무허가 건물 철거

정부는 불법 공공 민폐 위반을 시정하기 위해서 필요한 경우에는 건물이나 다른 구조물을 완전히 철거 할 수 있다 . 공공 당국의 조치에 따라서 법원은 공공 민폐 시정을 위해서 합당한 법 조문 또는 지방 조례를 떠나서 시정 명령을 할 수 있다.

무허가 건축물을 구입한 구입자한테 책임이 부과된다. 과거 주인이 불법 무허가 시설을 했더라도 과거 주인이 현 소유주한테 거짓 사기를 쳤다면 현 소유주가 과거 주인 상대로 피해 청구를 할 수 있다. 하지만, 불법 시설을 감독해야 할 정부 입장에서는 현 소유주한테 모든 책임을 묻게 된다. 무허가 건축물을 구입한 구입자한테는 여러 가지 법적 책임과 부당한 피해를 당할 수 있으므로 구입 시부터 조심해야 된다. 그리고 엉터리 부동산 업자의 엉터리 조언으로 무허가 건축물을 구입했다가 피해를 당하는 사람도 있다.

건축 물, 건물 개조, 사용 목적 변경 또는 건축법에서 정한 표준 이하의 관리는 불법 민폐행위가 된다. 시청 건축과에서 건축법 위반, 표준 이하 상태의 건물이 건강, 안전 또는 공공에 위험을 초래 할 가능성이 있을 때는  불법 민폐 시정 명령 통고를 발급한다.

민폐 위반 시정 적정 시간은, 일반적으로 시정 통고 후 30 일 후에 시정 검사를 한다. 명령서에는 수리, 원상복구, 퇴거, 건물 철거를 요구 할 수 있다. 그러나 건물에서 사람이 완전히 떠나라는 퇴거 명령은 건물 철거 또는 상당한 수리를 요구 할 때이다. 시정 통고를 준 후에도 시정이 안 되었으면 시정 통고 등록을 할 수 있다.  등록이 되면 부동산 구입자도 수리, 철거, 법원 명령에 의한  시정 요구 의무가 부여된다.

시청은 수리 통고 기간 이내에 수리를 안했을 때는, 시청이 입주자 퇴거, 철거 또는 수리를 할 수 있다. 시청은 건물의 75 % 이하를 수리해야 할  때는, 철거 보다는 수리하는 것을 선택 할 수 있다. 시청은 어떤 선택 이전에 입주자 또는 점유자한테 우편으로 통고해야 된다.

소유주 선택 수리 또는 철거 :

응급 위험 상태 시정을 위한 긴급 수리가  철거 외의 다른 방법이 없는 이상 건물주한테 수리 할 기회를 주어야 된다. 소유주한테 건물 철거 선택권이 있으며 합당한 통고를 해야 된다. 긴급 비상 상황 또는 합당한 통고를 안 주었을 때에는 개인 재산 몰수가 된다. 그러나 통고를 주었는데도 시정이 안 되었을 때는 시청에서 위법 시정 또는 철거를 한다.

형사 처벌과 철거 :

Santa Monica에 3동 짜리 다세대 주택 윗층 2 동은 세입자가 거주하고 아랫 층은 건물주가 사용했다. 1989 년, 시청은 주택 안전과 열악한 생활상태 경고장을 통고했다. 법원은 1990 년에 무허가 건축 부분 철거 명령을 했다. 부동산 철거 비용 $21,939이 저당 설정 되었다. 시청은, 1997 년에 건축법 위반, 화재, 주택, 배관, 전기등 85 개 항목의 경범죄 위반을 통고했다. 건물주는 15개 항목에 대해서 30 일 이내 시정 통고를 받았다. 이를 이행하지 않았기에 90일 형무소, 그 후 다시 450 일 형무소 생활을 했다. 2001 년, 시청 검사원은 32 개 경범죄 항목 위반 사항을 적발해서 통고했다. 시청은 2004 년 12 월 6 일, 법정 관리 집달리를 선정해서 관리하도록 했다. 집달리는 2층 한 침실에 14 명이 잠 잘 수 있는 층간 침대가 있으며 각자에게 돈을 받고 있음을 발견했다. 앞마당은 부엌 시설과 찬장 쓰레기, 뒷마당은 폐차들로 가득 쌓여 있었다. 2005 년에, 집달리는 법원에 불안전한 주택이므로 철거 권고 신청을 했다.

