정부에 Virus 피해 청구

지방 정부와 연방 정부가 Virus 전파 예방을 위해서 재택 대피 행정 명령, 세입자 퇴거유예, 임대료 인상 동결, 체납된 임대료 소송 일시 중단, 체납 임대료 청구는 소액 청구 법원을 통한 징수, 건물주가 세입자 재정 보조 자격 여부 검증, 연체요금과 연체 이자 청구 중단, 필수 업종 이외의 사업체 영업제한 등 여러 행정명령과 입법을 시행함으로서 많은 사업체에 손실이 발생했다.

분노한 업주들은 보험 회사에 피해 청구를 했지만 패소를 당했다. 보험 약정에서 직접적인 물리적 손실을 요구하고 Virus로 인한 피해 보상은 제외한다고 명시되어 있기 때문이다. 더구나 Virus 피해는 직접적인 물리적 피해에 속하지 않는다는 판결이다. 그러므로 업주들은 정부 행정명령으로 피해를 당했으니 정부가 보상하라는 소송 사건들이 있다. 법원은 퇴거 동결이 Virus 예방에 도움이 되므로 합당한 행정명령이다. 질병 통제국에서도 전염병 예방을 위한 조취를 할 수 있으므로 세입자 퇴거 동결을 할 권한이 있다.

* Apart 건물주가 시청에 피해 청구:

L.A. 지역 Apart 건물주 협회가 세입자 퇴거 동결 조치로 피해를 당했다면서 L.A. 시청 상대로 소송을 했다. 퇴거 동결 목적은, 전염병 예방을 위해서 이사를 못하게 함으로 사람과의 접촉 제한과 주거 불안정 해소를 위한 것이다.

건물주는 세입자로부터 임대료 징수 지연, 체납 과태료를 못 받고, 특정 경우에는 퇴거를 시킬 수 없도록 했다. Apart 협회는 퇴거 동결은 헌법에 보장된 계약 조항 위반, 정부에 의한 사유재산 몰수에 해당된다고 주장했다.

지방 법원은 퇴거 동결 명령 해제 청구를 기각했다.  주법이 계약 관계를 실질적으로 상당히 손상시키는지 여부  만약 그렇다면, 중요한 공공 목적 달성을 위한 적절하고 합리적인 방법인지 여부에 근거해서 판단되어야 된다. 퇴거 동결은 Covid-19 예방을 위해서 적절하고 합리적인 대응이며, 공공 건강을 보호한다는 중요한 목적 수행을 위한 것이므로 승소 할 가능성이 없다.  아파트 협회 주장은 계약 조항에 의해서 성공할 가능성이 없다.

고등법원은 확정 판결했다. 원고가 이 소송에서 성공하지 못할 가능성이 있다고  판단한 지방법원의 판단은 법원 재량권을 남용하지 않았다. 퇴거 동결 조항이 중요하고 합법적인 공공 목적을 위해서 적절하며 합리적인 방법을 구성한다는 지방 법원 판결에 동의했다.

퇴거 동결은 헌법에서 말한 계약 조항에 의해서 통과된 것이다. Apart 협회가 주장한 퇴거 동결 기간에 부동산 소유주한테 공정한 임대료를 지불 할 것과, 계약 조항에 따라서 결정되어야 한다는 주장을 거절했다. 그리고 전염병 기간 동안 퇴거 당하는 세입자를 보호한다는 목표와 퇴거 동결을 연결 시켜 두었다고 지적했다.

* 질병통제국 (CDC)에 전국 퇴거 동결 권한: 

2020 년 3 월에, 국회는 Corona  virus “경제 지원법 (CARES Act)”에서 연방 정부가 자금을 지원하는 특정 부동산에 대한 120일 퇴거 유예와 전염병으로 인한 경제적 완화조치를 했다. 동결 조치는 2020 년 7 월에 만기가 되었지만 국회는 다시 연장하지 않았다.

대신 CDC는 자체 동결로서, 전국의 모든 주거용 부동산을 포함시켰다. 위반 시에는 형사 처벌을 부과했다. 국회는 Covid-19 경제 지원법 일환으로 임시 동결을 한 번 더 연장했고, CDC 는 그 이후에 3 번 더 동결 조치를 했다.

부동산 협회와 Alabama 와 Georgia 주의 임대 부동산 관리 협회는 질병 통제국 상대로Columbia 지역 연방 지법에 소송을 제기했다.

이들은 질병통제국은 퇴거 동결을 시킬 권한이 없다고 주장했다.

지방법원은, 질병 통제국은 퇴거 동결을 명령할 권한이 결핍 되어 있지만 항소 기간까지는 질병 통제국 명령을 유지하도록 했다. 하지만 대법원은, 퇴거 동결 취소는 정당하다고 판결했다.

대법원은, 지방법원이 질병 통제국 (CDC)에서 Covid-19 영향으로 전국 세입자 퇴거 임시 동결을 시킨 것은 권력 과잉 집행이라고 판결한 지방법원 판결을 파기하면서 집행 할 수 있다고 판결했다. 보건 국장은 검사, 방역, 소독, 위생, 해충 박멸, 동물 폐기, 또는 사람에게 위험한 감염원이 될 정도로 감염되거나 오염된 것으로 판명된 물품 및 그의 판단에 따라 기타 조치가 필요할 수 있다.

연방정부 시공 계약직 종사자는 Virus 예방 접종, 대통령 행정명령 소송:

Biden 대통령은 “연방 인력 관리 (FWTF)” 법에 근거해서 2021 년 9 월에 연방 정부와 계약 한 시공업자, 하청업자는 2022 년 1 월 18 일 까지 virus 백신 접종을 완료하라는 행정 명령을 했다. 대통령 행정 명령 목적이 "경제 효율성 증진과 계약자 보호를 제공“ 하는 안전 조치라고 주장했다. 연방정부는 행정 명령에 대해서, 이 명령으로 시공업자 협회원 몇 명이 직접적인 피해를 당했다는 증거가 없다. 반대자는, 대통령 명령은 의회의 명확한 승인 없이 규제를 확대했고, 명확하게 승인되지 않은 공중 보건 규정을 운영하기에 행정 및 관리 문제를 해결하는 절차를 넘어선 월권이다. 광위의 금지 명령은 필요가 없다고 주장했다.

Georgia 주 연방 지방 법원은 전국에 시행하는 행정 명령에 대해서 합당하다고 판결했다. 법원은 그 범위를 전국적으로 확대 한 금지 명령을 승인했다. 시공 협회가 전국에 회원을 두고 있으며 협회의 회원 수를 고려할 때 국소적인 가처분 명령을 하면 더 많은 혼란을 야기했을 것이라고 추론했다. 현재 제 11 지역 순회 항소 법원에 계류 중이다.

김희영    김희영 부동산 (310) 307 - 9683