건물주 주거용 임대 장소 방문 규제

9 월 20 일 미주 한국일보 기사 제목 “경비원이 한인 노인아파트 무단침입 ‘발칵’”에서, 한인 연장자들이 대거 거주하는 LA 다운타운의 노인아파트에서 히스패닉계 경비원이 야간에 한인 할머니가 사는 아파트 유닛에 무단 침입하는 사건이 발생, 한인 입주자들이 대책 마련을 요구하며 서명운동을 전개하는 등 적극 대응에 나섰다.

한인 입주자들은 관리사 측에 대책을 요구하고 있지만 시정 조치가 이뤄지지 않고 있다며 법적 조치도 고려하고 있다고 목소리를 높이고 있다.

LA 다운타운 지역 대규모 노인아파트인 올리브 아파트의 ‘한인 입주자회’ 측에 따르면 경비원의 무단 침입 사건은 지난 10일 이 아파트 12층에 거주하는 95세 한인 할머니의 유닛에서 발생했다. 이 할머니가 잠을 자고 있던 밤 11시25분께 히스패닉계 경비원이 느닷없이 매스터 열쇠로 문을 열고 들어왔다는 것이다.“

임대 건물주가 입주자한테 임대를 준 후에는 건물주 소유물이 안이다. 건물주에 속한 관리인, 경비원, 청소부의 잘못도 건물주 책임이다. 건물주가 입주자한테 임대를 준 후에도 건물주 자기가 소유하고 점유한 것처럼 입주자 방을 자기 안방 더나들듯이 하면 안 된다. 이런 무단 방문으로 시비가 많다. 입주자한테는 임대 건물 점유권과 임대 장소에서 즐길 수 있는 권리가 있다. 입주자는 임대료만 제때에 잘 지불하고, 입주했을 때와 비슷한 상태로만 유지해 주면 된다.

아파트 경비원도 사전 허가없이 무단 침입은 불법 침범으로서 형사 문제도 된다.

한때는 아파트를 콘도로 변경시키는 것이 유행했었다. 한인 아파트 주인은 하루 빨리 콘도로 변경을 해서 떼돈을 벌어야 할 욕심으로 공사를 서둘러야 했다. 자기 아파트 입주자가 아침 몇 시에 직장에 출근을 하고 퇴근 하는 시간도 알고 있다. 법에서는 24 시간 이전에 입주자한테 사전 통고를 해야 되고 허락을 받아야 된다. 입주자가 출근 한 사이에 아무런 사전 허락도 없이 입주자 방을 무단 침입해서 공사를 진행 해 나갔다. 한인 입주자 몇 명이 건물주 상대 소송에서 2 백만 달러 피해 보상 판결을 받았다.

건물주는 임대 건물 수리를 위해서 임대 계약에 임대 건물 출입 권한을 갖도록 할 수 없다.

임대 계약에서 임대 건물에 많은 변경 공사를 함으로  장기간 입주자 생활에 불편을 초래하게 된다는 서면 계약이 없는 한 입주자 생활을 방해하면 안 된다. 건물주가 입주자로부터 방문허락을 받지 않고서 방문했다면 불법침범이며 간접적 불법 입주자 퇴거에 해당되므로 피해 보상을 해야 된다.

건물주 계약 위반, 불법 행위 또는 법원 명령 :

일반적으로 건물주의 과실은  계약 위반 일  뿐이므로 정신적  피해 보상이나  징벌적 손해 배상  청구에 해당되지  않는다. 주거용  입주자는 건물주  과실 청구에  대해서 법에서  정한 주거 상태  관리 위반을  주장 할 수  있다.때로는 건물주가  입주자 허락없이  건물에 무단 침입,  또는 건물주  자신의 불법 행위  또는 관리인이  입주자한테 신체적  또는 재산 손상  소송에서는 별도의  불법 행위 책임을 제기 할 수  있다.

주거용이  안인 일반 상업용 임대 계약 조건에서는 건물주 태만  또는 고의적  잘못에 대한 청구  제한을 할 수  있다. 임대 조건은 임대인의 과실  또는 의도적인  위법 행위에  대한 사용 가능한 손해 또는 기타  구제책을 제한 할  수 있다. 건물주의 부당 행위인  사기, 거짖 설명,  이와 비슷한  행위에 근거해서  임대 계약이  되었다면 건물주한테  불법 행위 책임이 있다.

건물주가 특정 의무 불이행 보상, 무단 침입, 관리와 법률 준수 위반, 공공시설 (utility) 차단 또는 제공 거절같은 것은 계약 위반, 불법 행위에 속한다.

