리버스 (Reverse) 융자 허상
신문, Radio, T.V. 광고를 통해서 Reverse 융자 선전하는 내용을 보면, 양심이 있다면, 융자와 보험 내용을 알고 있다면, 어떻게도 이런 허황된 이야기를 할 수 있을까 하는 의구심이 든다.
광고 내용들이 진실된 선전 내용이 안이기 때문이다. 선전 내용을 보면, “일반 융자와 하나도 다를 바가 없다. 일반 융자처럼 언제든지 융자를 완납할 수 도 있다, 상속이 된다, 사망 시 까지 월부금 지불 안 해도 된다. 현재 이자가 낮으며, 정부가 보증 (허위 선전임, 정부가 은행을 위한 보증) 하니까 노인한테 혜택이 있는 Reverse 융자를 신청"하라는 선전에 휘말려 들게 되면 패가망신 당한다.
어떤 젊은 여자는 나이 많은 남자가 사망 한 후에는 자기가 집을 상속 받을 수 있다는 생각에 결혼을 해서 살고 있지만 남자는 벌써 리버서 융자를 받아서 돈을 사용했기 때문에 집을 상속 받을 수도 없다.
특히, Reverse 융자는 집을 은행에 "신탁 (TRUST)" 준 것이다. 소유주는 실제로 "동산" 소유주이지 부동산 소유주가 안이다. 이런 현실을 모르고서, 나이 차이가 많아도 남자 사망 후에는 자기가 집을 챙길 수 있다는 허상에서 살아가고 있는 사람이 있다. 리버스 융자를 받은 집을 상속 받을 수가 없는 것이 현실이다. 융자금 상환 이외에도 많은 돈을 지불해야 하는데, 상환해야 할 액수가 현 시세보다도 월등히 높기 때문에 현실적으로 상속을 받을 수가 없다.
의약품 판매에는, 어떤 부작용이 있다는 것을 사전에 밝혀 주어야 하는 법률이 있다.
융자 시에도 융자 브로커와 융자 제공자는 일반인 피해 보호를 위해서 사전에 어떤 문제가 있다는 것을 융자 받기 이전에 소상히 밝혀 주는 법률이 있으면 좋겠다는 생각이다.
특히 Reverse 융자는 여러 가지 피해를 발생한다. 이 융자를 선전하는 사람들은 이 융자에 대한 피해를 알면서도 나쁜 융자를 받도록 현혹시켰을 때에는 소송 대상이 된다. 특히 노인 상대 재정적 약탈행위가 된다. 노인한테 피해가 갈 것을 예상했을 때, 사실을 밝히지 않은 것, 허위 선전, 브로커 설명에 의존, 대리인 의무 위반, 합당하지 않은 비용 청구 같은 것은 불법이다.
Reverse 융자를 교묘하게 악용하는 경우도 있다. 소송에서 패소를 당한 사람이 채권자한테 돈을 지불하지 않기 위해서 Reverse 융자를 이용해서 돈을 빼돌렸다가 오히려 더 많은 피해 금을 지불한 사건도 있다. 그리고 리버스 융자를 받아 둔 집을 여자한테 상속을 해 주겠다고 해서는 여자를 유인해서 결혼을 한 사람도 있다. Reverse 융자를 받았기 때문에 노인 사망 후에는 현실적으로 여자한테 상속이 될 수가 없다. 이런 내용도 모르고서 주택이 탐이 나서 억지 결혼 생활하는 정신 빠진 여자도 있다.
Reverse 융자 목적은, 집을 상속자한테 주지 않고 사망 때 까지 주택에 계속 거주 할 수 있는 사람을 위한 것이다. 하지만 노인이기에 질병 또는 다른 사유로 장기간 집을 떠날 수 밖에 없는 것이 현실이다. 의료비나 비상사태에 자금을 생각한다면 재융자, 2 차 융자 또는 재산 가치에 대한 융자 (line of credit) 또는, 상속인을 통한 융자같은 것이 오히려 효과적이다.
리버스 융자는 (1) “62세 이상의 주택 소유주”가 (2) 상속을 주지 않고, (3) 계약 위반이 없다면 (4) 융자 월부금 지불없이 사망 때까지 거주 할 수 있다. 신청자 90 %가 정부 주택국 (HUD)의 “재산 가치 융자 (HECM)”를 받았고, 나머지는 개인 금융기관에서 받는 2 종류가 있다.
