Short Sale 진실은 싫다 (1)
Short Sale에 관련된 법률마져 사실대로 전달하지 않았기에 피해 본 한인들이 있다.
은행 손실 배상에 대한 과거 법에서는, 소유주가 거주 할 주택을 구입 했을 때에 융자를 받은 후에 경제적 어려움으로 차압을 당했을 때만 은행 손실에 대한 배상 책임이 없었다.
또는 판매자가 융자 해 준 것 (owner carry)에 대해서도 손실 배상 책임이 없다. 그러나 1 차 융자라고 해도, 다른 은행을 통해서 재 융자를 받았거나 구입 한 후 가격 상승으로 융자 액수를 뺀 차액 즉 순수 재산가치에 대한 융자(equity)를 받은 경우에는 은행 손실 배상을 해 주어야만 된다는 것이 법이었다.
하지만 2010 년 SB 931 에 의해서 법이 변경되었다. 1 차 융자인 경우에는 재융자라고 해도 은행이 short sale 허락을 해 주었다면 은행 손실 배상책임이 없다는 법이 제정되었다. 그러나 2 차 융자가 행정비만 받고서 1 차 융자 은행 short sale을 도와주었을 때는 2 차 은행이 1 차 short sale 후에는 손실 청구를 할 수 있었든 것이다.
2 차는 1 차가 주택을 차압하거나 short sale 로 끝을 낸 후 소유권이 이전된 후라야 청구를 한다. 그래서, 이 때도 2 차 은행이 행정비만 받았을 때는 1 차 은행 short sale 후에 손실 청구를 할 수 있었다. 행정비 명목으로 2 차 은행이 $3,000 ~ $15,000 정도의 돈을 받았다. 이 때에 2 차 은행은, "charge off" 시킨다는 내용의 편지에 서명을 하도록 요구한다. 그런데, 많은 사람들이 이 "charge-off" 뜻을 잘못 해석 한 것이다.
은행이 융자 잔액을 안 받겠다 그리고 미래에도 돈 청구를 안 하겠다는 뜻으로 해석을 잘 못 한 것이다.
물론 Credit card를 사용 한 후 일반적으로 120~160 일 체납이 되면 “charge-off" 라는 통고를 받게 된다.
그러나 이렇게 했다고 해서 영원히 돈 청구를 안 하겠다는 법적인 뜻이 안이다.
지난 2 월 말에, 한 손님이 은행 credit card를 사용한 후 돈 지불을 못하게 되자 돈만 전문으로 받아 주는 회사인 Collection Agent를 통해서 청구서가 날라 왔다. 여기에는, 은행 charged off account 구좌 번호에 대한 돈 지불 청구서 였다. 그리고 잔고에 대해서 50 % 돈 지불하는 것으로 구좌 정리를 하자는 내용이었다. 이 처름 credit card 를 사용했는데 돈을 못 갚게 되면 은행은 charge off 구좌로 돌린후 전문적으로 빚 독촉해서 돈 받아 내는 collection agent 를 채용해서는 돈을 청구한다.
Charge off 라는 말이 돈을 영원히 안 받겠다는 뜻이 안이다.
Charge off 라는 뜻은, 돈 빌려 준 것을 “현재 거래 구좌가 안인 휴면 채권 추심 구좌 (charge off)” 로 돌린다는 것이다.
즉 “돈 때 먹은 사람“으로 분류하는 것이지 돈을 영원히 안 받는다는 것이 안이다.
그리고 돈을 안 받겠다는 법적 근거가 없다.
이러한 내용인데도 몇몇 부동산 업자의 column 이나 신문 기사에서도 charge off는 돈을 영원히 지불 안해도 되는 것으로 글을 쓴 사람들이 있다. 그러면서 2 차 융자가 있다고 다러라도 short sale 과정에서 2 차 은행이 charge off 해 준다는 편지만 받으면 추후에도 돈 청구가 없다는 것으로 글을 쓴 사람들이 있다.
이렇게 잘못된 글에 의존 했다가 피해를 당하는 사람이 있기 때문에 제되로 알고 글을 쓰야 된다.
나는, 이 때에도, 2 차 융자가 있는 사람은 short sale을 한 후에 2 차 은행의 잔금을 지불해야 될 수 있다.
차라리 2 차 융자 정리와 신용 회복을 빨리 하기 위해서는 파산이 더 좋을 수 있다면서 신문 column과 news에도 보도를 했었다.
이런 소식을 접한 몇몇 부동산 업자로부터 항의를 받았다. 왜냐하면, 2 차 융자가 있을 때에 charge offer 가 되어 있는 상태에서는 1 차 은행 short sale 후에 2 차 은행 돈을 갚아 줘야 될 책임이 있기 때문이었다.
부동산 업자들의 항의 내용은, “부동산 업을 하고 있지만 short sale 에 대한 구체적 내용을 모른다. 하지만 Short Sale을 못하게 이런 글을 쓰면 부동산 업자는 어떻게 밥 먹고 살아야 하나 ?”, “같은 업종에 종사하면서, 이런 글을 쓰면 되너냐 ? 아무리 사실이라고 하더라도 2 차 융자 갖인 사람이 Short Sale 하면 은행 손해 배상을 해 줄 수 있다는 글을 쓰면 되느냐”는 항의가 쏟아져 나왔다.
한 부동산 업자는 나의 column 내용이 털렸다면서 자기 부동산 column에 글을 쓴 사람도 있다. 심지어는, charge off 라는 말은 “은행에서 돈을 안 받겠다는 뜻”인데 당신은 무엇을 알고서 돈을 지불해야 된다고 하느냐 ? 돈을 지불 안 해도 된다는 뜻으로 short sale을 했는데, 당신 글을 읽고는 short sale 했든 판매자들로부터 항의 전화를 받고 있다. 부동산 업자들이 모임을 갖고는 당신 상대로 소송을 할려고 준비를 하고 있다면서 전화를 걸어온 사람도 있다.
일간지 신문기자 P 라는 기자도 자기 기사에서 나의 column 을 반박하는 글을 썼다. P 기자의 신문 기사에서도, charge off 라는 뜻은 은행이 돈을 안 받겠다는 뜻인데 나의 column 글이 잘못 된 것이라는 보도를 했었다.
물론 이 P 기자는 부동산 업과 기자직을 겸직하고 있으면서 short sale 을 부추켰든 사람이다. 물론 이로 인한 피해자들이 발생 했었다. 그래서, P 기자의 눈 높이와 실력에 맞추어서 나의 column에 대한 반박 기사를 싫게 되었을 것이다.
이런 엉터리 부동산 업자들 때문에, 부동산하는 사람들은 거짓말쟁이고 무식하다는 말을 듣게 된다.
부동산 업자 말은 하도 거짓말이 많아서 믿지를 못하겠다는 사람들을 흔히 볼 수 있다. 부동산업은 다양한 지식을 요구하기 때문에 다른 어느 직종보다도 어렵다.
자기 밥 먹고 살기 위해서 엉뚱한 소리하지 말고 공부도 하고 세상돌아가는 것을 챙겨야 된다.
김희영 부동산 (951) 684 - 3000
