숏세일 새 법률

차압에 직면한 사람한테 가장 많은 관심 사항은 “Short Sale” 이다. Short Sale을 두고서 분명하지 않은 이야기로
피해 본 사람도 있다. 예로서, 1 차 은행이 short sale을 허락을 했다면 2 차는 무조건 short sale을 허락해야 된다,
2 차 은행이 1 차 은행 short sale 수락을 위한 “행정비” 명목으로 $3,000 ~ $15,000을 받는다. 이때
은행 장부에는 “현재 거래 구좌가 안인 휴면 채권 추심 구좌 (charge off)” 로 돌린다는 편지가 온다.

대부분의 사람들은, 이 "charge off" 라는 뜻을 잘못 해석한다. 은행이 융자 잔금 액수에 대해서 은행이 손실 처리한
것이며 채무자한테 일체의 돈을 안 받는다고 결정한 뜻으로 잘못 해석하는 것이다. 이렇게 잘못 해석한 것 때문에
피해를 당한다. 많은 부동산 업자들이 2 차 은행이 “행정비“로서 돈을 받은 것을 두고는, 2 차 은행이 이 돈만 받고서
나머지 융자 잔금을 안 받기로 결정 할 것으로 해석하는 것이다. 행정비로서 돈 받은 것으로 융자금 전액을
빚 정리 한 것으로 잘못 해석 한 것이다. 많은 부동산 업자들이 이 charge off 라는 말은, 은행이 융자 잔금에 대한
손실청구를 안 한다는 뜻으로 잘못 해석한다. 그런데 Short Sale로 집을 판매한 몇 달 후에 2 차 은행
“collection” 회사를 통해서 직장으로 전화가 왔다. “2 차 은행 융자 손실금을 지불해라, 월급에서 징수 하겠다”는
전화에 화들짝 놀랜 사람들의 문의가 있었다.

부동산 업자가 Short Sale을 하는 과정에서 2 차 은행이 행정 비 $6,000을 받게 되면 2 차 융자에 대해서
 charge off 시킨다는 편지를 두고서는, 은행 빚을 완전히 탕감 해 준다는 뜻으로 잘못 해석 한 것이다.

법률은, 자기가 거주하는 단독 주택 구입을 했을 때 받은 융자가 차압당했을 때는 은행에 손실 배상 책임이 없다.
과거 법은, 재 융자가 1 차 또는 “equity" 융자가 차압을 당했을 때는 은행 손실 배상을 해 주어야만 했다. 그 후
2010 년에는, 1 차 융자가 재 융자라 하더라도 1 차 가 short sale 수락한 후에는 은행 손실에 대한 배상
청구를 못하게 했다. (SB 931). 2011 년 7 월 15 일부터 시행된 새 법률은, 재 융자를 받은 1 차나
2 차 은행이 단독 주택에 short sale을 허락 했다면 은행 손실 청구를 못한다. 즉, 과거처럼, 2 차 은행이 1 차 은행
short sale을 돕기 위한 행정비만 받았더라도 2 차 은행이 short sale을 수락 한 것이다. 2 차 은행은
short sale 후에 손실 청구를 못한다. 그러나 채무자에 의한 사기, 또는 집을 포기하고 떠나 가 버린 사람인 경우에는
여기에 해당되지 않는다.

새법 (SB 458)은, (1) 소유주가 거주하든 단독 주택에 은행이 숏세일 수락을 했다면, 은행 손실이 있더라도
융자금 전액을 지불 한 것으로 인정한다.
(2) 2 차 은행도 short sale 수락 한 후에는 은행 손실 청구를 못한다.
(3) 소유권을 자발적으로 이전하는데 은행이 합의를 했을 때도 은행은 손실 청구 못한다.
(4) 과거 법에서는, 숏세일 수락 해 줄 것이니까 추가 비용을 지불하라는 것을 허용 했지만 새 법에서는 못한다.
(5) 법인체 소유 주택은 이 법에 적용되지 않는다.
(6) 부동산 이외에 담보가 되어 있다면 차압 한 이후에도 은행 손실 청구 할 수 있다.
즉 부동산 약속어음 (Note)이 부동산 담보 또는 부동산 융자에만 담보가 설정되어 있지 않은 경우가 있다.
예로서, 융자를 제공하면서 채무자의 다른 부동산이나 자동차에도 저당권 (collateral)이 설정되어 있다면
손실 청구를 할 수 있다. 과거법 에서도 이런 손실 청구를 할 수 있었든 것을 새 법에서 재확인 해 준 것이다.
2 차 은행이 short sale을 수락 안하면 결국 차압당하는 길 밖에 없다.

만약에 2 차 은행 빚을 갚을 수 없다면 파산 신청으로 소멸 시키는 길 밖에 없다.

만약, 1 차와 2 차 은행이 동일 은행일 경우에는 short sale 수락이 가능하다. 하지만 서로가 다른 은행인 경우에는
short sale 흥정에 많은 시간이 소요 될 수 있고 부결 당할 수도 있다. 특히 미국 전역에 지점망이 없는 지방 은행인
경우에는 short sale 수락을 안 할 수 있다.

새 법으로, 2 차 융자를 제공하는 은행은 부동산 담보물 이외에도 개인보증, 동산, 다른 재산에 대한
담보 설정을 요구 할 것이다. 앞으로는 2 차 융자를 받기도 어려울 수 있다.
1 차 은행이 short sale을 수락해도 2 차 은행이 수락을 안 해 주면 1 차가 당한 후 2 차 융자에 손실에 대한
징수 항의를 기피하기 위해서는 파산을 신청하는 길 밖에 없다. 재 융자는 가능한 1 차 은행을 통해서 받아야
법률적 보호를 받는다. 왜냐하면, 거주할 주택 구입 시 융자받은 1 차 은행을 통해서 재융자를 받게 되면,
이 융자는 융자 조정에 해당되는 것이지 재융자가 안이라는 판례가 있다. 그러므로 1 차 은행에서 재 융자를
받았다고 해도 법적으로 보호를 받는 “거주 할 주택 구입 시 받은 융자” 로 처리된다. 이렇게 되면 은행 손실에
대한 배상 의무가 없기 때문이다.

김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000