2011 년 부동산 (3)

2. 실업자 문제 : 연방 준비 은행의 Mr. Ben S. Bernanke 의장은 1 월7 일에, 지난 12 월 실업률이9.4 %에서 6~7 % 대로 하락하는 되는 앞으로 4~5 년이 더 소요 될 것이라고 발표했다. 실업률이 1 % 하락하는데1년 ~ 1년6 개월 소요된다는 말이다. 실업률이 높은 이상 주택 구입능력이 떨어지고, 주택 월부금을 지불 할 수 없다. 특히California 주의 실업률은 13 % 이다.

3. 구입능력 : 각 지역 평균 주택 가격을 구입할 수 있는 능력이 어느 정도 되는 가를 알아야 된다. 예로서, L.A.County 2010 년 3 분기 주택 가격은 $350,000 이었다. 이 주택을 구입하기 위해서 10 % Downpayment를 한다면 년 수입이 $82,056 되어야 한다. Downpayment 20 %를 해도 년 수입이 $74,727이라야 된다. 그런데, 인구 조사국에서 발표한 2009 년도 L.A. County 가구당 예상 수입은 $54,467 이다. 이수입으로 $350,000 짜리 주택을 구입 할 수가 없다.

현재 가구당 수입으로 특정 지역 평균 주택 가격을 구입 할 수 있는곳은 Riverside, San Bernardino County 밖에 없다. 다른 지역은 가격이 더 떨어지든가 아니면 수입이 올라가야 된다.특히 Orange County 경우에는 주택 가격이 $508,430 이다. 20 % down을 해도 년 간 수입이$108,553 이 되어야 한다. 그러나 2009 년 평균 수입은 $71,865 이다. 경기가 좋았던 2006 년 연방 인구조사국 보고에 의하면 미국 내에서 개인이 안인 세대당 연간 수입 $100,000 이상은 20 % 이고 $150,000 이상수입자는 8 % 이다. 개인은 $100,000 이상이 15.7 % 였다. 2008 년 국세청에 의하면 $100,000 이상수입자가 5 % 라고 했다. 한 때는 이 수치가 약 10 % 되었었다. 그러므로 웬만한 사람이 비싼 주택을 구입 할 능력이 안된다. 그리고 주택을 구입했다고 하더라도 계속 유지 할 수가 없다.

4. 차압과 가격 : 남 가주 차압 숫자가 가장 높았던 때가 2009 년 3 월 33,210 채 였다. 남가주 주택 가격이가장 낮았든 때는 2009 년 2 월로서 $263,997이었다. 최저 가격대에서 현재까지 11.3 % 상승했다. 이와 같이차압 체납 등록(NOD) 수치와 반비례한다. 차압이 높으면 가격이 하락한다. 반대로 차압이 감소되면 주택 가격이 상승된다.현재 차압이 최고로 높았든 2009 년 보다 2010 년 11 월 NOD는 57.3 % 감소했다. 차압이 57.3 %감소되었다면 가격도 상대적으로 상승되어야 한다. 이론적으로는 지금쯤 가격은 $414,475 이 되어야 한다. 2009 년 2월 $263,997에서 2009 년 6 월에 $300,093 이었다. 2010 년 11 월 가격은 $305,906 이다. 12월은 $297,572 로서 하락했다. 차압이 감소한 수치가 Short Sale로 이전되고 있다. 일부는 융자조정으로 옮겨지고있기 때문에 차압은 감소해도 가격이 상승되지 않고 있다. San Bernardino County 경우에는 2009 년 5 월$141,702 였. 2010 년 11 월에 $154,593 이 되었다.

5. 판매된 주택의 판매원인 형태 분석 : 2010 년 Los Angeles에서 단독 주택 판매량은 4,216 채 이다.판매된 원인을 분석 해보면 정상적 판매는 9.7 % 이다. 그리고 은행관련 판매가 85 % 이다. 은행관련 매물 내용을 보면은행에서 차압된 주택이 판매된 것이 54.7 % 이고 Short Sale 이 30.2 % 이다. 나머지는 상속재판을 통해서소유권 이전된 것이 5.4 % 이다. Short Sale 때문에 현재 차압이 감소되고 있지만 은행관련 매물이 85 %를 계속유지하고 있다. 2009 년에도 이런 상태를 유지했었다. 2009 년도 L.A. County '숏세일‘은 전체 판매의 16.5% 였다. 현재 Short Sale 수치가 증가 되고 있다. 융자 조정 제도가 있지만 수락 되는 사람이 많지 않다. 수락이되어도 큰 도움이 안 되기 때문에 다시 체납 되는 사람이 50 % 이상이다. 수입과 지출 비용 균형이 깨져 있기 때문에 융자조정이 잘 안 된다. 연방 정부가 차압을 줄이기 위해서 여러 가지 안을 제시했었지만 그림의 떡이었다.

그러자 일부 예산을차압이 심한 몇 개 주에서도 운영할 수 있게 배분을 했다. 하지만 차압 대상자에게 큰 도움이 안 되었기에 새로운 시도를계속하고 있다.현재 정부 정책은 임시방편에 불과하다. 아직도 주택 월부금 지불 못하는 연체율은 상승하고 있다. 그러므로 2011 년 주택가격은 더 떨어질 수 있다. 가격이 $450,000 이하의 주택에서는 - 5 ~10 % 정도 더 떨어지겠다. 하지만$450,000 이상은 - 20 % 또는 그 이상 까지도 떨어 질 수 있다.

예 로서, 2011 년 1 월초에 많은 사람들이11 월 수치에 근거해서 했든 말이 있다. 이제 바닥을 쳤다. 지금부터는 상승한다고 했다. 하지만 Orange County경우를 보자. 11 월 가격이 $448,549 인데 12 월 가격은 $413,812 이다. 이들이 바닥을 쳤다는 바로 직후인한 달 만에 - 7.8 % 하락했다.부동산 가격은 이자 하나만 갖이고 결정되는 것이 아니다. 지난 20 여 년간의 일본 이자율이 거의 -0- % 이었지만 부동산시장은 꽁꽁 얼어붙었었다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000