이웃 나무가 경관 방해 (1)
경관이 좋은 집은 경관이 없는 집보다도 약 30 % 정도 높은 가격에 판매된다. 특히 해안가에 있는 집은 해안에서 가까울수록 가격이 높다. 전망이 좋은 집은 가격도 높게 받을 수 있고 판매도 쉽다. 좋은 경관 때문에 집을 마련했지만 어느 날 이웃집 나무가 좋은 시야를 가리는 경우가 있다. 이웃집에서 땅 경계선을 따라 소나무, 고무나무 (Ficus), 전나무, Eucalyptus 같이 빨리 자라는 나무를 심은 것이 자라나자 경관이 사라져 버리는 경우도 있다. 나무 소유주인 이웃집한테, 나무좀 잘라 달라고 하소연 해 보지만 아무런 소용도 없는 경우가 있다. 집값이 떨어지게 되었으니 나무를 잘라 주든가 나무 높이를 낮추어 달라고 사정을 했지만 거절을 당하기도 한다.
시청에 따라서는 경관 보호 조례가 있는 곳이 있지만 대부분은 없다. 시 조례에서 자연으로 자라는 나무 담 (hedge) 높이를 제한하는 곳이 있지만 없는 곳도 있다. 동일 토지 분할 사용규제 (CC&R) 제한을 하는 곳도 있지만 없는 지역도 있다. 경관 보호를 위한 시 조례, 나무 담 높이 제한, 토지 사용 규제가 없는 곳에서는 이웃 집 나무가 시야를 가린다고 해도 제제하기가 어렵다.
실제로, San Diego 시 북쪽 해변에 Carlsbad 이란 시가 있다. 언덕을 두고서 윗집과 아랫집이 태평양을 바라보는 곳이다. 아랫집에 있는 Eucalyptus 나무 때문에 윗집 경관이 사라지고 집 가치도 떨어지게 되었다. 하루는 윗집 사람이 아랫집 사람한테, 경관이 가리지 않는 높이로 나무좀 잘라 달라고 부탁을 했다. 그리고 나무 자르는 비용은 윗집에서 부담했다.
한 해 후에는 윗집 사람은 집을 팔고 나갔다. 새 구입자도 전 주인처럼 아랫집 사람한테 나무를 잘라 달라고 부탁을 했다. 이렇게 해서 매년 또는 2 년 마다 한 번씩 나무를 잘랐다. 2004 년에도 나무를 잘라 달라고 부탁했다. 이 때에는, 아랫집 사람이 조금만 전지하라고 했다. 그러자 갑자기 윗집 사람이 고함을 지르면서 욕설을 내뱉었다. 그러자 아랫집 사람은 윗집과의 경계선을 따라서 소나무 20 거루, 나무가 전신주 같이 뾰족이 높게 자라는 “Italian Cypress“ 나무 65 거루를 심었다. 나무를 심은 5 년 후인 2009 년에는 이들 나무가 40 ~ 50 피트 높이로 자라서 윗집 전망을 완전히 차단해 버렸다.
이런 꼴을 당해 보면, 윗집 사람은 밖을 바라 볼수도 없고, 하늘만 겨우 바라보게 되므로 미칠 정도가 된다. 그리고 주택 가격또 떨어진다. 이렇게 되자 윗집 사람이 아랫집 사람 상대로 소송을 했다. 나무가 ”흉물 서러운 담(spite fence) ”이므로 철거하고 보상하라고 주장했다.
법에서는, 구조물이나 담이 이웃 사람을 귀찮게 만드는 것은 “흉물스러운 담” 으로 규정한다. 이웃이 즐길 수 있는 권리를 침해할 때는 피해 청구 또는 법원의 금지 명령을 청구 할 수 있다고 되어 있다. 지방법원 판결에서, 나무로 이웃의 경관을 가리게 만든 것은 흉물스러운 담에 해당된다. 그러나 나무가 윗집 사람을 평화롭게 생활 할 수 있는 것을 방해하지 않았다. 아랫집이 윗집의 태평양을 바라볼 수 있는 시야를 가림으로서 가치가 떨어진 배상으로 $57,000을 배상하고, 나무 높이를 땅에서부터 15 피트 9 인치 이상 높게 자라지 못하게 하라고 판결했다. 고등법원은 여기에 번복 판결을 했다. 담을 세우듯이 한 줄로 자라는 나무가 윗집의 안락한 생활을 침해 했는가에 대한 증명이 없다면서 원고 패소 판결을 했다.
원고는 이러한 소송을 제기하기 전에 나무에 관련된 여러 판례를 조사해야 된다. 그렇지 않고는 승소하기가 어렵다. 물론 어떤 판사를 맞나너냐하는 운에도 달려 있지만 원고는 사전에 나무와 관련된 법률을 제되로 알아야 된다. 예로서, 일조권, 일반 건축물의 담높이, 부동산 사용 규제같은 법률을 알아야 된다.
나무가 시야를 가리므로서 경관이 사라졌다는 꼭 같은 피해 소송에서, 시 조례와 토지 사용 규제에서 경관 보호가 되어 있는 곳에서는 원고 승소 판결이 된 사건이 있다.
나무 심을 때 이웃집을 배려하는 아량도 있어야 한다. 1 년에 3 피트 이상 빨리 자라는 나무, 시야를 가리는 큰 폭의 나무는 심지 않아야 된다.
이 사건은 시 정부에서도 경관 보호 규정이 없었다. 그리고 주택이 건설되면서 분할을 할 때에 토지 사용 규제 (CC & R)를 두고 있는 곳이 있다. 여기에도 나무 담(hedge)의 높이 같은 규제가 없는 곳에서 발생한 소송 사건이다. 그러나, 시청 조례나, CC & R에서 나무 높이에 대한 규제가 되어 있는 곳이라면 이 소송은 시야를 방해한 사람이 피해를 보상 해 주어야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
