이제는 집을 살 때다 (3)
5. 주택 가격과 세 대당 수입 비율
차압량과 short sale 증가는 주택 가격 하락하도록 만든다. 이와 반대로, 차압 량의 감소와 short sale 량의 감소는 주택 가격 상승을 유발 시킨다. 현재 차압량이 계속 감소되고 있다. 물론 정부에 의한 하락이지 자연 치유는 안이다.
현재 은행 차압 주택은 감소하고 있다. 특히 현재 은행 주택 (REO)은 부동산 시장에서 매매 기간이 2.5 개월이다. 이들 가격은 일반 시장 시세보다도 약 15~20 % 정도 저렴하기 때문이다. 매매 기간이 3 개월 이하는 판매자 시장이라고 한다. 즉 경기가 회복되어 있다는 것이다.
1970 년부터 주택 구입 능력 지수라는 것을 부동산 협회에서 개발한 것이 있다.
물론 이 지수는 너무 단순하고 합당하지 않은 지수이다. 왜냐하면 실업률이 부동산 가격에 가장 민감한 문제가 되어 있기 때문이다. 그리고 세대당 수입 계산이 매월 산출하기가 어렵기 때문이다.
이 지수는 지역 평균 가격, 세대당 수입, 이자율 3 가지만을 갖이고서 현재 구입 적기이냐, 안이냐를 계산하고 있다. 이 수치가 100 일 때에 수입으로 주택을 구입하는데 가장 적정 수준이란 것이다.
현재 이 수치가 55 % 라는 것이다. 2011 년 2 월에는 50 % 였다.
결국 집 가격이 헐하고, 세대당 수입으로서 충분히 집을 구입하기가 적합 하다는 말이다.
아래 표를 보면 이해가 된다.
_?xml_:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
|
County |
SFR Price |
Mo. Pmt |
Min Income |
Fam
Income |
Fam
Income |
InventoryMo. |
|
|
2011 4th Qu |
20% Dn (Tax/ins) |
20% Dn (Tax/ins) |
Census2010 20% Dn (Tax/ins) |
Census2009 |
2/2012 |
|
LA |
296,880 |
1,518 |
60,726 |
52,684 |
54,467 |
6 |
|
OR |
485,480 |
2,483 |
99,353 |
70,880 |
71,865 |
7 |
|
RI |
199,660 |
1,021 |
40,840 |
54,296 |
55,352 |
6 |
|
SB |
131,870 |
674 |
26,974 |
52,607 |
52,320 |
5 |
|
SD |
357,960 |
1,830 |
73,220 |
59,923 |
60,231 |
6 |
|
VE |
398,830 |
2,039 |
81,579 |
71,864 |
94,718 |
8 |
남가주의 각 county 별로 2011 년 도 마지막 4 분기를 평균 낸 주택 가격이다.
예로서, Los Angeles county 경우에는 $296,880 이다.
이 가격에 구입 했을 때에 월부금과 재산세 그리고 주택 보험을 합한 월부금은 $1,518 이다. 이러한 주택을 구입할려면 최저 세대당 수입이 $60,726 이상이라야 구입을 할 수 있다. 2009 년의 Los Angels county 세대당 평균 수입은 $54,467 인데 2010 년에는 $52,684 로서 -3.3 % 감소했다.
남가주 전체 county 의 2010 년 세대당 수입은 2009 년 보다는 전부 하락했지만 San Bernardino County 만 약간 상승했다.
세대당 수입으로 보아서는 아직도 구입 능력이 떨어진다.
재고에 있어서는, 현재 Los Angeles County 내에 재고량과 수요를 비교했을 때에 주택 시장에서 5.7 개월분의 재고가 있다. 이것이 3 개월 이하면 아주 좋은 호황에 속하는 때이다. 현재 주민 수입과 주택 가격을 유지 할 수 있는 적정 county 는 Riverside, San Bernardino, Ventura county 가 된다.
주택 가격이 아주 바닥을 칠 때에 구입 할 수가 없다. 현재 경기가 좀 나빠져 있고 주택 판매가 아직은 구입자 시장일 때에 구입을 해야 저렴한 가격에 구입 할 수 있다.
1980 년대와 1990 년대 초에는 Riverside, San Bernardino 지역 일간지 신문인 Press Enterprises 에서도 내가 분석한 주택 판매량, 가격, Sq.Ft.당 판매가격 같은 수치를 사용했었다. 당시에 언론에서 보도되는 부동산 통계 분석이 잘못 된 것을 발견하고서 내 자신이 직접 통계 처리를 시작했었다.
그러나 이런 작업을 할려면 별도의 직원을 두어야 하고, 시간과 비용이 많이 지출되기 때문에 중단을 했지만 아직도 조사를 하고 있다. 그리고 나는, California Association of Realtor (CAR)의 부동산 경제 분석가들 한테도 분석방법과 최근 동향에 대한 자문을 해 주고 있다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
