차압 당하는 임대 집 수리 책임
입주자가 거주하는 집 주인이 차압을 당하는 사람들이 많다. 입주자가 건물주한테 임대료는 꼬박꼬박 지불하고 있다. 입주가가 집에 수리 할 일들이 있어서 건물주한테 집수리 해 달라고 요구를 한다. 그러나 건물주는 돈이 없다면서 집수리를 안 해 준다.
수리 책임은, 은행이 차압을 해서 은행으로 소유권이 넘어가기 이전 까지는 현 주택 소유주에게 수리 책임이 있다. 그러나 돈이 없는 소유주는 집수리를 안 해 줄려고 한다.
법적으로는, 건물주는 입주자한테 쾌적한 생활을 할 수 있는 환경을 마련 해 주어야 할 책임이 있다. 건물주가 수리나 관리를 해 줄 생각도 안하는 사람한테 어떻게 수리를 하도록 할 수 있을 까 ?
차압 은행 입장 : 시 조례나 주법에 의해서 법이 제정되어 있지 않는 한 은행이 융자 계약에 의해서 부동산 관리 책임이 없다. 만약에 법에서 요구한 열악한 입주자 생활환경 상태라고 해도 입주자는 은행과 소유주 사이에서 꼼짝할 수가 없다.
만약에 은행이 입주자의 임대료를 받아 챙기는 경우가 있다손 치더라도 은행은 임대료를 받아서 융자 잔금에 사용하는 것 보다는 먼저 부동산 관리에 돈을 사용하게 된다. 그러나 은행이 법원의 허락 하에서 임대료를 받을 때에는 은행은 법원에서 지명된 건물 관리인이 이 수리를 대행하게 된다. 만약에, 은행에서 임대료를 징수하고 있을 때는, 은행에다가 집수리를 안 해 주면 임대료를 지불 안하겠다고 배짱을 부리는 방법이 있다. 이 때에, 은행은 소유주에게 압력을 행사 할 수도 있다.
임대료를 은행에 지불 하는 대신에 임대료를 갖이고 집수리를 하겠다고 요청해 본다.
임대료에서 수리비를 공제하는 것이다. 그러나 모든 주가 이를 허용하지 않는다. 일단 각 주법에서 어떻게 허용하는 가를 조사해야 된다. 만약에 지붕에서 비가 새고 있다고 했을 때에 임대료를 지불하지 않는다고 해서 천장에서 물 떨어지는 것을 막을 수가 없다. 이런 집에서 못 살겠으니 집을 비우고 떠난다고 통고를 하는 방법이다.
입주자가 임대료를 수리비로 전환: California 주의 경우에는, 입주자가 건물주에게 수리나 시정을 요구한 후 수리가 안 되었을 때는 1 개월분의 임대료만큼 수리비용으로 사용할 수 있다. 단 1 년에 2 회만 허용한다. 이때는 입주자가 직접 수리하는 것보다는 시공업자를 시켜서 수리하는 것이 입주자에게 안전하다. 만약에 입주자가 직접 수리한 것이 잘못 되었을 때는 수리를 한 입주자에게 책임이 있기 때문이다.
정부 도움 : 정부에서 열악한 주거 환경 감독을 한다. 정부에서 소유주에게 법적인 위협을 가할 수가 있다. 심지어는 법원에 출두도 시킬 수 있다. 시청의 건축과 내에 건축법 위반을 감독하는 부서가 있다. Code Enforcement 부서가 있다. 그리고 건축과에서 감독을 하기도 하고, 주택 과에서 담당하는 곳도 있다. 여기에 신고를 하는 방법이 있다. 이곳에 연락을 하면, 먼저 주택 검사를 한다. 그 후에 법률 위반 사항에 대해서 건물주한테 시정 명령을 한다. 그렇다고 바로 몇 일 내로 수리가 된다는 보장이 없다. 이것도 시간이 제법 많이 소요가 된다. 물론 정부에서 소유주에게 강압을 줄 수 있지만 소유주를 찾지 못하는 경우도 있을 수 있다. 그렇다고 은행이 중간에 개입하지도 않는다. 일단 정부가 소유주에게 요구하는 것이 가장 현실적인 효과를 볼 수 있다.
현실적으로 가장 좋은 방법은, 임대료를 지불하지 않고서 그 돈으로 수리를 하는 방법 밖에 없다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