은행에 따라서 융자 계약과 경비에 차이가 있다. Reverse 융자는, 가장 문제가 많은 융자라는 정평이므로 세심한 주의가 필요하다. 이런 융자보다는 상속자로부터 융자, "일반 융자", 2 차 융자, 일반 담보 융자 (line of credit) 또는 “판매”하는 것이 가장 안전하고 실속이 있다.
정부 생활 보조금 (SSI) 또는 의료혜택 (Medicaid) 수령자는 자격 박탈당할 수 있기에 주의해야 된다, 자금이 고갈 된 후를 생각해서 요양원 입주 준비도 해야 된다. “리버스” 융자는 집값이 1 백만 달러 이상인데도 융자 상한선은 $765,000 이다. 주택을 판매하면 시장 가치의 100 %를 받지만, 이 융자는 나이, 주택 가치, 신용에 따라서 차등을 두기에 일반적으로 주택 가치의 50 %~ 65 % 밖에 못 받는다. 나머지는 은행 몫이다.
일리노이 주 대법원은 2018 년에, 리버스 융자는 부동산을 은행에 “신탁”했고, 소유주는 동산 소유권자로 전환 된 것이라고 판결했다. 이 판결이 리버스 융자 맥락이다.
융자 선전에는, 정부 보증이기에 채무자한테 손실이 없다는 허위 선전을 하지만, 정부가 은행 손실을 보증 해 주는 것이지 채무자 피해를 보장하지 않는다. 은행 융자 보증 보험비 (MIP)는 채무자가 지불하며, 법에서, 개인은 은행 손실 책임이 없다. (non-recourse)
법에서, Revese 융자에 “연금” 판매를 금지하지만, 법망을 피해서 융자금 지불과 함께 곧 바로 “연금”끼워 파는 “삐끼“ 행위를 한다. 이런 보험을 구입하면 돈이 동결된다.
법에서, “융자 상담” 이수를 요구함으로 안전하다지만, 실상은 상담 없이 또는 충분한 지식 전달 없는 요식행위 상담이 자행되고 있다. 오히려 은행은 법정에서 피해자 항의에 “상담” 받은 사람이 “무슨 항의냐?”면서 적반하장으로 악용한다.
먼저 리버스 융자를 받아 생활하고, 늦게 소셜 연금 (Social Security)을 받으면 더 많은 혜택이라는 허위 선전도 있지만, 오히려 많은 융자 비용으로 손실이 발생한다.
부부 중 나이 많은 한 사람만 신청하면 더 많은 융자금을 받을 수 있다는 유혹에 빠진 후에서야 한탄한다. 부부 중 한 사람이 융자 계약에 서명을 안 해도 채무자 사망 후에 미망인이 계속 거주 할 수 있다지만 “자동 연장”이 안이었기에 차압당한 사건이 수두룩하다.
상속자는 융자 잔금의 95 % 지불로서 상환 받을 수 있고, 판매 차액도 받도록 규정되어 있지만 잡다한 경비와 복리 이자가 순식간에 주택 가격을 상회함으로 상속자한테 돌아 갈 돈이 없다. 주택을 다시 되 찾거나 판매 차액을 받는 것은 현실적으로 불가능하다. 상속자는 소송비용 외에도 패소 시에는 은행 피해 보상까지 해야 된다.
법원 판결에서 나타난 Reverse 융자의 허상들은 아래와 같다.
계약 위반 시 차압 :
은행은 법률 준수를 잘 할 것이라고 기대하지만 은행도 돈 앞에서는 도덕이나 체면도 없는 곳이 은행이다.
채무자가 기대 수명보다 더 오래 살면 은행한테 손해이므로 호시탐탐 계약위반 기회를 노릴 뿐 안이라 계약 위반이 되도록 유인 한다. 평생 보장이라지만 채무자 사망 때까지 무조건 거주 할 수 없는 경우가 발생한다.
Reverse 융자를 받은 후에 계약 위반이 될 수 있다. 예로서, 이사를 간다든가, 주택 판매, 건강상 병원 입원, 장기 요양으로 1 년 이상 집을 비운 경우 (가주는 60 일 이상을 영구 거주 취소로 “간주”하며 60 일 이상 ~ 1 년 이하 빈집 상태 사유 설명 요구), 그리고 주택 보험, 재산세, 특별 재산세, 관리 협회비 (HOA)를 납부일자까지 지불해야 하는데도 노인이다 보니까 깜빡 잊고서 제 때에 지불하지 못하고서 미납하는 경우가 허다히 발생한다.
