4 월 22 일, CNN Money의 기사 제목이 흥미로웠다. “차압, short Sale, 자발적으로 소유권을 은행에 이전, 파산에 대한 신용 차이가 있는가 ?” 여기 2 가지의 예문을 보면, 처음 신용점수가 높았든 사람이 신용점수가 낮았든 사람보다도 신용 점수 하락 폭이 크다. A 가 체납 30 일에 신용점수 60 점 하락, B 는 110 점 하락. A 가 90 일 체납에 85 점 하락, B 는 135 점 하락, A가 차압, Short Sale 을 했으면 105 점 하락, B 는 160 점 하락, A 가 파산을 했으면 150 점 하락, B 는 240 점 하락이다. 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
결론은 어느 하나가 더 신용에 좋다는 것이 없다는 것이다.
Short Sale, 차압, 파산을 당하는 사람들의 큰 관심사는 신용 점수가 얼마나 나빠지는가 ? 언제 다시 정상적인 융자를 받아서 집을 구입할 수 있느냐이다. 특히 Short Sale을 부추기는 부동산 업자 가운데는, Short Sale은 전혀 신용에 악영향이 없다고 공공연히 주장하는 사람들이 있다. 또는 Short Sale 신용은 차압 보다는 좋다고 한다. 많은 주택 소유주는 short sale 이 차압 보다 좋다는 이런 허위 선전에 현혹되어 Short Sale을 하고 있다. 이런 허위 정보로 피해 보는 한인들이 많이 발생하고 있다. 피해는, Short Sale 후에 세금을 지불, 은행 손실 금 배상, 매매 시 부동산 업자의 부주의가 판매자와 구입자에게 형사처벌 대상이 될 수 있는 문제점도 있다. 그리고 사기사건에 휘말려 들 수도 있다. 신용도 나빠진다.
Short Sale은 집 주인 신용에 조금도 도움이 되지 않는다. 차압당한 사람과 꼭 같다.
필자는 지난 2 월에 Short Sale, 차압, 파산 모두가 신용이 나빠진다. 개인차가 있지만 모두가 “도토리 키 재기‘ 이다. Short Sale, 차압, 파산 이란 단어에 의해서 신용이 하락되는 것은 안이다. 단 주택 월부금 체납 일수에 따라서 신용 점수에 많은 손실을 주는 영향이라고 했었다. Short Sale 이라고 해서 차압보다 신용이 좋은 것은 없다. 꼭 같다.
신용점수는 개인차가 있지만 Short Sale, 차압, 파산 모두가 80 ~ 300 점까지 떨어질 수 있다. 이 글을 쓰기 위해서 신용법, 신용회사, 신용 소송 사건, 융자기관의 조사 내용을 근거로 이런 칼럼을 썼었다. 그러자 부동산 업자 3 명으로부터 항의 전화도 받았다. 실제 신용에 차이가 없느냐 ? 같은 부동산 업을 하면서 이렇게 글을 쓰면 어떻게 먹고 살아라고 하느냐 ?는 사람도 있었다.
그런데 지난 4 월 22 일 CNN Money에서 신용 점수 제도를 개발한 Fair Isaac 회사로부터 Short Sale, 차압, 파산의 신용 차이가 없다는 보도를 했다. 체납 일수가 큰 영향을 준다고 했다. CNN 에서는, Experian 신용 보고 회사에서도 Short Sale, 차압, 파산 어느 것이든지 신용 점수가 꼭 같이 하락되며 어떤 것이 더 좋은 것이 없다고 했다.
지난 2 월초에 필자가 이런 주장을 했을 때는 반박한 이들이 몇몇 있었다. 그러나 최근 CNN 발표 내용에 대해서는 어느 누구도 반박하지 않고 있다. 인종 차별행위 인가 ? 내가 조사해서 발표한 것에는 아무런 근거도 없는 항의와 반박이 있고 외국인 발표에는 수용이고 침묵이다.
여기에 CNN에서 발표한 것을 보면, Fair Isaac에서 최근 Short Sale, 차압, 파산에 대한 신용 점수를 차등제로 두었다는 것이다. 내가 조사했을 때와 큰 차이는 없지만 파산을 따로 분류 시킨 점이 다르다. 주택 월부금 체납에 따른 신용점수 감소를 발표했다.
여기에서, A 는 돈 지불하는 신용 거래처가 6 곳으로서 신용 점수가 680점, B는 10곳의 거래처로서 780점 이었다. 왜냐하면 개인의 수입, 지출 액수, 직업에 따른 차이가 있다.
채무자 A 신용 680 점 채무자 B 신용 780 점
체납 30 일 620-640 670-690
체납 90 일 595-610 645-665
차압, Short Sale 575-595 620-640
파산 530-550 540-560
신용 점수는 체납이 중요한 하락을 나타낸다. Short Sale 이나 차압 신용 점수 하락은 105 ~ 160 점 하락된다. 그러므로 Short Sale 이라고 해서 차압보다도 신용 점수가 좋아지는 것은 절대로 안이다. 여기 예문에서는, 파산인 경우에는 신용 점수가 150 ~ 240 점 떨어진다. 물론 개인에 따라서는 short sale, 차압, 파산 모두가 300 점까지도 떨어질 수 있다.
그러나 신용 회복에 있어서는 파산이 short sale, 차압 보다는 빠르고 신용 점수가 월등히 좋아진다. 그 이유는 short sale 이나 차압당한 사람은 아직도 여러 곳에 부채 지불하는 것이 있기 때문이다. 단 파산인 경우에는 이런 법적으로 허용되는 모든 부채가 소멸 된 상태이기 때문에 돈의 여유가 있으며 지불 능력이 높기 때문이다. (끝)