멀쩡히 장사 잘 하든 상가 입주자가 쫓겨나는 경우가 있다. 차압당한 상가를 구입한 새 건물 주인이 현 입주자한테 퇴거 통고를 주고는 나가라는 것이다.

차압 경매에서 구입한 사람은 과거 건물주의 권리를 인계받지만 새 주인한테 우선권을 준다고 임대 계약을 했기 때문이다. 

차압에서 구입한 새 주인한테 우선권: 차압에서 구입한 새 주인이 과거 입주자에게 30 일 퇴거 통고를 주고서 퇴거 시킬 수 있다. 만약에 과거 건물주가 소유하고 있을 때는 3 일 퇴거 통고를 주면 된다. 입주자의 권리는 어떻게 되느냐? 결국 새 주인한테 우선권을 주느냐 입주자한테 우선권을 주느냐로 결정한다.

상가 주인이 건축을 하기 위해서 융자를 받은 경우에는 담보권이 먼저 설정된다. 건축이 된 후에 입주자의 임대가 이루어지므로 입주자는 담보권 설정자 보다도 훗날에 이루어 진 것이다. 임대 계약서에는 담보권자인 은행 또는 새로운 주인에게 입주자의 권리를 하향조정한다면서 임대 계약서에 서명하게 된다. 그러므로 담보권이 항상 상위에 있고 임대권은 그 하위권에 위치하게 된다.

차압이 극심했든 1990 년대에 한인이 오랜지 카운티에 있는 세탁소를 $250,000 구입한 후 6 개월이 지난 때에 상가 주인이 차압을 당했다. 은행은 훗날 상가를 판매했다. 새 주인은 한인 세탁소 입주자를 퇴거 시켰다. 상가 주인이 차압을 당하므로 입주자까지 날벼락을 만나서는 그동안 모은 재산을 고스란히 날린 사건이 있었다. 앞으로 상가 차압이 심해지면 이런 현상이 계속 나올 수 있다.

2008 년 말에, 차압을 통해서 구입한 상가 주인이 월남 식당 입주자한테 퇴거 통고를 보냈다. 법원은 담보권에는 융자와 차압 할 수 있는 권리도 포함되므로 퇴거하라고 판결했다. 새 구입자에게 임대권을 하향조정 해 준다고 서명 해 주었기 때문이다.

그러나 기존 입주자한테 좋은 때도 있다. 만약에 임대 계약에 묶여서 떠나지도 못하고 있었을 때는 이 기회에 임대권이 취소되므로 새 구입자와 새로운 임대계약을 해야 된다. 이때에 입주자는 정해진 임대 기간은 없어지고 매월 입주자로 변경되므로 과거 임대 계약에 묶여 있을 필요가 없이 떠날 수 있다. 임대 계약에는 새 주인을 “인정”하겠다는 조항에도 서명을 한다. 차압을 한 채권자 또는 계승자를 새로운 건물주로서 인정을 한다는 것으로 입주자가 퇴거를 당한 사건도 있다. 

차압에서 구입한 건물주가 들어서자 입주자들이 담합하여 임대료를 지불하지 않고서 떠나자 과거 임대계약을 인정하라면서 입주자 상대로 소송을 했다. 법원은, 차압을 통해서 구입한 새 건물주는 기존 입주자와 임대계약이 없어졌다. 건물 주인과 불법적으로 장소를 찾이하는 기존 입주자와의 과계이므로 과거 임대 계약은 취소된다고 판결했다.

과거 입주자에게 우선권 : 만약에 임대 계약이 먼저 등록 된 후에 담보권이 설정되었다면 새 주인은 임대권자 보다 낮은 위치에 있게 된다.

2001 년, 차압에서 구입한 새 주인이 입주자인 뱅크오브 어메리카를 퇴거 시킬려고 했었다. 그러나 은행은 먼저 임대권을 등록 했었고 그 후에 새 입주자가 등록되었으므로 임대권이 새 주인보다 우선한다는 판결이 있었다. 그러나 임대 기간이 끝이 나면 건물주가 우선이 된다. 입주자가 새 주인보다도 먼저 입주해 있었다고 하더라도 임대권을 등록하지 안했을 때는 담보권이 우선한다. 사업체 구입자는 상가 주인 차압 유무를 조사해야 된다.

김희영 부동산 (951) 684 - 3000