를 합당한 시간에 통고를 했는가. ?
은행이 다른 제 3 자에게 융자 운영 위탁을 한 경우에는, 이 제 3 자가 융자 위험도를 분석했는가. ? 융자 감독에 대한 새 정책과 옛 정책에 대한 검토를 했는가. ? 다른 제 3 자에 의한 융자 분석을 고려했는가. ? 제 3 자의 업무 수행에 대한 감독과 자료 검토를 했는가. ? 제 3 자의 업무 잘못에 대한 항의 접수를 잘 처리 했는가 ? 그리고 업무 능력 결함이 있었을 때에 과거 3 자와의 계약을 취소시키고 다른 제 3 자를 선임했는가. ? 제 3 자에 대한 정규적인 감사를 진행했는가. ? 제 3 자의 업무 능력 향상을 위해서 어떤 조처를 했는가. ?
은행 전산 처리를 해 주는 대행업체인 MERS에서 정규적으로 융자 행정 업무 운영을 제대로 담당하고 있는가. ? 표준화 되어 있는가. ? 융자 자료를 정확하게 잘 정리하고 있는가. ? 특별한 경우에는 매일 자료를 수정하고 있는가. ? 업무를 관장 할 수 있는 직원이 충분한가. ?
융자 업무 처리와 차압을 위한 기준 마련, 개인 관계를 위한 융자와 차압 절차를 위한 자동화, 표준화를 위한 보고서 마련, 채무자와 연락을 위한 방법 강구, 정규적인 감사, 융자 업무와 손실처리, 차압 절차, MERS 관련한 필요 서류 확보와 조직 점검, 은행 감독 협회에 대한 보고사항 점검을 한다.
미국 행정 조직이 외관상으로는 기계가 톱니바퀴에 맏물려서 잘 돌아 가는 것 같이 보이지만 실제 내막적으로는 여러 곳에서 고장난 기계를 볼수 있다.
많은 사람들이 차압을 당하기 이전에 정부가 은행에 대한 감독을 잘 했더라면 오늘과 같은 경제 공황을 사전에 예방 할 수 있었을 것이다.
벌써 차압을 당해서 쫓겨난 사람들이 많다. 늦게나마 차압에 걸려 있는 사람들을 위한 구제를 해 준다는 것이 미국적인 것이라고 생각 할 수 있다.
정부 집행 기관 : 은행 감독국 (OCC), 연방 재무부와 연방 준비제도 이사회(FRB), 저축은행 감독청 (OTS) 등 금융 규제 정부 기관이 담당한다. 하지만 독립적 차압 심의를 할 때 2 개의 부서로 나누어서 서류 검증을 한다. 융자 제공 관련은 National Mortgage Settlement에서 담당하고 잘못된 차압을 찾아내는 곳은 Independent Foreclosure Review에서 관장한다. 그러나 모든 서류와 신청자와의 연락은 Rust Consulting 회사가 손님의 차압 검증에 대한 양식 또는 회답을 제공한다. 정부의 독립 기관에서, 은행이 은행 감독기구의 규정을 준수 안한 것, 불합리적인 융자를 제공 했는가를 검증한다.
정부가 융자 신청 서류부터 차압 관련, short sale, 융자 조정 등의 서류를 다시 재검토를 해 준다. 문제점이 발견되면, 보상 방법에 대한 지침도 마련해 준다. 은행의 잘못 이외에도 은행을 대리한 제 3 자의 잘못, MER, 은행의 융자 관리 체계, 은행의 위험 관리 체제, 법률 준수에 대한 것도 검토를 한다. OCC 는 은행이 연방 정부의 면허로서 감독을 받는 모든 은행과 연방 저축은행 협회를 감독하는 기관이다.
재무부 내에 소속 되어 있고 1863 년에 설립되었다. 이 기관에서 FDIC 감독 기관이다.
여기에서 은행 관련 규정, 법적 해석, 은행의 정책 결정, 투자, 지역 사회 개발 같은 것도 관장한다. 은행 감사를 하고, 은행 구조 및 개설에 대한 승인, 투자관계 승인,
은행의 위법 사항 감독을 한다. 은행 중역 파면, 은행 계약 흥정, 금전적 벌금 부과도 한다. 투자 관련 법규 제정과 감독을 한다. 은행의 개인 투자가의 보험 액수 한계도 결정한다. 예로서, 한 개인 구좌에 대한 은행 보험 보증 상한액을 $250,000 로 결정 한 곳도 바로 이곳이다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
