비리 전문 변호사 (2)
현재 한인 언론에 부채 삭감 90 %를 해 준다는 터무니없는 헛소리 광고를 해서는 사람을 끌어 들인 후에는 엉뚱한 비용만 받아 챙기는 사람들이 있다. 90 % 부채 삭감은 크녕 오히려 빚을 더 만들어 낸다. 빚진 돈을 흥정해서 빚을 줄여 달라고 찾아 갔지만 오히려 부채만 더 늘렸다. 은행에 한 번도 연락 한 일이 없더라는 하소연들이 있다. 이런 허황된 말을 믿었기 때문에 피해를 당한다.
2012 년 7 월 25 일 기사에서, 부채 조정해 준다는 Turning point 라는 회사가 파산 신청 후 잠적했다는 기사가 있었다. 은행에 연락한번도 안한 경우도 있고, 행정비로서 월부금만 계속 지불했을 뿐 채권자하고 연락 한 번도 안한 경우가 대부분이다.
정씨는 Chase 은행에 현재 Line of Credit 빚이 $64,000 남아 있다. 집에 담보가 되어 있다. 은행으로부터 몇일 전에, $9,747을 지불 해 주면 돈을 다 지불 한 것으로 합의를 해 주겠다고 제안 해 왔다.
재정적으로 어려워서 가만히 앉아 있는데도, 15.2 % 원금만 지불하면 된다는 연락이 왔다. 심지어 담보가 된 부채인되도 이렇게 탕감 해 주겠다는 것이다. 이처럼 오래된 빚에 대해서는 은행에서도 장부 정리를 위해서 원금 삭감을 해 주겠다고 연락이 온다. 은행이 먼저 이렇게 연락을 해 온다. 물론, 모든 은행이 다 그런 것은 안이다. 원금 삭감은 부채 종류, 체납 기간에 따라서 다르다. 담보 없는 부채는 4 년이 지나면 못 받는다. 그런데도, 엉터리 채무 삭감한다는 곳에서는 별의별 사기성 광고로 자기들 돈 벌이를 위해서 유혹을 한다. 아무런 일도 안하고서 돈만 챙기는 곳이 많다.
융자 조정을 해 준다는 사람들도 돈만 받아 챙겨서는 융자 조정은 크녕 오히려 차압을 당한 사람도 있다. 심지어는 차압이 언제 당하는 줄도 모르면서도 돈만 받아 챙긴다. 은행이 융자 조정 중에도 차압을 진행하고 있다. 융자 조정 중에는 차압을 못하도록 법이 제정되어 있다. 하지만, 은행은 막무가내로 차압을 통한 경매를 자행한다. 그렇다면, 융자 조정 중에 경매가 안되도록 일단의 조처는 해 주어야 된다. 만약에 할 수가 없다면, 언제 경매가 되니까 준비하라는 통고는 해 주어야 된다. 그러나, 융자 조정을 해 준다면서 돈만 챙겼지 은행에 아무런 서류도 안 보낸 경우도 있다.
융자 조정을 돕는 다는 변호사 가운데는 차압법이나 은행법도 모르면서도 융자 조정 전문가란다. 2009 년 7 월 30 일 기사에서, 피해자 김 모 씨가 David Lee 변호사한테 융자조정을 위한 착수금 $1,000 에 매월 월부금 $1,000 씩 지금까지 $5,000을 지불 했지만 이 변호사는 잠적했단다.
이 글을 쓰고 있는 몇 일 전, 윤 씨라는 사람한테서 전화가 왔다. 융자 조정을 해 준다는 변호사한테 융자 조정 비용으로 $4,500을 지불했다. 융자조정을 단 1 년만 받았다는 것이다. 이게 말이 되느냐면서 하소연 하는 피해자가 있다. 융자 조정을 할려면 고정으로 30 년, 이자를 낮추고, 월부금도 낮추어 주어야 안전하다. 어떻게 1 년만 융자 조정을 받아 주느냐는 말이다. 물론, 실제 변호사가 융자 조정을 해 주지도 않는 곳에서, 마치 변호사가 직접 융자 조정을 해 준다고 거짓 선전을 한 곳이 5 곳 있었다. 이들은 2011 년에 부동산 국으로부터 처벌을 받았다.
현재 융자 조정으로서 원금 삭감이 이루어지고 있다. 2012 년 2 월 8 일 보도에서, 주와 연방 검찰에서 5 개 대형은행 상대로, 불법적인 차압에 대한 벌금 합의를 했다.
여기에 의해서 현재 각 은행에서는 대상자들에게 편지를 보내고 있다.
이 씨는 8 월 6 일에, 은행으로부터 원금 삭감을 $115,819 해 준다는 편지를 받았다.