수리 방문 통고 :  

수리를 위해서 입주자로부터 사전에 방문 허락을 받지 않았다면, 수리 24 시간 이전에 통고해야 합당하다고 간주한다. 수리는 정상 영업시간에 작업해야 된다. 임대 건물 수리를 위한 방문은 입주자와의 계약 위반이 안이며, 사생활 침범이나 권리 박탈이 안이다. 계약 위반은 부당하게 입주자를 방해하고 점유한 것을 말한다. 만약에 비합리적인 수리를 하고 입주자 생활에 방해를 했다면 계약위반이다.

비상사태 : 

화재 발생, 수도관, 하수구 배관이 터져서 물이 넘쳐흘러 내리는  ‘비상“ 사태 때에는 입주자한테 사전 통고나 허락 없이 입주자 방에 들어 갈 수 있다.

입주자가 임대 장소를 방취하고 떠난 경우 : 

입주자가 임대 장소를 포기하고 떠난 경우에는 “방취” 공고문을 문 앞에 부착해야 된다. 건물주가 직접 부착한 때는 15일 후, 우편통고 는 18 일 후에라야 입주자 방에 들어 갈 수 있다. 

임대 건물 판매 및 임대 : 

구입 예상자나 임대 입주 예상자인 경우에는, 건물주는 입주자 권리를 고려해야 된다. 입주자는 건물주한테 부동산을 판매할 권리가 있다는 것을 고려해서 월요일부터 금요일 사이의 “일반 영업시간” 이지만, 집을 판매하는 부동산 시장에서는 주말에 집을 보여 주게 되므로 주말에도 집 구경을 시킬 수 있다. 

건물주는 입주자로부터 사전 허락을 받지 않은 이상 임대 건물 방문 은 일반 영업시간에만 할 수 있다. 단, 비상사태 또는 입주자가 임대 건물을 방취하고 떠난 경우 는 제외된다.

건물주가 입주자 건물 방문 목적이 구입 예상자인 경우에는, 건물주는 입주자의 권리도 고려해야 되고, 입주자는 건물주는 부동산을 판매할 권리가 있다는 것을 생각해야 되므로  월요일부터 금요일 사이의  “일반 영업시간 (normal business hours)” 이지만,  집을 판매하는 부동산 시장에서는 주말에 집을 보여 주게 되므로 주말이라고 제한을 두지 않는다. 

건물 판매 또는 세를 놓기 120 일 이전에 입주자한테 서면 통고를 한 경우에는 예상 구입자 방문에 대해서 입주자한테 구두 통고를 할 수 있다. 예상 구입자나 입주자가 임대 건물을 방문 할 것이라는 구두 통고를 24 시간 이전에 했다면 적정한 시간의 통고로 간주 한다. 한 판례에서, 1 개월에 2 번의 주말에 오후 1:00부터 4:30 분 까지 예상 구입자 초대를 하는 “오픈 하우스”를 할 수 있다. 단, 10 일 이전에 e-mail 통고를 주면 된다. 그리고 입주자는 48 시간 이내에 eMail로 확인 답변을 해야 된다. 입주자는 다른 주말을 선택 할 수 있도록 요청 할 수 있다. 건물주는 임대 건물에 방문 한 것을 서면으로 기록을 남겨두면 된다.

건물주 입주자 방문 통고 방법 : 

입주자로부터 사전 방문 허락을 받지 않았다면 서면으로 통고해야 되고, 일반 영업시간에만 방문 할 수 있다. 사람이 직접 입주자한테 방문 통고문 배달, 임대 장소에 18 세 이상의 나이가 된 사람한테 배달, 또는 일반적으로 누구나 쉽게 볼 수 있는 임대 장소 출입문, 문 옆이나 문 밑에 두면 된다. 만약에 우편으로 보냈을 때에는 임대 장소 방문을 예상한 날로부터 6 일 이전에 배달되어야 된다.

해충 검사 : 

주거용 새 입주자에 대해서 2017 년 7 월 1 일부터, 기존 입주자는 2018 년 1 월 1 일부터 침대 해충  (bed bug) 식별을 위한 해충 도면, 생태 주기, 피해 증상 정보를 입주자한테 통고 해 주어야 된다. 입주자는 건물주한테 해충 검사와 방제에 협조해 주어야 된다. 건물주는 해충 방제회사가 검사와 방제를 한 후에 해충 방제 보고서를 받은 후 2 일 이내에 입주자한테 통고해야 된다.

정부 검사원 : 

시청에서 매년 임대 주택 정기 검사 또는 표준 이하의 건물 검사를 위한 방문 조례가 있다. 공동 관리 협회 (HOA) 내의 3 세대 이상의 외부 상판 (deck), 계단, 통로, 손잡이는 9 년,  공동관리 협회가 안인 3 세대 이상 다세대는 6 년마다 한 번씩 검사를 받아야 된다.