은행에서 주택 관리와 수리 안한 것 점검, 거주 확인 서류를 시간 내에 발송 안하면 차압당한다. 한 은행은 100 여명의 채무자 재산세를 선납 한 후 체납을 유도 하거나 또는 빈번한 거주 확인과 수리, 관리 상태 점검 비용, 과다 수리비 청구로 차압을 유도해서 차압당한 사건들이 있다. 융자금 상환 시에는 법에서 “만기 비”와 “주택 가격 상승 몫의 일정 비율” 청구를 허용한다. 주택 가격 상승 몫의 50 %를 청구한 사건이 있다. New York 주는 20 % 상한선이다.
미망인 거주 불허 :
채무자 사망 후에 미망인과 자녀가 거주하자 은행이 차압을 했다. 미망인은 융자 계약에 서명을 안했다. 미망인은 융자 계약에 서명한 배우자가 사망한 후 120 일 이내에 ”융자 선택 (MOE)" 신청을 해야 하는데도 이런 사실을 몰랐다. 미망인은 “융자 선택” 신청을 해야만이 계속 거주 할 수 있는데도 이런 사실을 몰랐기 때문에 은행에서 차압을 했다.
법원은, HUD (Housing and Urban Development) 규정 위반 감독은 장관 권한이지 법원이 안이다. 은행이 차압 할 수 있다고 2018 년에 판결했다.
그러나 2019 년 한 사건에서는 HUD 규정 위반이지만 허락 해 준 판결이 있다. 연방 대법원은 2013 년 1 월 4 일 미망인 거주를 허락했지만 생존 배우자 거주가 “자동 연장“이 안이므로 규정 위반 시는 차압을 할 수 있다.
융자 수령 3 개월 후 사망, 상속자 무일푼 :
Reverse 융자를 받은 후에 상속자가 상속을 받을 수 없는 현실적인 문제가 있다.
해약 범칙금으로서 5 년 후 복리 이자 요구 : 엄마가 1965 년에 목장을 구입했고, 2009 년 사망 후에 상속자가 6 개월 이내에 융자를 상환 할 수 있다지만 현실은 차압을 막을 수 없었다. 2009 년 융자 잔금은 약 $144,000 이었고 주택 가치는 $325,000 이었다. 은행한테 융자금 상환 액수를 요구했더니 해약 벌칙금을 5 년 후의 복리 이자를 청구하기에 은행이 잘못 계산한 것으로 착각했었다. 은행은 이 사이에 융자를 다른 은행에 판매 해 버렸다. 결국 변호사를 채용했고, 은행 감독기관에 조사를 요구했다. 법원은 "숏세일 (Short sale)“을 허락해서 $250,000 에 재구입을 허락했다. 소송비용 때문에 경제적으로는 손실이었다.
리버스 융자 1 년에 47.3 % 이자 :
L.A. Times 2000 년 8 월 20 일자 내용이다. 이자와 부대비용을 합해서 1 년에 30 % 라는 엄청난 비용을 지불한다. 노인들은 정규적인 이자 이외에도 부동산 판매 시에는 은행에 10 % 를 또 지불해야 된다. 가격이 오르는 지역에서는 채무자에게 년 간 40 % 경비가 지출된다. 75 세 노인이 $200,000 융자에 대해서 34.7 % 의 연간 융자 경비로 지출된다. 62 세 노인이 $170,000 주택 가격에 대해서 융자금 $28,810을 받았다. 주택 가격 상승은 년 간 4 % 인데 2 년 후에 23.8 % 에 해당하는 $44,138의 경비를 지불해야 한다. 연간 47.3 % 이자에 해당된다. 대부분 사람들은 이 융자가 어떻게 많은 경비를 요구하는가를 모른다.
L.A. Times 2019 년 3 월 14 일에 "미국에서 가장 싫어하는 리버스 융자 복귀” 기사가 있었다. 위험한 융자이기에 주의해야 된다.