Short Sale을 하면서 2 차 은행이 행정비로서 $6,000을 받고서 1 차 은행에 대한 short sale을 허락했다. 당시에, 부동산 업자는 2 차 은행이 $115,819을 charge off 해 준다고 했으니까 앞으로 돈을 안 받겠다고 했다. 그러니 서명을 하라기에 서명을 해 주고서 short sale을 2010 년에 했다. Short Sale 이 끝 난 이 후 어느날, 2 차 은행에서는 $115,819을 지불하라는 독촉 전화가 빈번히 왔었단다. 부동산 업자한테 솎았다는 한숨만 쉬었다. 어떻게 2 차 은행 돈을 갚을 것인가 ? 안이면 파산을 해야 하는가 ? 이런 고민 속에서 은행의 전화만 받으면 잠을 설치게 되었다. 그런데, 그 2 차 은행에서 이제 원금 잔액을 안 받겠다는 것이다.
나는 한동안, 중앙일보에 column을 썼었다. Short sale을 할 때에 2 차 은행 융자가 있으면 조심하라고 했다. 이 씨처럼 charge off에 서명을 하면, 2 차 융자가 소멸 되지 않는다. 돈 독촉을 받는다는 글을 썼었다. 2 차 은행 빚을 상쇄시키려면 오히려 파산 밖에는 없다고 주장 했었다. 그리고 short sale 할 때 주의하라는 말을 당부 했었다. 이 column 이 나간 후에, “부동산 전문 기자”라는 박 기자가, 자기 신문을 통해서, 나의 기사가 털렸다는 것이었다. 그리고 column에서 퇴출을 당했다. 그 후 3 개월 후에 CNN Money 에서도 나와 같은 글이 실렸다. 이렇게 진실을 말해 주는 사람을 싫어하는 언론이 있다. 내가 부동산 업자들 밥벌이 못하게 글을 쓰는 것은 안이다. 나는 부동산 업자의 잘못된 설명으로 Short Sale을 한 후 이 씨 처름 피해 당한 사람 보호를 위해서 옳바른 지식 제공을 하자는 목적이다. 그래야, 사기꾼 변호사, 사기꾼 부동산 업자들로부터 우리 한인들이 이러한 피해를 안 당하게 된다.
부동산 현장에서 어떤 일들이 발생하고 있으니 한인들이 어떻게 피해를 안입게 된다는 것을 바르게 알려 주는 것이 중요하다.
우리는 한인 사기꾼 변호사 한테서 피해를 당하고 또 엉터리 부동산 업자들때문에 피해를 보는 사람도 많다. 당시에 2 차 융자 갖인 사람이 short sale 할때 주의하라고 당부를 했었다. 그랬더니, 몇몇 부동산 업자들이 항의를 해 왔다. 부동산으로 밥을 먹고 살아야 하는데, short sale 하지 말라는 글을 쓰면 되느냐 ? 인 것이다. 부동산 column을 쓴다는 몇몇 사람도, charge off는 영원히 원금을 탕감 받는 것이라는 잘못된 글을 쓰고 있었다. 오히려, 내 말은 털린 말이라고들 했다. 어떤 부동산 업자는, 부동산을 모르면서 파산을 종용하는 잘못된 글을 쓰고 있는 사람으로 몰아갔었다.
“부동산 전문 기자” 라는 박 씨가 잘못된 기사를 씀으로서 2 차은행으로부터 전화 독촉에 시달린 이 씨처럼 피해당한 한인들이 많다. 신문 기자 박씨가 기자를 하면서 부동산 업도 하고 있기 때문에 자기 밥벌이를 위해서 엉터리 기사를 썼을 런지도 모른다. 물론 여러 부동산 업자들도 거짖 정보를 제공했다.
다행이도, 최근에, 검찰에서 은행과 피해자에 대한 손실 합의를 보아 주므로 서 원금 삭감이 이제야 이루어지고 있다.
2012 년 8 월 20 일자로 1 차 융자 잔금 $504,000 에 대해서 원금 삭감을 $232,000 해 주겠다는 편지를 받은 진 씨가 있다. 이제는 잔금이 $272,000 로서 홀가분한 융자가 되었다. 이렇게 원금 삭감이 최근에서야 이루어지고 있다.
1990 년대 부동산 불경기 때에는 원금 삭감이 쉽게 이루어 졌다. 그러나 현재의 불경기에서는 거의 전무했다. 단, 현재 검찰과의 합의에 의해서 원금 삭감이 이루어지고 있다. 원금 삭감해 준다는 사기꾼한테 맡길 것이 안이고 본인이 직접 은행과 연락하면 된다. 영어가 안 되면 주변 사람들로부터 도움을 받으면 된다. 이런 문제는 변호사가 할 수 있는 것이 별로 없다.
담보가 안인 부채에 대한 것도 본인이 흥정을 시도 해 보면 된다.
하기야, 채무 삭감, 융자 조정, short sale을 두고서 사기꾼 변호사도 있다. 이런 일을 해 준다면서 한인들 상대로 사기 행각하는 곳에 조심해야 된다. 너무나 달콤한 이야기는 주의해야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