땅 가치는 $509,000, 건물 수리 견적 $145,000, 철거 후 가치 $450,000이었다. 법원은 집달리 권유를 수락해서 철거를 명령했다.

건물주는 항소했다. 고등법원은 확증 판결했다. 집달리가 권고한 제안이 합당하다. 건물주는 여기에 항의 할 수 없다. 부동산을 철거하고 판매하는 것이 법원이 취할 수 있는 가장 합당한 방법이다. 이 사건이 15 년간이나 끌고 갔다는 것도 신기한 일이다.

은행 차압 주택 철거 :

은행 차압이 시작되자 파산 신청을 했고, 소유주는 건물을 망가 떠렸다. 시청은 거주자의 심각한 안전과 건강 때문에 건물에서 철거 할 것을 명령했다. 은행은 차압을 통해서 소유권을 이전 받은 후 곧 바로 집에 철조망 담을 치고 경비원을 두었다. 시청은 소유주에게 건물 철거 할 것을 명령했다. 

법원은, 공공에 긴겁한 비상 사태의 안전과 건강에 문제가 있을 때는 시청이 건물 철거 또는 배상을 할 필요가 없다. 만약에 긴겁한 상황이 안일 때는, 시청은 공공의 위험을 제거하기 위해서 소유주에게 건물 철거 또는 수리 할 수 있는 적합한 시간을 주어야 된다. 

만약에 새 주인한테로 소유권이 이전 되었을 때, 예로서, 차압으로 새 소유주가 된 은행한테 새로운 적합한 시정 기간 통고를 주어서 수리 또는 철거를 할 수 있도록 해 야 된다.  새 소유주인 은행에 합당한 수리 기회를 주지 안했다.

섬 안의 무허가 건물 철거 :

수상 ski club에서 소유한 섬에 토지 사용 허가, 건축허가, 다른 허가도 없이 주택, 선착장 등 관련 시설을 건축했다. 섬 소유주는, 불법적으로 사용 한 건물에 대해서만 시정하면 되는 것이지 모든 건물 철거 판결은 잘못이라고 항변했다. 고등 법원은,  확정 판결했다. 불법행위 자체를 제외하고는 구제 할 수 있는 것은 구제 해 주어야 된다. 그러나 이 사건에서, 섬 안의 모든 시설이 불법이므로 철거해야 된다.

무허가 증축 철거 :

건축 허가 목적과 신청자 신분도 속였다. 시청 공사 시정과 중단 통고도 무시했다. 시청은 3 층 건물 전체에 철거 명령을 했다. 법원은 주택 소유주한테 민사상 벌금 $150,000 과 변호사 비용과 경비를 $800,000 지불 판결했다. 건물주는, 수리 시에 입주자가 없는 빈 건물이기에 변호사 비용 지불은 잘못이라고 항의했다. 고등법원은 확정 판결했다. “거주 건물” 뜻은 건물 안에 거주하는 사람 뿐 만이 안이라 가까운 건물도 포함된다고 판결.

건물 최종 검사 허가가 없는 무허가 건축물 :

주택 판매를 의뢰받아 보면 무허가 건축물을 접하게 된다. 판매할려고 나와 있는 집을 보게 되면, 차고를 방으로 변경, 무허가 전기 시설, 무허가 부엌 개조, 무허가 patio 시설같은 것을 볼수 있다. 그리고, 구입 할 때부터 전 주인이 집을 확장 공사를 한다고 시청에 건축 허가 신청을 했다. 건축 허가 신청만 했지 실제로 건축 과정에 대한 일체 검사를 받지도 안 했고, 최종 검사를 받지 않고서는, 자기는 합법적으로 건축 허가를 받았다고 주장하는 사람도 있다. 최종 검사를 받지 않은 이상 불법이고 무허가이다.

