융자조정법 위반 피해 청구
차압 통고를 받은 사람은 월부금을 지불하지 않고서 하루라도 더 거주하기를 희망한다. 은행에 돈 안내고 오래 머물기 위해서 short sale, 융자조정, 파산, 은행 상대 소송이 난무하고 있다. 은행 상대 소송은, 융자법, 융자 조정법, 계약법, 차압법 위반을 검정해야 된다. 일반인들은 은행이 무엇을 잘못했는지 모른다. 은행법률, 차압법, 부동산법, 파산법을 제되로 알고 있는 전문가를 찾아야 된다. 그런데, 변호사라는 사람이 아무런 법적 근거도 없는 “차압 동결” 소송으로 2 년 동안 월부금 지불 안하게 만든 사람도 있다. 은행 상대로 소송을 해 두고서는 월부금 지불 안하고 끌고 나가는 것이다. 법원은, 차압지연 만을 위한 소송을 수임한 변호사한테도 잘못이 있다면서 변호사 징계 청구를 했든 사건이 최근에 있었다. 융자 조정 절차법 위반 소송에서는 은행이 융자 조정법을 준수하라는 판결이 나오고 있다.
은행이 차압 대상에 올라 있건 안이건 월부금 지불 못하는 사람한테 무법자 행세를 해 왔다. 피해를 당하면서도 돈이 없기 때문에 변호사 선정도 못하는 사람이 많았다. 그러자 검찰이 피해자를 대신해서 싸움을 한 결과 5 개 은행이 앞으로는 법률 준수를 하겠다. 그리고 피해 보상을 해 주겠다는 합의를 했다. 그리고 은행 감독국에서도 은행의 불법에 대해서 나섰다. 여기에는 27 개 은행이 포함되어 있다. 은행으로부터 부당한 차압과 잘못된 융자로 피해 당한 한인들은 9월 30 일 까지 피해 신청을 해야 된다. 보상 액수는 $1,000부터 $125,000 사이다. 나의 손님 중에도 은행이 차압 절차법을 위반 한 사건이 있었다.
나는 이 손님을 위해서 은행과 은행 감독국에 은행의 불법적인 법률 위반 통고를 해 주었다. 법 조문과 판례 그리고 증빙 자료를 제출 해 주었다. 이 결과, 최근에 $25,000을 받았다. 그리고 이사 비용 $3,000 도 받았다. 은행으로부터 전체 $28,000 을 받아 내었다. 부동산 업자라면 commission 챙기는 것 보다는 손님의 혜택을 위해서 일을 할 줄 알아야 된다.
먼저 융자 조정 법률 위반에 대한 최근 소송을 알아본다.
융자 조정 대상 : 경제적 어려움으로 월부금 지불 못하는 사람이 급격히 증가하자 차압을 막기 위한 “융자 조정법”이 있다. 차압을 줄이기 위해서 2008 년 9 월 8 일에 “융자 조정법”을 제정했다. 주택 관련 경비를 월수입의 31 % 이하로 낮추므로 서 차압을 당하지 않고서 살든 집에 계속 거주하도록 하자는 목적이다. 처음은 2003 년 1 월 1 일부터 2007 년 12 월 31 일 사이에 주택 융자 받은 사람이 구제 대상이었다. 그 후 “Obama” 정부는 2009 년 2 월에 “차압 대체 방안 (HAFA)”으로 2003 년 1 월 1 일 이후부터 2009 년 1 월 1 일 사이에 융자 받은 사람에 적용된다고 했다. 2012 년 2 월 9 일에는 48 개 주 검찰 총장과 연방 검찰 총장이 5 개 은행과 합의에서, 2008 년 1 월 1일부터 2011 년 12 월 31 일 사이 “차압 대상자”, 그리고 “현재 차압 대상자”에게 보상과 “융자 조정신청”을 발표함으로서 융자 조정 대상자가 더욱 확대 되었다.
2012 년 6 월 21 일에는 은행 감독국(OCC) 과 연방 준비은행 이사회에서 27 개 은행이 차압, 융자 제공 잘못, 은행의 계산 잘못 등으로 경제적 손실을 당한 사람에게는 피해 보상 또는 다른 보상을 하겠다고 발표했다. 물론 이것은 2009 년 부터 2010 년 기간 동안에 차압이 등록된 사람을 대상으로 하고 있다.
여기에 해당되는 한인 대상자는 하루빨리 신청을 해서 경제적 도움을 받도록 해야 된다.
융자조정 자격 : 소유주가 거주하는 주택에 지출되는 월 경비가 월수입의 31 % 이상인 채무자, 1차 융자 월부금, 자동차 월부금, 신용 카드, 어린이 양육비 같은 전체 생활비를 전부 합한 것이 55 % 이상인 사람은 HUD 상담원이 융자 조정 대상자로 인정한 경우이다.
융자 조정 방법 : (1) 융자 기간을 40 년으로 조정, (2) 융자 원금 일부 지불 유예 (3) 원금 지불 유예로 한다. 원금 탕감은 강제성이 없다. 은행 선택 사항이다. 액수가 융자 조정 신청 시의 이자율에 적용한다. 이자를 낮추는 것은 채무자 이자율에서 최대 2 % 이자까지만 낮춘다.
융자 조정 절차: 은행은 차압 대신에 재융자, 임시 지불 중단, 융자 조정, 숏세일, 자발적 소유권 반환 선택권이 있다는 것을 채무자한테 편지로 통고해야 된다. 통고문을 보낸 후 15 일 이내에 채무자한테 다른 날자와 시간에 전화를 3 번해서 녹음해야 한다. 자동 녹음 전화를 해서 채무자가 전화를 받으면 은행 직원이 직접 채무자와 대화를 해야 된다. 첫 전화 통화 이후 2 주일 이내에 채무자로부터 연락이 없으면 수취인 확인 등기우편으로 보내야 된다. 채무자가 차압 막기 위한 면담 요청 때는 14 일 이내에 직접 만날 수 있다는 권리를 통고해야 된다.
융자 조정 절차법 위반 소송 : 은행이 차압 대체 방안에 대한 우편 통고는 했지만 전화 통고가 없었다는 소송이 있었다. 은행은 전화를 했다, 법원은, 누구 말이 옳은가를 모르겠다! 은행이 먼저 융자 조정법을 준수한 후에 다시 차압을 하라고 판결했다. 또 차압 대체 방안이 있다는 통고를 안했다는 소송도 있다. 법원은, 은행이 융자 조정법을 준수 한 후에 차압을 해라. 지방법원이 정식 재판 절차 없이 약식 재판으로 집 소유주에게 2 만 달러의 채권 구입과 매월 500 달러를 지불하라는 판결은 잘못 되었다. 지금까지 대부분 은행이 융자 조정법을 준수하지 않았든 것이 최근에 변화가 생겼다. 융자조정 신청자한테, 은행만이 융자 조정 심의를 할 것이 안이라 제 3 의 기관에서도 융자조정 심의하기를 동의하느냐는 통고를 한다. 은행의 심사를 못 믿겠다는 사람한테는 도움이 될 수 있다. 융자 조정 부결 후에 차압을 한다,
은행의 최근 동향은 법률 준수를 할려고 노력하는 것이 보인다. 그러나 아직도 은행들이 차압법이나 융자 조정법률 위반 하는 사례들을 목격하고 있다. 은행 직원은 법이 어떻게 되었든지 간에 자기가 맡은 일이라면서, 법률 준수는 아랑곳하지 않고 있다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