만약에 건축법 위반인 때는 30 일 이내에 시정 통고를 하지만 위험이 있다고 판단했을 때는 5 일 이내 시정 통고를 할 수 있다. 긴급 불법행위 시정 때에는 법원 명령 이전에 통고 할 필요없다. 물론 완공 허가가 없는 건축물을 반복해서 검사할  때에는 언제든지 영업시간에 출입할 수 있다. 경찰이 임대 건물을 방문하고자 하더라도, 건물주가 허락해야 할 권한이 없다.

법원 집행 명령서 요구 : 

만약에 소유주나 점유자가 정부 기관 검사원이 건축법 위반, 화재, 안전, 배관, 전기, 건강, 노동자, 지목법 위반, 자동차 및 기타 사항 검사를 위한 출입을 허용하지 않았을 경우에는 법원이나 합당한 정부 기관의 명령서가 필요하다.

강제 진입 이전 통고 : 

만약에 과거에도 소유주나 점유자가 정부 기관원의 검사를 거절 했을 때는, 법원의 진입 명령서를 발급 받기 24 시간 이전에 법원으로부터 검사 명령서를 발급 받는 다는 것을 통고 해 주어야 된다.

그러나 판사가 환경에 따라서는 즉시로 검사해야 된다는 판단을 했을 때에는 사전 통고가 필요 없다.

임대 계약 상 통고 조항 :  

건물주는 상가 임대 계약서의 통고 의무 조항을 준수하고서 출입 할 수 있다.  그러나 이러한 유형의 제한은 상업용 세입자에 의해 면제되거나 적절한 환경에 따라서 변경 될 수 있다.

사건 예 :

입주자 변호사가 건물주한테  변호사의 허가 없이는 “입주자와 직접 연락하지 말라”는 통고를 했다. 건물주는 임대 계약서에는 입주자한테 검사 예정 통고를 주어야 하는데도 하지 않았다.

법원은 변호사들 끼리 대화를 했기 때문에 입주자는 임대 계약서 조항을 주장 할 수 없다.

건물주가 임대 건물 방문에 대한 입주가 권리 박탈 :

건물주가 임대 건물을 방문할 수 있는  권리가 있다면서 입주자로부터 입주자의 권리를 포기하게 만든 것은 공공정책과 상반되는 것이다.

건물주가 입주자 방에 수리위한 방문 : 

임대 장소는 사람이 생활 할 수 있는 상태로 유지되어야 하고, 생활 할 수 있는 상태가 된 곳을 임대 주어야 된다. 생활할 수 없는 상태는 태만 또는 입주자가 고의적으로 임대 건물에 피해를 주었을 때에 발생한다. 건물주는 서면 계약, 관습법, 법에서 요구하는 필요한 수리, 관리, 검사를 위해서 입주자가 점유한 건물에 들어 갈수 있다.  건물주가 수리 를 위해서 입주자 방을 방문 했더라도 입주자 생활에 방해가 안 되도록 해야 된다. 입주자가 요구하는 건물 수리도 제때에 해 주어야 된다.

상업용 : 

상업용에서는 제한 할 수 있는 계약을 보았다. 이런 제한도 비 정상이다. 건물주가 세입자 방에 방문 할 수 있는 목적이, 예상 구입자나 입주자, 융자 신청한 은행 또는 감정, 법원 명령, 정부 기관 건물 검사, 해충 검사, 비상사태, 입주자가 임대 장소를 방취하고 떠난 때, 설비 시설, 공공 “유틸리티” 계량기 교체, 물 절약을 위한 시설물 교체를 위해서 방문 할 수 있다. 이런 목적 이외의  방문은 제한된다. 

그러나, 주거용 부동산이 안인 상업용, 산업용 부동산 판매나 임대 표준 계약서를 “미국 산업체 부동산 협회 (AIR /American Industrial Real estate association)” 표준 계약서를 사용하는 사람들이 있다.

이 협회에서 만든 표준 임대 계약서에 보면, “건물주는 입주자한테 사전 통고없이 언제든지 방문 할 수 있다“는 조항이 있다. 이런 조항은 문제가 될 수 있다.

한인 이씨는 임대 계약서를 잘 검토하지도 않고서 임대 계약을 했다. 건물주가 툭하면 영업 장소를 찾아와서는, 건물 관리가 나쁘다. 청소를 해라 ! 등등 잔소리만 늘어 놓고 나가기 때문에 쓸때 없는 신경도 쓰이고, 영업에 지장을 준다는 하소연을 했다. 건물주 상대로 법적으로 항의를 할려고 해도, 다음 임대 연장 문제가 있기 때문에 이러지도 저러지도 못하고 있는 한인 입주자 이씨가 있다.

김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070