잘 못 알고 있는 차압지식으로 부동산을 날리는 한인이 있다. 변호사라는 사람이 신문 칼럼이나 언론 상담에서도 엉터리 정보를 사실인양 말하는 것을 접하게 된다. 도대체 누구 말을 믿어야 하느냐에 혼란스럽기만 하다. 신문의 허위과대 광고도 그렇다. 일반인들은 허위과대광고로 믿지 않고서 진실 된 이야기로 믿고 찾았다가는 돈 날리고 집 날리는 사람이 있다. 얼굴 보기에는 멀쩡히 생겼는데도 융자 소송 일을 맡긴지 1 년 여 동안 아무런 일 한 것이 없다. 간간히 전화를 하면, 잘 되어 간다는 철면피 변호사도 있다. 오늘, 내일 좋은 소식 기다리든 것이 차압경매 통고를 받았다. 이제는 마음 놓을 수가 없단다. 부동산 전문, 파산 전문 한다는 변호사가 언론을 통해서 말한 내용을 들어보면, 저런 사람이 어떻게 변호사 면허증을 받았는가를 의심 할 때가 있다. 법에도 적용이 안 되고, 자기 설명대로 이행했다가는 오히려 다른 피해를 자초하도록 말하는 사람이 있기 때문이다. 또 10 여 년 전에 벌써 변경 된 법률을 지금도 적용되는 것 같이 글을 쓴 사람도 있다. 차압을 당하는 사람한테는 은행 편지 봉투만 보아도 잠이 안 온다. 차압 통고를 받고도 일반 광고로 착각한 한인도 있다. 숏세일, 융자 조정 기다리는 사이에 어떤 부동산 업자가 찾아와서는 이 집이 은행집이라기에 “이게 무슨 소리냐!”면서 화들짝 놀랬다는 사람도 있다. 융자 조정 자격도 안 되는 사람이 막연히 기다리는 사람도 있지만 은행의 결정 기준을 알면 자신을 알 수 있다. 실제 수입과 자동차 유지비, 전기 값, 식비 등 모든 지출 비율이 최대 40 % 이상이면 특별한 예외를 제외하고는 거의 불가능하다. 허위과대 광고 피해자 보상: 허위과대 광고 피해자는 사기꾼한테 피해 청구를 할 수 있고 또 변호사협회에 신청하면 피해자에게 5 만 달러까지 보상한다. 부동산 업자로부터 피해당한 사람은 부동산국 기금에서 1 건에 5만 달러, 한 부동산 업자 전체 건수는 25만 달러까지 보상된다. 변호사 윤리규정에는 허위광대 광고, 일이 잘 안되는데도 잘된다, 접수 안 시키고도 잘 진행되니 걱정 말라는 거짓말, 편지를 보내도 답도 없는 변호사는 징계 대상이다. 부동산업자도 이런 윤리 규정이 있다. 체납금 최종 수락 기간 : 차압 등록 후 차압을 막을 수 있는 시간은 3 개월 15 일이다. 은행이 경매일로부터 5 일전까지는 체납금을 안 받아도 된다. 체납금을 경매일까지만 지불하면 된다고 착각한 사람도 있다. 경매 응찰자가 나타났을 때는 오히려 체납금 보다 많은 현찰을 지불해야 되고 자기한테 낙찰된다는 보장이 없다. 주택 구입 시 받은 1 차 2 차 융자가 차압으로 소멸? : 주택구입 때에 A 은행으로부터 80 % 융자, 같은 A 은행에서 20 % 융자받았다. A 은행이 차압함으로 2 차 융자 20 % 도 “구입 시 받은 융자” 이므로 지불 안 해도 된다는 사람이 있다. 하지만 이 융자는 “라인오브 크레딧” 사용이므로 차압 후에도 돈을 갚아야 한다. 등록 순위도 80 % 융자가 먼저 등록되고 20 % 는 후에 등록되었다. 차압당한 사람 입장은, 20 % 융자에 대해서도 주택 구입에만 사용되었으므로 “구입 시 융자”이므로 차압과 함께 2 차 융자 지불 의무가 없다고 주장 할 수는 있지만 계약상에는 지불 의무가 있다. 하지만 이 문제는 아직도 어떤 판례가 없기 때문에 새 판례를 기다려야 될 것 같다. 현재 가주 부동산 협회에는 이런 질문이 빗발치고 있단다. 차압만 되면 2 차 융자 해결? : 주택에 1 차, 2 차 융자가 있지만 차압만 당하면 2 차 융자 돈을 갚지 않아도 되는 것으로 생각하는 것은 잘못이다. 1 차 은행이 차압을 했다면, 2 차는 담보물인 집이 날아갔으니까 낙동강 오리알이 됨으로 돈 한 푼 못 받는다고 생각하는 사람이 있다. 그러니 “융자 조정도 해 주어야 되고 숏세일도 허락해야만 된다.”고 주장하는 엉터리 사람들이 있다. 1 차는 담보물을 챙겨 갔지만 2 차는 융자는 약속어음에 의해서 채무자의 봉급 또는 미래 재산에 대해서 저당 설정을 할 수 있다. 심지어 빚 징수 회사 (콜랫션)를 통해서도 빚진 돈 징수 할 수 있고, 재산, 봉급, 구좌에도 저당 설정할 수 있다. 5만 달러 이하 2 차는 청구 안 한다? : 은행 변호사 비용이 많이 지출되므로 5 만 달러 이하는 청구 안한다는 사람이 있지만 천만에 말씀. 2005 년에 BOA 은행은 2 차 융자 1만5천 달러 잔금 청구 소송에서 채무자가 패소 당했다. 은행 잘못이 없다면 이런 사건은 채무자가 패소 당 할 수밖에 없다. 판결을 받으면 잔금 이외에도 은행 변호사 비용과 다른 경비까지 지불해야함으로 결국 은행에 지불할 돈의 몇 배를 더 지불해야 한다. 숏세일만 되면 2 차 융자 해결? : 상가에 1 차 융자, 2 차 SBA 융자 그리고 3 차 와 4 차에 “라일 오브 크레딧” 이 있다. 현재 시가는 1 차 융자 지불도 할 수 없는 액수이다. 더구나 2, 3, 4 차 융자는 한 푼도 챙기지 못한다. 부동산 업자는 “숏세일”하면 해결이 된다고 해서 판매를 위한 리스팅 계약을 했다. 이런 경우에 “숏세일” 허락은 어렵다. 특히 SBA 융자는 개인적 배상 보장이 되어있다. 개인적 보장은 파산을 해도 지불해야 하는 것이 개인적 보장이다. 김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
은행도 몸조심하지 않으면 문을 닫아야 된다. 막연한 희망을 꿈꾸며 기다리지 말고 다른 대책을 세워야 된다. 현재 문제들이 자기를 얽매이게 한 것을 털고 일어날 수 있는 길을 찾아야 된다. 여러 가지 선택권 가운데서 먼저 은행에 다시 부탁을 해 본 후의 결과를 가지고 홀가분한 봇짐을 챙겨서 내일을 살아갈 준비를 해야 된다.