이제는 집을 살 때다 (4)
6. 주택 판매 일수 재고량
판매 위탁을 받은 후 계약 수락이 되는 평균 2012 년 2 월에는 L.A. County 5.7 개월, Orange 7.1 개월, Riverside 5.5 개월, San Bernardino 5.1 개월, San Diego 6.3 개월, Ventura County 8.2 개월 이다.
2010 년 2 월에는 L.A. County 6.1 개월, Orange 8.5 개월, Riverside 4.8 개월, San Bernardino 7.7 개월, Ventura 5 개월 이었다.
불경기 시작 때인 2009 년 12 월에 가장 낮은 3.92 개월로서 호황기가 있었다. 일반적으로 90 일 이상이면 구입자의 부동산 시장이라고 말한다. 그러나 현재는 많이 단축 되었다.
판매 일수가 2011 년에 비교해서 각 County 별로 약 1 개월 정도 단축 되고 있다.
7. 경기 주기
불경기에서 호경기로 회복 되는 주기라는 것을 말하지만, 실제로 어떤 근거가 없다.
과거에는 2 년 불경기, 5 년, 10 년씩의 간격이 있었다.
1990 년대 불경기는 1990 년 9 월 1 일 중동 전쟁과 함께 급진전 되었다. 정부에서는 1998 년부터 불경기가 시작되었다고 한다. 하지만 피부로 느낀 것은 1990 년 9 월 1 일 중동 전쟁과 함께 불경기를 맞이했다.
당시에 Press Enterprises 신문사와 몇 곳 은행에서 필자한테 문의 해 온 것이 있다.
몇 년간 불경기가 계속될 것이냐 ?는 질문이었다. 당시에 내가 갖인 부동산 수치 자료에서 보면, 1930 년대의 불경기 이후의 회복 상태를 보면, 인구가 50,000 명 이상 되는 곳에서는 2 년 만에 회복이 되었다. 그래서 최저 2 년은 갈 것이라고 했다.
하지만 이때에 실업률도 높았다. 물론 그 당시의 실업률은 현재 보다도 월등히 낮은 상태였다. 막연한 이야기지만 2008 년의 불경기 때 남가주 차압 량은 1990 년대의 3 배였다.
그러므로 10 년간 불경기가 있을 것으로 예상을 할 때에, 2012 년이 꼭 5 년째가 된다.
1990 년대 불경기 10 년 시절에 주택 가격이 가장 하락된 때가 1995 년 ~ 1996 년 이었다.
8. 실업율
불경기의 발목을 잡는 것은 결국 실업자 문제가 해소 되어야 한다.
현재 실업 율이 약간 하락하는 추세이다. 참고로 1990 년대 불경기 때의 실업율과 현재의 실업 율을 비교해 볼만 하다.
1990 년 5.6% 1991 년 6.8 % 1992 년 7.5 % 1993 년 6.9 %
1994 년 6.1 % 1995 년 5.6 % 1996 년 5.4 % 1997년 4.9 % 1998 년 4.5 % 1999 년 4.2 % 2000 년 4.0 였다.
그러나 2010 년 9.6 % 이든 것이 2012 년 2 월은 8.3 % 이다.
여기서 보게되면 실업율이 1 % 하락하는데 최저 1 년 ~ 1년 6 개월이 소요되고 있다. 실업율이 최저 6 % 이하는 떨어져야 된다.
그래서, 현재가 주택 구입에 적기라고도 볼 수 있다. 물론, 그 이유는, 주택 판매량의 증가, 차압이 감소되고 있기 때문이다. 차압 량이 감소되면 결국 주택 가격 상승을 이끌어 올라가게 된다.
부동산이 회복기에 올라서면 주택 가격이 급 상승하게 된다. 하루가 다르게 가격이 치 솟을 때는 다시 구입하기가 어려워 진다. 그러므로 돈이 있다면 지금 집을 구입 해 두는 것이 좋다.
그러나 현찰이 있다고 하더라도, 현재 집 사기가 상당히 어렵다.
과거와 같은 부동산 매매 원칙이 사라졌다. 옛날 생각을 했다가는 집 구입하기가 어렵다.
집 안을 구경도 안하고 구입 계약서를 제출하는 형편이다. Short Sale 판매 위탁 받은 것을 부동산 업자 협회 매물 시장 (MLS) 에 올려 놓으면 하루에도 몇 사람이나 구입 계약서가 날라 온다.
집 구경도 안하고서 구입 계약서를 보내 온다. 그래서, 경쟁이 너무 심하기 때문에 집 사기가 어렵다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