한 사건에서, 건물주와 입주자는 구두 임대 계약을 했다. 입주자는 약 15 년간 거주했다. 건물주가 입주자한테 30 일 퇴거 통고를 했다. 그 후, 퇴거 소송 6 주 전에 “3 일 이내에 체납된 임대료 $739.35를 지불하든가, 안이면 퇴거 (3-day notice to pay rent or quit )”하라는 통고를 다시 보냈다. 입주자는 3 일 이내에 체납금을 지불 또는 퇴거도 안했다.

건물주는 2014 년 11 월 3일에 임대 장소 되돌려 줄것, 피해, 체납 임대료 지불, 변호사 비용을 지불하라는 퇴거 소송을 제기했다. 입주자는 2014 년 11 월 12 일에 퇴거 고소장에 대한 답변서를 보냈다. 건물주 주장에 동의하지 않는다. 체납 임대료 액수가 초과되어 있다. L.A. 시청 주거 안정 조례 (LARSO) 위반이므로 퇴거 주장은 잘못이라고 했다.

그 후 입주자는, 법원에 2014 년 12 월 22 일에 약식 재판 청구를 했다. 건물주가 과다한 체납금 액수를 요구했다. 왜냐하면, 과거에 과다하게 지불했든 임대료에서 합당한 환불을 받아야 하는데도 과다한 체납금 청구는 잘못이다. 건축 완공 입주 증명도 없는 무허가 건물이므로 건물주는 체납금 징수 할 권리가 없다. 3 일 이내에 체납금을 지불하든가, 퇴거하라는 통고는 법적 결함이 있다고 주장했다.

지방법원은, 2014 년 12 월 30 일에 입주자 요구를 부결했다. 입주자는 2015 년 4 월 15 일에 항소했다. 시청 검사 보고서를 제출했다. 보고서에는 무허가 건축, 주거용으로 사용 할 수 없으며, 입주 허가 증명서를 받지 않았다. 건물을 철거하든가 안이면 건축 허가를 받으라는 내용이었다. Apart 건물주는, 무허가 건물이므로 임대 계약이 무효라는 것을 인정했다. 그러나 체납된 임대료는 못 받더라도 임대 장소를 점유하고 있는 것은 잘못이므로 건물주한테 입주자 방을 환원 시켜 주어야 된다고 주장했다. 

법원은, 입주자 주장을 수락했다. 건축 완공 증명이 없는 무허가 건물은 임대 계약이 무효이므로 체납된 돈을 징수 할 수 없다. 그러나 임대 준 방은 건물주한테로 되돌려 주어야 한다는 판결  이 있다. 하지만 이 사건은, 임대료 지불 액수가 $-0- 인 것에 대한 판결이 안이므로 과거 판례에 적용 할 수 없다. 체납된 임대료 액수 통고는 정확해야 된다. 체납된 임대료 액수보다도 퇴거 통고에 과다한 액수를 청구한 것은 무효이므로  퇴거 소송이 불법이다. 그리고 체납된 임대료 징수를 위한 퇴거 소송 절차를 진행 할 수 없다. 건물주가 입주자한테 보낸 퇴거 통고에, 체납금이 $739.35이라고 요구한 것을 합당하게 계산 한다면 $-0- 이다. 그러므로 퇴거 소송은 무효이다. 임대료 징수가 무효다. 왜냐하면 “3 일 이내에 체납된 임대료 지불 또는 퇴거“ 통고에 체납된 임대료가 초과되어 있으므로 퇴거 소송이 무효다. 체납된 임대료를 징수 할 수 없으며 건물주는 퇴거 소송으로서 임대 장소를 환원 받을 수 없다. 주거 임대 건물이 입주 허가도 없는 무허가이므로 불법 점유 퇴거 소송으로서 임대 건물을 되찾을 수 없다.

집주인은 2015 년에 L.A. 시청에서 건축법 준수를 시작해야 하고 건물 수리를 해야 건물주가 임대 장소를 환원 받을 수 있다. 입주자는 생활환경이 열악한 임대 장소를 방취하고 떠날 수 있다. 그러나 현실 문제는, 입주자가 떠난 후에 기존 임대료와 비슷한 돈으로 다른 임대 장소를 구하기가 어렵다. 이런 문제로 L.A. 시에서는 1988 년에 열악한 환경 장소에 입주자가 계속 거주하는 동안에, 건물 수리를 하도록 조례를 만들었다.

김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070