정부가 은행에 구제 금융을 제공했는데도 은행은 융자 조정 손사래를 친다. 특히 본인이나 변호사가 안인 다른 사람이 융자 조정을 신청해 오면 은행은 더욱 더 기피한다. 변호사라고 해도 융자 조정은 어렵다. 융자 받기 전에 비용 명세와 융자에 대한 모든 사실을 밝히라고 말해 둔 법률 위반에 대한 보상은 얼마 되지 않는다.
그러므로 이런 사안을 도구로 삼아서 융자 조정을 한다면 어렵다. 현재의 융자 조정은 과감한 원금 탕감 없이 차압을 막을 수 있는 길이 없다. 이런 길을 모색하려면 은행의 위법행위를 찾는 길 밖에 없다. 은행의 위법 행위를 찾는 것은 전문가가 안이면 찾기가 어렵다.
현재 집값은 최고 정점에서 66 % 떨어졌다. 경기는 얼어붙었고 봉급자는 좌불안석이다. 앞으로 닥아 올 여러 걱정들 때문에 두발 짝 펴고 잠을 잘 수가 없다. 정부 정책에 한 가닥 무지개 희망을 걸어 보지만 글쎄다. 그러나 하늘 무너져도 솟아 날 구멍은 있다.
정부 정책 :
차압에 직면한 사람이 “오바마” 정부에 희망을 걸어 보지만 실속이 없다.
“부시” 정부도 차압을 막자고 노력했다. 은행은, 주택 구입자에게 융자 자금이 떨어졌으니 정부의 자금 지원이 없으면 융자를 줄 돈이 떨어졌고, 차압은 계속 될 수밖에 없다.
금융권에 긴급 재정지원을 했고 차압 막는 법률도 2 번이나 제정 했다. 정부는 긴급 재정 지원 법, 첫 주택 구입자 세금 혜택, 원금 탕감 자에 세법 변경, 차압 법 변경, 은행에 빈집 관리 책임, 정부 보증 저리 재 융자, 차압에 직면한 사람의 '희망‘이란 법률 (HR 1424; SB 870, SB 1065)도 제정했다.
결과를 놓고 보면, 실질적 수혜자는 은행이고 개인한테는 별 혜택이 없다. 차압 속도만 지난 해 9월, 10 월에 늦추었을 뿐이고 오히려 현재의 차압은 기록 갱신만 하고 있다.
정부가 차압을 막으려면, 융자 원금을 $200,000 정도씩 탕감 해주고 5 % 또는 그 이하의 고정 이자로 낮추어 주는 길 뿐이다. 현실적으로 가능할 까 ? 여기에 협조할 은행이 있을 까 ? 아무도 없을 것이다. 그래서 정책에 기대를 거는 것은 어려운 현실이다.
융자 조정 :
차압을 줄여야 한다는 정부의 아우성에, 은행은, 정부가 은행에 돈을 제공해 주면 융자를 조정해서 차압을 막겠다면서 ① 칸추리와이드 ② 시티그룹 ③ 워싱턴뮤철,이엠씨,제이피몰건,체이스(Chase) ④ 인디맥, 연방은행, 연방 보험공사 (FDIC) 가 나섰다. 월수입에 대해서 월부금 + 재산세 + 이자를 모두 합한 것이 34%~38 % 이내, 체납되지 않은 사람에게만 조정 해 준다고 했다.
‘연방 주택국 (FHA)'에서도, 일반 은행에 융자 조정 신청을 해서 부결당하면 자기들이 은행에 협조를 요청해도 안 되면 자기들이 재 융자를 제공하겠다고 했다. 이 소식과 함께 너도나도 ‘융자 조정’ 해 준다는 업체가 우후죽순처럼 터져 나왔다.
차압에 직면한 사람이 은행에 융자 조정 문의를 하면, 은행은 2 가지 다른 대답을 제시한다. (1). 변동이자로서 최저 월부금을 지불하는 사람한테는, 첫마디가 이자를 2 % 낮추어 주겠다고 한다. 그러나 이자를 낮추어 받아도 현재 월부금보다 2 배 정도 이상이 많기 때문에 현실적으로 불가능하다.
(2). 5 년 고정 6.5 %에 변동 융자를 받았지만 4 년째인 경우. 은행은, 6.5 % 이자는 아주 좋은 것이다. 다시 융자 조정을 해도 융자 경비 지불 때문에 오히려 손해다. 경제 사정이 어렵다지만 모두가 어렵다! 수입이 많은 다른 직장을 갖든가 경비를 줄이도록 하란다.
또 현재 집값이 $200,000 이나 떨어졌으니 그 가격으로 융자 원금을 낮추어 달라고 요구를 해도 막무가내다. 은행이 차압을 하면 현재 떨어진 이 가격보다도 더 손해를 보는데도 융자 원금을 안 낮추어 주겠느냐 ? 은행이 차압을 해서 손해가 가더라도 그것은 은행 사정이지 당신 사정은 안이란다.
융자 조정이 너무 어렵다. 융자 심사 조건도 까다로워 졌다. 융자 조정으로서 이자 낮추기, 변동을 고정으로 바꾸기마저도 어렵다. 원금 탕감 이란 말도 끄집어 내지 말란다.
이제는, 비우량 주택 융자 (스버프라임)를 제공한 은행의 융자법 위반으로 소송하는 길이 가장 좋은 방법이다. 과거 1990 년대에는 원금 탕감도 쉬웠지만 지금은 이것도 어렵다. (끝)
김희영 부동산 (951) 684 - 3000