(13) 이중 Escrow 개설 : Short Sale 매물로 나온 부동산을 헐값에 계약 한 후 Escrow를 개설한다.Escrow 열려 있는 상태에서 높은 가격에 구입할 구입자를 찾아서는 다른 곳에 Escrow를 또 연다. 같은 부동산을 처음계약된 가격보다도 높은 가격에 escrow를 개설한것이다. 2 번째 계약된 구입자의 돈을 받아서 처음 열었든 escrow경비를 지불하고 판매 차액을 챙기는 방법을 사용한다. 이것을 2 중 escrow 라고 한다.동일 escrow 에서도 2 중 escrow를 개설하기도 하고 다른 escrow 회사를 찾아서 escrow를 개설하기도한다. 이런 경우에 사기가 포함된다.
부동산 업자는 이런 사실을 2 번째 구입자에게 밝혀야 된다. 판매자는 하나의 사업비밀이기 때문에 안 밝혀도 된다는 판례도 있다. 그러나 밝혀야 한다는 판례도 있다. 그러나 이것이 short sale 로연결되었을 때는 짧은 시간에 그것도 동시에 이렇게 판매되었다면 부동산 가치 책정이나, 매매 과정에 있어서 판매자와 은행을솎이지 않고서는 이런 일이 이루어 질 수가 없다. 그래서 Short Sale 사기에는 이러한 2 중 escrow 가 개입되어short sale 사기로 연결된다.

(14) 무면허자 : 무면허자가 short sale 흥정하면 형사처벌 된다. 2010 년 5 월 5 일, 부동산 국에서는Short Sale 판매자가 사기 피해를 당하므로 주의하라는 경고를 했다. short sale 흥정하는 사람이 부동산 면허가없다면 사기성 위험이 더욱 심각하다. Short sale 판매자가 short sale 과 관련된 복잡한 매매 문제를 알지도못한다. 여기에 사기꾼 short sale 부동산 업자나 무면허 Short sale 흥정 업자의 함정에 빠져서 판매자나 은행이사기 피해를 당 한다. 이들은 융자 원금 삭감 또는 완전 소멸되는 과정을 처리 해 주겠다면서 차압에 직면한 사람한테 접근한다.심지어는 융자 원금을 할인 받도록 해 주겠다고 나선다.

현재 한인 town 에도 이러한 광고가 난무하고 있다. 무면허자는법적으로 융자 흥정을 할 수 없다. 매매에도 관여 못한다. 만약에 관여하게 되면 형사처벌 당한다. Short sale을흥정하는 부동산 업자나 short sale 구입자가 short sale 흥정하는 무면허자한테 돈을 지불하면 형사 처벌된다. 또부동산 업자는 형사처벌 이외에도 면허 징계 또는 취소까지 당 한다. California 변호사가 변호 업무를 위해서 shortsale 흥정하는 것은 허용된다. 부동산 면허증이 없이 short sale을 흥정하는 사람들이 말하기를, 채무 변제 전문,차압 상담원, short sale 담당자, short sale 전문가로서 선전을 한다. 부동산에 저당 설정된 융자에 대한채무를 흥정하는 사람은 부동산 면허증이 있어야 한다.
 
즉, short sale 흥정을 하는 사람은 부동산 면허가 있어야 한다.만약에 부동산 업자가 안인 무면허자가 short sale 을 위해서 은행과 판매자를 위해서 흥정을 하면 무면허자 활동에해당되므로 형사처벌 대상이다. 벌금 지불과 형무소 생활을 하게된다. 왜냐하면 무면허자 활동에 속하기 때문이다. 이들이Short Sale 사기사건 시작부터 끝까지 기획을 한다. 돈을 챙긴 후에는 바람과 함께 사라진다.부동산 사무실 안에서 무면허자를 채용한 후 무면허 흥정꾼에게 short sale 흥정과 계약을 부탁하는 부동산 업자도 있다.Short Sale 흥정을 할려면 면허가 있는 사람이 흥정을 해야 한다.

은행에서 채용된 short sale 업무 담당자와직접 거래하기가 어렵다는 부동산 업자들이 이런 무면허자 흥정꾼을 채용하고 있다. 불법이다. 최근에는 각 은행들이 Short Sale 또는 은행 차압매물 업무를 Equator 라는 computer web site을통해서 서류를 제출하고 모든 대화를 하도록 한다. 은행 담당자 또는 부동산 업자가 업무 처리를 못해서 여러 문제가 발생 하기도 한다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000