융자금 상환 비용 때문에 상속 받을 수 없는 현실 :
Reverse 융자는 이자와 융자 경비가 일반 융자보다도 월등히 많다. 그래서 Reverse 융자 broker한테 commission 도 많이 지불한다. Reverse 융자의 목적이, 상속을 주지 않고서 융자 받는 것이 목적이다.
엄마가 2009 년 6 월 10 일에 Reverser 융자 $525,000 을 받았다. 엄마는 융자 수령 후 2 개월 21 일 만에 사망했다. 은행은 상속자인 아들한테 융자 잔금을 지불 할 수 있는 선택권이 있다고 통고했다. 융자를 받은 후 3 개월이 체 안 되었지만 상속자가 융자금을 상환 할 수 없기 때문에 상속을 받을 수가 없었다.
지방법원은 Reverse 융자는 소유주 사망과 함께 복권 할 수 없는 것이므로 은행이 차압 사전 통고를 할 이유가 없으며 은행한테 부동산에 대한 절대 취득권이 있다면서 은행 승소를 판결했다.
고등법원은 번복 판결했다. 차압 법에서, 주택을 차압할 때는 사전 통고를 요구하며 Reverse 융자에 대한 예외를 두지 않았다. 법원은, 이 사건은, 융자 잔금을 완납했다면 이런 문제가 없다. 은행은 연방법에서 요구한 통고를 충족 시켰으며 오래전부터 상속자한테 융자금 상환 기간을 지연 시켜 주었는데도 법원이 반복적으로 연기를 시키고 있다면서 항의 했다. 법원은 최종적으로 상속자한테 한 번 더 시간적 기회를 주기 위해서 30 일 이내에 융자 잔금을 갚을 기회를 부여하라고 판결했다. 융자 잔금에다가 잡다한 높은 경비를 지불해야 상속을 받을 수 있다.
그러나 아들은 융자금을 상환 할 수 있는 돈을 마련 할 수가 없었다. 돈을 마련했다고 하더라도, 현재 주택 가치보다도 월등히 많은 돈을 지불해야 상속이 가능함으로, 돈이 있다고 하더라도 현실적으로 상속 받을 가치가 없는 것이다.
사망 후 은행은 차압 할 권리 :
엄마가 2009 년에 융자 받은 후 2011 년 2 월에 사망했다. 융자 계약에는, 사망 후에는 채무자가 거주하는 주택이 안이므로 곧바로 융자금을 일시불로 완납하지 않으면 차압을 한다. 판매 후 남은 돈은 상속자한테로 지불해야 된다고 규정되어 있다. 상속자는 6 곳의 다른 은행에 재융자를 시도했지만 부결 당했다. 상속자는 2012 년 6 월 8 일에 차압 중단 임시 명령 허락을 받았다. 상속자는 은행이 감정을 안했고, 융자 잔금의 95 %를 지불하면 된다는 통고가 없었고, 집이 “신탁 (trust)“이므로 소유주가 사망 안했으므로 차압을 할 수 없으면 은행 대신에 상속자가 집을 판매 하겠다고 소송했다.
법원은, 항소 조건으로 예상 변호사 비용 $200,000을 포함해서 전체 $720,750에 대한 보증 채권을 구입을 명령했다.
고등법원은, 채무자 사망과 동시에 은행은 전체 융자금 상환을 요구 할 수 있고, 상속자한테 95 % 융자 잔금을 지불하라는 통고를 해야 된다는 규정이 HUD에도 없고, 계약에도 없다. 은행은 차압을 할 수 있다고 판결했다.
상속자가 판매 차액 청구 :
2007 년에 $262,500 융자에서 2010 년까지 $57,602 수령했고, 잔고 $204,898을 남겨 두고서 2014 년에 사망했다. 은행이 2017 년에 차압하자 상속자가 융자 잔금 95 %만 지불하면 구입 할 수 있다는 통고를 안했다고 소송했다. 원금 상환 액수는 $190,446인데 은행은 $163,000에 경매했다. 법원은, 은행이 상속자한테 통고 의무가 없고, 차압으로 적정 시장 가격에 인수 했고, 시장 가격의 15 % 저렴했더라도 합당한 가격이라고 2018 년에 판결했다. Reverse 융자 잘못 받으면 패가망신 당한다.
Reverse 융자를 악용하는 사례도 있다.
