이제는 집을 살 때다 (1)

많은 부동산 업자들이 주택 가격이 최고점에 도달된 때에도 집을 살 때라면서 말한 사람들이 있다. 지난 2011 년 년초에도 많은 부동산 업자들이, 이제는 바닥이다, 최저 10 % ~ 15 % 상승 하는 것만 남았다고 말 했었다. 그러나 나는, 오히려 -5 % 는 더 하락 할것이라고 주장했었다.

2012 년 초에 조사를 해 보니까, 과연 -5 % 하락을 예측 했든 것이 적중했다.

나는 한동안 주택 가격이 시간별로 어떻게 변화 할 것인가를 예측하는 방정식 개발 연구에 매달렸었다. 그래서 기초적인 방정식을 개발했지만, 그 동안 불경기로 인해서 연구를 일단 중단했었다. 시간과 비용 투자가 많았기 때문이다.

이제 해가 갈수록 주택 가격 낙폭이 좁아 지고 있다. 주식을 구입 할때도, 귀신이라고 해도 바닥에서 잡을 수가 없다. 집도 만찬 갖이 이다.

지금은 집을 살 때다. 현재 집 가격으로는 집 짖는 건축비도 안된다.

주택 구입과 연관해서 생각해야 할 것은, 실업자, 지역의 구입능력 수입, 부동산 판매원인 형태, 차압, 이자가 주요 변수다.

단독 주택이 판매된 원인을 개인 소유 판매, Short Sale, 은행에서 차압을 한 이후에 판매하는 은행 주택(REO)으로 분류 해 보면 그 답이 나온다.

주택 가격이 지역에 따라서 큰 차이가 있다. 남가주에서 $100,000 ~ $400,000 사이의 주택은 현재 구입해도 좋다. 만약에 떨어지더라도 -5% 이하로 더 떨어질 가능성은 희박하다. 가격이 높은 $500,000 이상의 주택은 지역에 따라서 가격이 더 하락 할 수 있다. 그러나 L.A.의 Hancock Park 지역은 2011 년에 주택 가격이 상승했다. 이곳은 일반적으로 $600,000 ~$3,000,000 대의 주택들이다.

1. 주택 가격

단독 주택 가격은 2011 년 1 월에 L.A. Orange, Riverside, San Bernardino, San Diego county가 2008 년 불경기 이후에 가장 낮은 가격이다. Ventura County 만 1 월 $379,000에서 2 월에는 $370,750 으로 하락했을 뿐이다. 2 월달에는 전부가 상승하기 시작했다.

Single Family
Single Family	02 2012		01 2012		02 2011
	No. sold	Ave. $	No. sold	Ave. $	No. sold	Ave. $
L.A. County	3546	305000	3450	300000	3270	320000
Orange	1334	455000	1147	450000	1178	480000
Riveside	2520	193000	2263	185000	2371	200000
S.B.	1808	152000	1833	151000	1765	153500
San Diego	1752	344000	1533	339000	1430	350000
Ventura	390	370750	377	379000	411	385000
Total/Ave $	11350	303291	10603	300666	10425	314750
Condo	No. sold	Ave. $	No. sold	Ave. $	No. sold	Ave. $
L.A. County	1137	270000	1152	255000	1109	300000
Orange	651	263000	586	269000	621	315000
Riveside	308	160000	277	150000	314	157500
S.B.	127	133000	140	159500	116	158500
San Diego	786	207250	683	215000	709	220000
Ventura	171	239500	141	241000	141	253500
Total/Ave $	3180	212125	2979	214916.7	3010	234083.3

김희영 부동산 (951) 684 - 3000