숏 세일은 부동산 업자한테만 좋고 집 주인한테는 백해무익이다. 손해만 남는다. 그런데도 부동산업자 가운데는 황당한 숏세일 애찬론을 펼치는 사람들이 많이 있다. 숏세일 옹호론자는 경제적으로 어려운 한인들이 길거리에 빨리 쫓겨나든 말든 자기 돈벌이만 급급한 사람들이다. 부동산을 하더라도 양심껏 좋은 일 할 수 있는 일들이 많은데도 굳이 불쌍한 사람들을 사기 쳐서 돈 벌이 하자는 사람들이 있다. 주의해야 된다.
터무니없는 숏세일 주장에는, 숏세일은 신용이 안 나빠진다. 차압보다 신용이 좋다? 숏세일하면 월부금 지불 안 해도 된다? 숏세일 신청하면 차압 못 한다? 이외에도 사기성 숏세일 애찬 론을 살펴본다. 심지어 1 차 융자는 무조건 숏세일 된다는 말도 조심해라.
1 차 융자는 무조건 숏세일 된다? : 천만에 말씀. 1 차 융자도 은행 손실 액수 청구를 할 수 있다. 손실 배상 청구 이외에도 은행 손실 본 액수에 대해서 일반 수입으로 세금을 지불해야 하는 문제도 발생한다. 숏세일 때는 이런 문제를 생각해야 된다.
한시적 특별법에 의해서, 주택을 구입하면서 1 차 융자만 받아서 2 년 이상을 거주 했을 때만 은행 손실 본 액수에 대해서 세금이 면제된다. 은행 손실 액수에 대해서는 개인의 일반 수입이므로 “개인의 일반 수입”이므로 세금을 지불하는 것이 원칙이다. 그러나 특별법 HR 1424 에 의해서 2007 년 1 월 1 일부터 2013 년 1 월 1일까지에 대해서만 은행 손실 본 세금을 지불하지 않아도 된다. 단 국세청은 개인 소득이 독신 $125,000 이하 수입 부부 $250,000 이하만 세금 면제된다. 그리고 융자 액수가 독신 $1,000,000 이하 부부 $2,000,000 이하 주택에만 해당된다. California 주 세금은 독신 $400,000 이하, 결혼 $800,000 이하만 세금 면제된다. (California Revenue and Tax Code Section 17144.5)
부동산 업자가 1 차 융자는 무조건 short sale 이 된다고 말하는 사람이 있지만 집 살 때 받은 융자에만 해당된다. 모든 1 차에 대해서 해당되는 것은 안이다. 물론 일반적으로 1 차 융자라고 하는 말은 집 살 때 받은 융자이다. 그러나 집 살 때 받은 융자라고 하더라도 주인이 2 년 이상 거주한 주택에만 해당된다.
어떤 경우에는, 1 차 융자 받은 후 추가 융자를 더 받은 사람이 있다. 추가 융자 받은 액수에 대해서는 은행 손실 액수에 대해서 배상 책임도 있고 세금을 지불해야 한다.
그러나 1 차 융자만 있다고 하더라도 은행의 손실 액수에 대해서 배상해 주어야 될 의무가 있을 수 있다. 그리고 은행 손실 본 액수에 대해서 세금까지 지불해야 할 수 있다. 예로서, 집 살 때 A 은행에서 $200,000 융자 받았다. 그 후 A 은행에서 추가 융자로 $200,000 을 받았다. 이 결과 전체 1 차 융자 액수가 $400,000이 되었다. 이때에 추가 융자를 받은 $200,000 에 대해서는 A 은행이 배상 청구도 할 수 있고 이 액수에 대한 세금도 지불해야 된다. 현재 많은 한인들이 이런 상태에 놓인 사람들이 있다. A 은행을 통한 이런 추가 융자는 법적으로는, “융자 조정 (modification)”이다. 이런 경우에, 숏세일을 안하고 차압을 당했을 때는 세금 지불 의무가 없다. 은행의 담보물 회수로서 “완납”이다. 그러므로 차압이 숏세일 보다도 훨씬 이익이다.
부동산 업자들이 자기 구전 벌어먹기 위해서 무조건 1 차 융자는 short sale 이 된다면서 무책임한 말을 한다. 숏세일 하자는 사람부터 경계해야 된다. 여기에 말려들어서 피해당하는 한인이 있다. 피해는, 차압, 파산으로 오래 살 수 있는 되도 빨리 쫓겨나게 된다. 빨리 쫓겨나므로 임대 월세 지불이 추가된다. 은행 손실에 대한 세금도 지불해야 된다. 신용 나빠진다. 그러므로 조심해야 된다.
이런 사람한테는 차압이 short sale 보다는 훨씬 유리하다. 숏세일을 부추 키는 부동산 업자들 주의해야 된다. 자기들 수입 올리려고 하는 것이지 집 주인한테는 아무런 도움이 안 된다. 오히려 손해만 발생한다. short sale 의 장점은 심리적 만족 감 밖에 없다. 심리적으로 차압당하지 않았다는 것이다. 자기는 short sale 한 사람이라는 심리적 만족감 밖에 없다. 무엇이 신용에 좋은가 ? 차압이나 숏세일 신용 나빠지는 것은 꼭 같다. 숏세일은 “융자금 전액 지불 안한 사람“ 이다. 차압은 ”차압“으로 기록이 남을 뿐이다. 집주인한테 피해는 오히려 숏세일로 피해가 발생한다. (끝)
김희영 부동산 (951) 684 - 3000