* Reverse 융자로 법원 판결 배상 채권자한테 돈을 지불하지 않기 위해서 "리버스“ 융자를 이용해서 사기성 재산 이전:
사기성 재산 이전을 했을 때에는, 만약에 재산을 이전 받은 사람이 재산을 이전 시킨 채무자가 사기성 의도가 있다는 것을 실제로 알고 있었을 때에는 합당한 방어권이 없다.
N 회사는 체력 기구 모조 제품을 받았기에 납품자 상대로 $8,000,000 배상 판결을 받았다. 패소 당한 사람은 자기 형제와 공동 소유권으로 주택을 소유했었다. 패소 당한 사람은 자기 소유권 몫을 아버지한테로 소유권 이전을 시켰다. 아버지는 이 집을 Reverse 융자 신청을 해서 $308,576.72 을 받았다. 이 돈으로 과거 부동산에 저당 설정된 2 개의 빚을 갚고 또 자기 아들의 다른 지불 판결에 대한 빚을 갚았다. 그리고 나머지 돈은 아버지가 소유했다. 어떤 사유인지 Title 보고서가 잘못되어서 N 회사에 대한 지불 판결 저당이 나타나지 않았다. Reverse 융자 회사는 다른 융자 회사한테 $422,302.21 에 융자를 판매했다.
N 회사는 피고가 재산을 사기성 이전 한 것을 알고서, 소유권 취소와 사기성 피해 복구 소송을 했다. 그리고 2 곳의 융자 제공자도 성공적으로 합당한 방어를 했다.
고등법원은 확정 판결했다. 사기성 재산 이전은, 합당한 청구에 대해서 부채를 감추기 위한 방해, 지연 또는 채권자에 대한 사기 행위에 해당된다. 이 사건에서 보면 Reverse 융자로 돈을 받은 것은 사기성 재산 이전이다. 위조된 재산 이전에 대한 책임을 벗어 날 수 없다. 사기성으로 직접 참여해서 사기성 이전 또는 공모자한테는 합당한 방어권이 없다. 만약에 재산 이전을 한 사람이 사기성 의도를 알고 있었을 때에도 해당된다.
N 회사가 $8,000,000 지불 판결을 받은 직후에 채무자 아버지는 아무런 재정적 혜택을 받지 않고서 재산 이전을 한 것은 충분히 사기를 위한 고의성이 있다. 특히 reverse 융자에서 흔히 발생하는 사건이다. Title 회사의 잘못 또는 융자 기관은 실제로 채권자 N의 판결 또는 채무 판결이 되어 있는 등록을 알지 못했으므로 권리에 대한 방어를 할 수 있다.
* 주택 소유자 사망 후에는 배우자에 상속권 ?
한인 이씨는 90 세가 넘은 노인이다. 거주하는 주택을 Reverse 융자 신청을 해서 받았다. 60 대의 한인 여자가 김 씨와 혼인 신고를 하고서 한 집에 살고 있다. 한인 Reverse 융자 broker 한테 상속이 되느냐고 문의 하니까 상속이 된다고 하더란다. 남자는, 여자한테다가, 내가 죽고 나면 이 집을 여자한테 상속을 주겠다고 했다.
여자는 나이 차이가 많은 남자와 결혼 생활을 하지만, 고령인 남자이기에 남자 사망 후에는 여자가 집을 상속 받을 수 있다는 허황된 꿈속에서 살고 있다.
어느 날 이 씨로부터 전화 문의가 왔다. Reverse 융자를 받았는데, 융자 broker 말은 상속이 된다고 하는데 상속이 됩니까 ? 미안하지만, Reverse 융자 받은 사람이 사망 후에 상속을 받을려고 하면 미망인이 재력이 있어서 융자를 받은 후로부터 상속을 받는 시점까지의 높은 복리 이자에 따른 융자 잔금과 다른 잡다한 비용을 지불해야 만 된다. 이 액수가 현재 실제 주택 가격 보다는 월등히 높기 때문에 재력이 있다고 해도 상속을 받을 수가 없다.
Reverse 융자 사건에서 상속을 받았다는 사건을 본 일도 없다. 이론 적으로는 상속이 가능하지만 현실적으로 Reverse 융자를 상속 받을 수가 없다. 황금에 눈이 멀어져서 나이 차이가 많은 배우자와 살면서도 언젠가는 이 집을 자기가 상속 받을 허황된 꿈속에서 나날을 살고 있을 불쌍한 한인 여자 생각이 난다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070