2012 년 시행 부동산, 상법 새 법률 (1)
2012 년부터 시행되는 부동산 관련 법률을 김수진 변호사, 호프 법률그룹/리앤추랜 (Hope Law Group/Lee & Tran) 법률회사 ((213) 612 - 8916) 도움으로 연재한다.
부동산, 상법, 파산, 지적 소유권, 불량상품 소송 전문 법률 회사이다. 2010 년 12 월 7 일 법률 신문인 Daily Journal에서 2010 년에, 이들이 맡은 대형 소송 사건 전체를 승소 시킨 유일한 법률 회사로 소개 되었다. 그리고 지적 재산권도 전문적으로 취겁하며 손님들은 Disney land, Apple computer, Nike, NASDAQ, Public Storage, Actuate Corporation 같은 미국 내 유명 회사들이다.
* Short Sale 수락 후에는 융자 손실 청구 못한다. (SB 458) : 과거에는 자기가 거주하는 단독 주택 구입 때 받은 융자는 차압을 당해도 은행에 손실 배상 책임이 없었다. 그러나 재융자를 받은 사람, Equity 융자 받은 사람은 배상 책임이 있었다. 그 후 2010 년에는, 1 차 융자 손실에만 면제(SB 931) 되었다. 즉 1 차 숏세일 후에 2 차 은행이 행정비만 받고서 숏세일 수락 한 후에 2 차가 배상 청구를 할 수 있었다.
새법은, (1) Short Sale 수락을 한 후는 은행 손실 청구 못하며 손실금 전액을 지불 한 것으로 인정한다. (2) 2 차 융자 은행도 Short Sale 수락한 후에는 손실 청구 못한다. (3) 소유권을 자발적으로 이전했을 때도 손실 청구 못한다. (4) 담보된 부동산 이외에 다른 담보가 있을 때는 은행 손실 청구를 할 수 있다. (5) Short Sale 흥정 시 추가 비용 청구 금지 : 과거 법에서는, short Sale 수락을 해 줄 것이니까 추가 비용을 지불하라고 요구하는 것을 허용 했었다. 새 법은, Short Sale 수락을 할 것이니까 추가 비용을 지불하라는 요구를 못한다. 단 보증인에게는 할 수 있다. 이제는 short sale 신청자가 은행에 흥정을 제안하는 길 밖에 없다. (6) 법인체 소유 주택은 이 법에 적용되지 않는다. (7) 부동산에 환경문제, 사기, 방취, 융자 신청서에 사기같은 경우에는 제외된다. 특히 사기에는, 숏세일 신청시 재산 가치를 적게 함으로서 은행으로부터 short sale 수락, 친구나 친척에게 판매, 부동산 업자 수수료를 뒷 거래 하는 것에도 사기에 해당 될 수 있으므로 주의를 요한다. 앞으로는, 1 차 은행이 Short Sale을 수락했다고 하더라도 2 차 은행이 short sale 합의 안 줄 수 있다. 그러므로 2 차 융자 은행이 short sale을 수락 안하면 차압 당하는 길 밖에 없다. 만약에 1 차와 2 차 은행이 동일 은행일 경우에는 short sale 수락이 가능하다. 하지만 서로가 다른 은행인 경우에는 short sale 흥정에 시간이 많이 소요되거나 short sale 이 수락 안 되어서 차압으로 전환 될 수 있다. 만약에 2 차가 short sale 수락을 안 받아주면, 2 차 면제를 위해서는 파산 신청으로 2 차를 소멸 시킬 수 밖에 없다.
* 소액재판 액수 증액 (SB 221) : 과거 소액 재판 청구 최고 액수가 $7,500에서 $10,000 로 상향 조정되었다. 단 자동차 사고에 의한 피해 청구 소액재판 $10,000 청구는 2015 년 이후부터 시행된다. 그러나 주식회사 같은 법인체는 과거와 같이 $5,000 이 상한청구 액수 한계이다.
* 재개발 특별법, 재개발 시행 중단 (AB 26) : 재개발 위원회 활동을 중단 시킨다. 융자 또는 재정 지원을 위한 계약을 하지 못한다. 개발을 위한 규제 계약 합의 또는 재산 처분 그리고 개발 계약을 못한다. 재산 판매, 장기 임대 또는 교환 중지. 재계약 또는 임대 연장을 못한다. 단 재개발 위원회에서 사용하는 것은 제외된다. 부동산 취득 중지 등. 재개발 위원회 의무 사항만 계속운영 할 수 있다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
